# Byg din egen afkastmodel i Excel: Faner, formler og stresstest

> Byg din egen afkastmodel i Excel: faner, formler og stresstest, der afslører en dårlig ejendom på ti minutter. Gratis opskrift med regneeksempler.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/excel-afkastmodel-ejendom
Kategori: Økonomi

Regnearket er investorens vigtigste værktøj, og alligevel køber mange på mavefornemmelse plus en hurtig hovedregning. Denne guide er opskriften på en afkastmodel, du bygger én gang og bruger på hver eneste ejendom resten af livet: fem faner, en håndfuld formler og tre stresstest, der tilsammen afslører en dårlig ejendom på ti minutter og dokumenterer en god. Ingen makroer, ingen magi, bare struktur og ærlige tal. Modellen er bevidst enkel, for enkle modeller bliver brugt, og brugte modeller redder budgetter. Hent tallene fra dine egne artikler i biblioteket undervejs, og lad regnearket være dommeren, hver gang en annonce frister.

Kort sagt: Fem faner, fem nøgletal og tre stresstest er hele systemet, og en ejendom, der ikke består arket, består heller ikke virkeligheden.

## Kort fortalt

- Modellen har fem faner: Input, Drift, Finansiering, Stresstest og Beslutning, og hver fane har ét klart formål.
- Alle antagelser bor på Input-fanen, så du altid kan se, HVAD du har regnet med, og ændre det ét sted.
- Nøgletallene er bruttoleje, nettodrift, afkast før finansiering, cash flow og cash-on-cash, plus dækningsgraden på ydelsen.
- Stresstestene er tre: højere rente, mere tomgang og større vedligehold, og de køres altid, før du byder.
- Beslutningsfanen samler tallene i én skærm med dine egne minimumskrav, så beslutningen bliver en sammenligning, ikke en følelse.
- Modellen genbruges på hver ejendom, og arkivet af gamle ark bliver med tiden din egen erfaringsdatabase.

## Fane 1: Input, alle antagelser ét sted

Disciplinen starter her: hver eneste antagelse skrives på Input-fanen og KUN der. Købesum og handelsomkostninger. Forventet månedlig leje pr. lejemål. Tomgangsprocent. Driftsposter: forsikring, ejendomsskatter, vedligehold pr. år, administration, forbrug der ikke viderefaktureres. Finansiering: egenbetaling, lånebeløb, rente, bidrag, løbetid. Og dine stressparametre: rentetillæg, ekstra tomgang, vedligeholdstillæg.

Resten af arket henter ALT herfra med cellereferencer. Så kan du ændre én forudsætning og se hele billedet flytte sig, og du kan altid svare på det vigtigste spørgsmål i enhver analyse: hvad har jeg egentlig antaget? driftsbudget for udlejningsejendom

## Fane 2: Drift, fra bruttoleje til nettodrift

| Linje | Formel i ord |
| --- | --- |
| Bruttoleje | Sum af lejemålenes årsleje |
| Tomgangsfradrag | Bruttoleje gange tomgangsprocent |
| Effektiv leje | Bruttoleje minus tomgangsfradrag |
| Driftsomkostninger | Sum af årets driftsposter |
| Nettodrift | Effektiv leje minus driftsomkostninger |
| Afkast før finansiering | Nettodrift divideret med samlet anskaffelsessum |

Nettodriften er ejendommens sande puls, og afkastet før finansiering er det tal, du sammenligner ejendomme med, uafhængigt af hvordan de finansieres. Vær ærlig på driftsposterne: vedligehold sættes efter ejendommens alder og stand, ikke efter annoncens optimisme, og tomgangen sættes efter området og lejemålstypen, ikke efter håb. tomgang, undgå tomme måneder

Illustrativt regneeksempel med runde, fiktive tal: Bruttoleje 240.000 kr., tomgang 5 pct. giver effektiv leje 228.000 kr. Driftsomkostninger 78.000 kr. giver nettodrift 150.000 kr. Med samlet anskaffelsessum 3.000.000 kr. er afkastet før finansiering 150.000 divideret med 3.000.000, altså 5,0 pct. Tallene er illustrative. cap rate og afkastkrav

