# Energimærke ved udlejning: Krav, pris og de fejl, der udløser bøden

> Ved udlejning skal boligen have et gyldigt energimærke. Se kravene: 60 m2-grænsen, 10 års gyldighed, annonceringspligt, udlevering til lejer og sanktionerne.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/energimaerke-udlejning-krav
Kategori: Ejendom & Vedligehold

Energimærket er et af de krav, mange udlejere først opdager, når annoncen afvises eller bøden lander. Ved udlejning skal boligen have et gyldigt energimærke. Reglen har været gældende siden 2013. Men detaljerne afgør alt, og de misforstås konstant. Hvornår gælder 60-m²-grænsen, hvor længe holder et mærke, hvad skal stå i annoncen, og hvem betaler? Her er reglerne forklaret fra bunden med henvisning til energimærkningsloven og Energistyrelsen. Så du hverken får en bøde eller en afvist annonce. Bonus til sidst: udgiften kan du lovligt lægge over på varmeregnskabet.

## Kort fortalt

- Ved udlejning af en bolig på 60 m² eller derover skal der foreligge et gyldigt energimærke. Reglen har været gældende siden 2013.
- 60-m²-grænsen gælder kun fritliggende bygninger. En lejlighed i en etageejendom mærkes som en del af hele ejendommen.
- Et energimærke er gyldigt i 10 år, men bortfalder ved ændringer, der væsentligt påvirker energiforbruget.
- Du skal udlevere energimærket til lejeren, inden lejeaftalen indgås, og vise det i enhver kommerciel annonce.
- Undtagelse: udlejning i højst fire uger ad gangen kræver ikke energimærke, uanset boligens størrelse.

## Pligten fra bunden: hvornår, hvem og 60-kvadratmeter-fælden

Grundreglen står i energimærkningsloven. Ved udleje af en bygning, en bolig- eller erhvervsenhed skal der foreligge en energimærkning. Det påhviler udlejeren at sørge for, at lejeren har fået energimærket udleveret, inden lejeaftalen indgås. Energistyrelsen fastslår, at kravet gælder både privat og erhvervsmæssig udlejning af boliger på 60 m² eller derover, og at det har været gældende siden 2013. Her ligger den fælde, der snyder flest: ordet "fritliggende". De 60 m² som nedre grænse gælder kun fritliggende bygninger. Har du en ejerlejlighed på 50 m² i en etageejendom, er den ikke undtaget. For her er det hele ejendommen, der energimærkes, ikke den enkelte lejlighed. Og det fører til det næste praktiske forhold. For en ejerlejlighed er det ejerforeningen, der har pligt til at få energimærket udarbejdet og stille det til rådighed, og ejer du en udlejet lejlighed, kan du kræve, at foreningen stiller et gyldigt mærke til rådighed uden beregning. Energistyrelsen oplyser, at foreningen har 60 dage til at gøre det, og at en forening, der ikke overholder fristerne, kan få påbud. forbrugsregnskab og aconto

Gyldigheden er den anden regel, der misforstås. Et energimærke er efter energimærkningsloven gyldigt i 10 år regnet fra udstedelsesdatoen. Men det mister sin gyldighed, hvis der gennemføres tilbygninger eller andre ændringer, som i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne. En tommelfingerregel er, at en ændring anses for væsentlig, hvis den ændrer det beregnede forbrug med over 10 pct., typisk ved skift af varmekilde. Vigtigt for udlejere. Energimærket bygger på et standardforbrug beregnet ud fra bygningens tilstand, ikke på lejerens adfærd, så en lejer, der elsker at have varmt, ændrer ikke mærket. varmepumpe i udlejningsejendom

## Annoncering, udlevering og undtagelserne

To pligter følger dig ved hver udlejning. Annonceringspligten: et gyldigt energimærke skal synliggøres i enhver kommerciel annoncering ved udlejning. Det skal derfor foreligge allerede på annonceringstidspunktet, ikke først når kontrakten skrives. Det er præcis derfor, boligportalerne beder om energimærket, når du opretter annoncen. Uden det overtræder du annonceringspligten. Udleveringspligten: energimærket skal udleveres til lejeren, inden lejeaftalen indgås. Så lejeren kan vurdere de forventede forbrugsudgifter, før der skrives under. boligannonce der udlejer