## Fane 3: Finansiering, fra nettodrift til cash flow

Her møder driften lånet. Årlig ydelse beregnes ud fra lånevilkårene på Input-fanen, gerne opdelt i rente, bidrag og afdrag. Cash flow er nettodrift minus samlet ydelse. Cash-on-cash er årligt cash flow divideret med din egenbetaling, og det er DIT afkast på DINE penge. Og dækningsgraden, nettodrift divideret med ydelsen, viser hvor meget luft driften har til at bære lånet: jo højere, desto robustere. fast eller variabel rente i 2026

Fortsat eksempel: Egenbetaling 750.000 kr., lån 2.250.000 kr. med samlet årlig ydelse 132.000 kr. Cash flow er 150.000 minus 132.000, altså 18.000 kr. Cash-on-cash er 18.000 divideret med 750.000, cirka 2,4 pct. plus afdragets formueopbygning. Dækningsgraden er 150.000 divideret med 132.000, cirka 1,14. Tallene er illustrative, og netop dækningsgraden fortæller her, at luften er tynd. likviditet i udlejning

## Fane 4: Stresstest, de tre spørgsmål før hvert bud

Kør altid tre scenarier oven på basistallene. Rentestress: læg dit rentetillæg fra Input på den variable del, og se cash flow og dækningsgrad igen. Tomgangsstress: sæt tomgangen op, fx til det dobbelte, og se om driften stadig bærer. Vedligeholdsstress: læg dit tillæg på vedligehold, som var det året, taget dryppede. Består ejendommen alle tre uden at cash flowet går dybt i minus, har du en robust case. Består den ikke, ved du præcis, hvor følsomheden bor, og hvad buddet skal kompensere for. lejelisten før købet

Vil du teste hurtigt uden ark? Brug afkastberegner og likviditetsberegner her på siden som førstescreening, og lad Excel-modellen tage de ejendomme, der består.

## Fane 5: Beslutning, én skærm, dine krav

Sidste fane samler nøgletallene i én blok: afkast før finansiering, cash flow, cash-on-cash, dækningsgrad og de tre stressresultater. Ved siden af står dine egne minimumskrav, skrevet ned FØR du fandt ejendommen: fx krav til dækningsgrad i basisscenariet og krav om positivt cash flow i mindst to af tre stress. Grønt eller rødt, felt for felt. din første udlejningsejendom

Kravene er pointen. En model uden krav er et lommeregnerlegetøj; en model med krav er en disciplin. Og gem hvert ark med dato og adresse, for om to år er arkivet din egen facitliste over, hvad du så, og hvad der faktisk skete.

## Sådan bygger du arket på en aften

Rækkefølgen gør det overskueligt. Opret de fem faner først, tomme. Udfyld Input med alle antagelser fra denne guide som huskeliste. Byg Drift-fanen linje for linje med referencer til Input, og tjek at bruttoleje, tomgang og nettodrift regner rigtigt med testtal. Byg Finansiering på samme måde, og lad cash flow og dækningsgrad falde ud nederst. Kopiér så strukturen til Stresstest-fanen, hvor de tre parametre fra Input lægges oveni. Og saml til sidst nøgletallene på Beslutning med dine krav ved siden af.

Et praktisk trick: giv de vigtigste inputceller navne, fx Rente og Tomgang, så formlerne kan læses som sætninger. Navngivne celler gør arket selvforklarende, også for dig selv om et år. din første udlejningsejendom

## De tekniske detaljer, der driller

Fem tekniske klassikere ødelægger ellers gode modeller. Hardcodede tal inde i formler, som ingen kan finde igen. Sammenblanding af måned og år, så en ydelse pludselig er tolv gange forkert. Glemte poster i ydelsen, typisk bidraget, som pynter cash flowet falsk. Procenter skrevet som hele tal, så 5 bliver til 500. Og kopierede formler, der peger på forkerte rækker efter en indsat linje.