Undtagelserne er værd at kende. Så du hverken bestiller unødigt eller springer et krav over. Ganske kortvarig udlejning på højst fire uger ad gangen er undtaget, uanset boligens størrelse. Det dækker klassisk feriedrift. Fritliggende bygninger under 60 m² er undtaget, ligesom visse produktionslokaler, værksteder og garager. Sommerhuse er som udgangspunkt undtaget ved salg, men nyopførte sommerhuse skal mærkes, og bruges sommerhuset reelt som helårsbolig, kan pligten indtræde. Erhvervslejemål er omfattet på linje med boliger. Er du i tvivl, er reglen enkel. Mærk hellere end at lade være, for et gyldigt mærke er billigere end en sag med Energistyrelsen.

## Prisen, varmeregnskabet og sanktionerne

Prisen er reguleret for de mindre bygninger. Det beskytter dig som udlejer. For bygninger op til 300 m² har staten fastsat honorarlofter, altså maksimumspriser, der reguleres årligt efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. For en mindre bolig ligger loftet i størrelsesordenen 7.000 kr. inklusive moms, og du kan ofte finde tilbud under loftet, så indhent gerne flere. For bygninger over 300 m² og erhverv er der frit marked. Og så den detalje, der glæder udlejere. Udgiften til energimærket kan lægges på varmeregnskabet, altså påføres lejeren typisk over varmeregningen, fordi mærket er en driftsomkostning knyttet til ejendommens energiforhold. renovering der hæver huslejen

Sanktionerne administreres af Energistyrelsen, der fører tilsyn. Overholder du ikke reglerne, kan styrelsen give et påbud om at få udarbejdet et energimærke inden for en frist, og påbuddet bortfalder først, når dokumentationen er godkendt. Ved manglende efterlevelse af annonceringspligten eller af et påbud kan der pålægges bøde, i praksis fra størrelsesordenen 2.000 kr. og opefter. Kæden er altså. Intet mærke, afvist eller ulovlig annonce, påbud, og bøde ved fortsat manglende efterlevelse.

> Energimærke-tjekliste før udlejning: 1) er boligen omfattet, altså 60 m² eller derover for fritliggende, eller en lejlighed i etageejendom uanset størrelse; 2) findes der et gyldigt mærke, under 10 år og uden store ændringer siden; 3) for lejligheder: har du bedt ejerforeningen om det gratis mærke; 4) er mærket synligt i annoncen fra første visning; 5) er det udleveret til lejeren før underskrift; 6) og er udgiften lagt korrekt på varmeregnskabet? Kan du svare ja hele vejen, er både bøde og afvist annonce ude af billedet.

## Overblik: pligt, annoncering og sanktioner

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Pligten | Gyldigt energimærke ved udlejning, se ovenfor |
| 60-kvadratmeter-fælden | Grænsen, mange overser, se ovenfor |
| Annonceringen | Mærket skal med i annoncen, se ovenfor |
| Udleveringen | Lejeren skal have mærket |
| Sanktionerne | Fejl kan udløse bøde |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at du ved udlejning som udgangspunkt skal have et gyldigt energimærke, at det skal fremgå af annoncen, og at det skal udleveres til lejeren. En klassisk fælde knytter sig til arealgrænsen omkring 60 kvadratmeter, hvor pligten kan indtræde. Overholder du ikke reglerne, kan det udløse en bøde. Energimærket er altså ikke bare en formalitet, men en pligt med sanktioner, hvis den forsømmes.

## Taleksempel: fælden, der udløste bøden

Lad os se reglerne. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere begge sætter en bolig til leje.

Den første har styr på det. Han har et gyldigt energimærke, angiver det i annoncen, og udleverer det til lejeren ved aftalens indgåelse. Han opfylder pligten, og der er ingen bøde at komme efter.

Den anden tror, at hans bolig er for lille til, at kravet gælder, eller glemmer simpelthen mærket. Men boligen er over den arealgrænse, hvor pligten indtræder, og han annoncerer uden mærke. Dermed overtræder han reglerne, og han risikerer en bøde, ikke fordi boligen er dårlig, men fordi han ikke opfyldte en formel pligt. Fælden var at antage, at kravet ikke gjaldt ham.