Modtrækket er det samme mod alle fem: en testkørsel med runde tal, hvor du kan hovedregne facit. Sæt leje til 120.000, drift til 20.000 og ydelse til 80.000, og tjek at arket siger 20.000 i cash flow. Består arket hovedregningen, kan det betros virkeligheden. likviditet i udlejning

## Fra model til portefølje: Sammenligningsarket

Når modellen har analyseret en håndfuld ejendomme, bygger du samlearket. Én række pr. ejendom. Kolonnerne er nøgletallene fra Beslutnings-fanen: adresse, pris, afkast før finansiering, cash flow, cash-on-cash, dækningsgrad og stressresultaterne som bestået eller ej. Plus en statuskolonne: budt, købt, droppet, og hvorfor.

Arket gør tre ting for dig. Det rangerer kandidater objektivt, så den bedste case vinder over den nyeste. Det bliver din købslog, hvor beslutninger og begrundelser kan genfindes. Og det kalibrerer dine antagelser: en gang om året sammenligner du de købte ejendommes faktiske drift med arkets forudsigelser og justerer dine standardtal for tomgang og vedligehold efter virkeligheden. Modellen analyserer én ejendom. Samlearket bygger en investor. Og forskellen på de to er præcis den disciplin, der adskiller porteføljer, der vokser, fra køb, der bare hober sig op. fra 1 til 10 boliger Og brug arket udad. Beslutnings-fanen som PDF er det perfekte bilag til banken, til en medinvestor eller til din rådgiver, for ét ark med klare tal og krav giver alle parter samme sprog på fem minutter. Gem samtidig en årlig kopi af dine standardantagelser, så du kan se, hvordan din egen kalibrering har flyttet sig med erfaringen. En investor med tre års antagelseshistorik ved noget om sig selv, som ingen annonce kan lære dig, og netop den selvindsigt er modellens stille sidegevinst. Gør til sidst modellen til en vane med fast plads i ugen. Hver ny kandidat får sin model-time, inden der ringes til nogen mægler. Vanen filtrerer støjen fra, og tiden tjenes hjem i det første dårlige køb, du aldrig laver. Og det køb kommer forbi før eller siden, det gør det altid.

> Modellens seks trin: 1) byg de fem faner én gang, med alle antagelser på Input; 2) hent formlerne fra denne guide, og hold dem synlige og enkle; 3) sæt driftsposter og tomgang ærligt, efter stand og område; 4) kør de tre stresstest på hver eneste ejendom, uden undtagelse; 5) mål resultaterne mod dine nedskrevne minimumskrav; 6) og arkivér arkene, så erfaringen vokser med porteføljen.

## Faldgruber

- **At gemme antagelser i formlerne.** Tal, der ikke bor på Input-fanen, er tal, du glemmer, du har antaget.
- **At regne med annoncens drift.** Vedligehold og tomgang sættes efter virkeligheden, ellers stresstester du en fantasi.
- **At springe stresstesten over, når casen ser god ud.** Det er de gode cases, der købes for dyrt, netop fordi ingen stresser dem.
- **At forveksle afkast før finansiering med dit afkast.** Cash-on-cash er dit tal, og forskellen mellem de to er hele lånets historie.
- **At bygge modellen kompleks.** Makroer og hundrede linjer bliver ikke brugt; fem faner og fem nøgletal bliver.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvilke nøgletal skal min afkastmodel vise?

Fem er nok: afkast før finansiering, som sammenligner ejendomme, cash flow, som viser årets penge, cash-on-cash, som er dit afkast på egenbetalingen, dækningsgraden mellem nettodrift og ydelse, og stressresultaterne. Tilsammen fortæller de både forrentning og robusthed, og de kan stå på én skærm.

### Hvad er cash-on-cash afkast?

Årets cash flow efter alle drifts- og finansieringsudgifter divideret med din egenbetaling. Det er afkastet på de penge, du selv har lagt, og derfor tallet, der sammenlignes med dine alternativer. Husk at afdrag derudover bygger formue, så cash-on-cash undervurderer totaløkonomien i lån med afdrag.

### Hvor høj skal dækningsgraden være?

Der findes ikke ét facit, men princippet er klart: jo tættere nettodriften ligger på ydelsen, desto mindre kan gå galt, før du betaler af egen lomme. Sæt dit eget minimumskrav på Beslutnings-fanen, og kræv, at det holder i basisscenariet og helst også under stress, før du byder.

## Kilder

Kilder: Danmarks Statistik og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._