Forskellen var ikke boligens energitilstand, men om pligten blev opfyldt. Det er energimærkets hele lære. Kravet er formelt, det gælder ved en bestemt arealgrænse, og en forsømmelse udløser en bøde uanset boligens stand. Sørg for et gyldigt mærke, angiv det i annoncen, se boligannonce der udlejer, og udlever det til lejeren, se energimærke ved udlejning.

## Sådan opfylder du energimærkepligten

Fire principper holder dig fri af bøden.

Skaf et gyldigt energimærke. Ved udlejning skal du som udgangspunkt have et gyldigt energimærke, udarbejdet af en godkendt energikonsulent. Sørg for, at mærket er gyldigt og ikke udløbet, før du sætter boligen til leje, så pligten er opfyldt fra start.

Vær opmærksom på arealgrænsen. Pligten knytter sig blandt andet til en arealgrænse omkring 60 kvadratmeter, og en klassisk fejl er at antage, at en mindre bolig er fritaget. Undersøg, om din bolig er omfattet, frem for at gå ud fra, at kravet ikke gælder dig.

Angiv mærket i annoncen. Energimærket skal fremgå af annoncen, når du udlejer. Sørg for, at energimærkningen er med i selve annonceringen, for en annonce uden mærke er en overtrædelse, selvom du har et gyldigt mærke liggende, se boligannonce der udlejer.

Og udlever mærket til lejeren. Lejeren skal have energimærket udleveret i forbindelse med aftalen. Gør det til en fast del af din udlejningsrutine, så mærket både er angivet i annoncen og udleveret til lejeren. Energimærket er en formel pligt med sanktioner, og den opfyldes let, når du behandler den som en fast del af hver udlejning frem for som en detalje, du kan springe over.

## Faldgruber

- **At tro, en lille lejlighed er undtaget.** 60-m²-grænsen gælder kun fritliggende bygninger. Lejligheder mærkes via hele ejendommen.
- **At bruge et forældet mærke.** Gyldigheden er 10 år og bortfalder ved store ændringer som skift af varmekilde.
- **At annoncere uden mærke.** Energimærket skal foreligge og vises allerede ved annonceringen, ikke først ved kontrakten.
- **At glemme udleveringen til lejer.** Mærket skal udleveres, inden lejeaftalen indgås, ellers er pligten ikke opfyldt.
- **At betale over loftet.** For bygninger op til 300 m² er der maksimumspriser. Indhent flere tilbud frem for at tage det første.

## Ofte stillede spørgsmål

### Er det lovpligtigt at have energimærke ved udlejning?

Ja. Efter energimærkningsloven skal der ved udlejning af en bygning eller bolig foreligge et gyldigt energimærke, og Energistyrelsen fastslår, at kravet gælder boliger på 60 m² eller derover og har været gældende siden 2013 for både privat og erhvervsmæssig udlejning. Udlejeren skal udlevere mærket til lejeren, inden lejeaftalen indgås.

### Hvad betyder 60-m²-grænsen for energimærke?

At fritliggende bygninger under 60 m² er undtaget fra kravet. Grænsen gælder kun fritliggende bygninger. En ejerlejlighed under 60 m² i en etageejendom er ikke undtaget. For her energimærkes hele ejendommen, ikke den enkelte lejlighed. For lejligheder er det ejerforeningen, der skal udarbejde og stille et gyldigt energimærke til rådighed.

### Hvor længe er et energimærke gyldigt?

Et energimærke er gyldigt i 10 år regnet fra udstedelsesdatoen. Det bortfalder dog før tid, hvis der gennemføres tilbygninger eller andre ændringer, der i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne, typisk hvis det beregnede forbrug ændres med over 10 pct., fx ved skift af varmekilde. Mærket bygger på et standardforbrug, ikke på lejerens adfærd.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og Danmarks Statistik. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Honorarlofter indekseres årligt, og reglerne er valideret mod energimærkningsloven og Energistyrelsen ved skrivning. Konkrete forhold bør afklares med en certificeret energikonsulent eller Energistyrelsen. Kilde: energimærkningsloven / lov om fremme af energibesparelser i bygninger (Retsinformation), Energistyrelsen og bekendtgørelse om energimærkning af bygninger._