# Slipper du for ejendomsværdiskat, når du udlejer? Reglerne forklaret

> Udlejer du hele boligen erhvervsmæssigt, bortfalder ejendomsværdiskatten. Se reglerne for delvis udlejning, forældrekøb og sommerhuse.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/ejendomsvaerdiskat-udlejning
Kategori: Skat

Det korte svar. Ja, hvis du udlejer hele boligen erhvervsmæssigt. Så har du ikke længere rådighed over den. Og ejendomsværdiskat er netop en skat på rådighed. Nej, hvis du kun udlejer et værelse eller en periode og vælger den nemme bundfradragsmetode. Og uanset hvad. Grundskylden slipper du aldrig for, den flytter bare over på fradragssiden. De tre sætninger er hele systemet. Alligevel blandes de sammen i tusindvis af årsopgørelser hvert år. Her er reglerne forklaret for begyndere. De to boligskatter, hovedreglen ved udlejning, forældrekøbets særstilling, værelses- og sommerhussporene og de valg, der afgør din skat.

## Kort fortalt

- Ejendomsværdiskat er en rådighedsskat: udlejer du hele boligen erhvervsmæssigt, bortfalder den.
- Forældrekøb er erhvervsmæssig udlejning. Du betaler ikke ejendomsværdiskat, men beskattes af markedslejen.
- Ved værelses- eller periodeudlejning giver bundfradragsmetoden intet nedslag; kun regnskabsmetoden gør.
- Grundskylden består altid, men bliver fradragsberettiget driftsudgift ved erhvervsmæssig udlejning.
- Sommerhusudlejning er normalt ikke erhvervsmæssig: ejendomsværdiskatten løber, medmindre du vælger regnskabsmetoden.

## De to boligskatter: rådighed mod ejerskab

Begynd med sondringen, alt andet hviler på. Ejendomsværdiskat beregnes af boligens værdi og betales, fordi du har rådighed over en bolig, du kan bo i. Den er i virkeligheden en skat på fordelen ved at bo i egen bolig. Grundskyld beregnes af grundens værdi. Den betales, fordi du ejer jorden, uanset hvad der står på den. Og hvem der bor der. Siden 2024 opkræves begge dele for ejerboliger samlet via forskuds- og årsopgørelsen. Deraf følger logikken, når du udlejer. Rådigheden kan du give fra dig, og så bortfalder ejendomsværdiskatten. Ejerskabet beholder du, og derfor består grundskylden (skat af selve grunden). Men fordi udlejningen gør ejendommen til en indtægtskilde, skifter grundskylden rolle. Fra privat udgift til fradragsberettiget driftsudgift i udlejningsregnskabet. Mange begynderes overraskelse over "stadig at betale ejendomsskat" er altså halvt rigtig: pengene betales. Men de arbejder nu på fradragssiden. driftsbudget

## Hovedreglen: hel udlejning, forældrekøb og de 12 måneder

Lovens ord er enkle: efter ejendomsskattelovens § 3, stk. 3 (Retsinformation) har ejeren ikke rådighed over en ejendom, der udlejes erhvervsmæssigt. Der skal derfor ikke betales ejendomsværdiskat. Skattestyrelsen bekræfter det i Den juridiske vejledning. Der er ikke tilsigtet nogen ændring i den hidtidige praksis for, hvornår en ejendom anses for erhvervsmæssigt udlejet. Erhvervsmæssig betyder her, at hele boligen er udlejet. Og at du ikke selv bor der eller holder den til rådighed. I praksis regnes helårsudlejning i mindst 12 sammenhængende måneder som erhvervsmæssig. Starter du en udlejning, der er tiltænkt at fortsætte, gælder det typisk allerede fra første dag. Bortfaldet følger perioden: udlejer du fra 1. maj, betaler du ejendomsværdiskat for årets første fire måneder og slipper derefter.

Forældrekøbet er det sted, reglen glæder flest. Udlejer du en lejlighed til dit barn, er det erhvervsmæssig udlejning i ejendomsværdiskattens forstand. Du betaler ingen ejendomsværdiskat af lejligheden. Prisen for fordelen er symmetrien. Du skal til gengæld beskattes af udlejningens resultat. Lejen skal svare til markedslejen, også når lejeren er familie. Sætter du den kunstigt lavt, kan Skattestyrelsen beskatte dig af differencen alligevel. Ejendomsværdiskattens bortfald er altså ikke en gave men et systemskifte. Fra boligejer-beskatning til virksomheds-beskatning, med regnskab, resultat og de sædvanlige fradrag. forældrekøb

## Delvis udlejning og sommerhuse: metoderne afgør alt

Udlejer du kun et værelse, eller hele boligen i en kortere periode, bor du stadig i skattens gråzone mellem privat og erhverv. Her afgør dit metodevalg alt. Vælger du bundfradragsmetoden, er den enkel. En fast bundgrænse af lejen er skattefri. Så følger der en pris med, som overrasker mange. Ejendomsværdiskatten nedsættes ikke, heller ikke for den udlejede del. Vælger du i stedet den regnskabsmæssige metode, beskattes du af lejen minus faktiske udgifter. Da får du forholdsmæssigt nedslag i ejendomsværdiskatten for den udlejede andel eller periode. Udlejer du mere end 10 pct. af boligen, kan du oveni fradrage samme forholdsmæssige andel af grundskylden. Fradragene kan dog aldrig overstige lejeindtægten. Tommelfingerreglen fra praksis er ærlig. Ved små og korte udlejninger vinder bundfradragets enkelhed. Ved større andele og længere perioder vinder regnskabsmetoden. Valget er bindende i den forstand, at du ikke senere kan skifte tilbage til bundfradrag for samme udlejning. airbnb og korttidsudlejning

Sommerhuset har sin egen logik, for udlejning af sommerhus regnes normalt ikke som erhvervsmæssig virksomhed, uanset hvor mange uger det lejes ud: ejendomsværdiskatten løber derfor som udgangspunkt hele året. Bruger du bureau-bundfradraget, i 2026 er bundfradraget 50.200 kr. ved indberettende bureau mod 13.800 kr. ved privat udlejning. Derefter 60 pct. af resten beskattes, er det hele historien. Vælger du regnskabsmetoden, slipper du for ejendomsværdiskat i de udlejede uger. Du kan fradrage grundskyld for samme uger, mod at føre regnskab. For investoren, der overvejer sommerhus som aktiv, er pointen større end skatten. Netop fordi udlejningen ikke er erhvervsmæssig, er sommerhuset skattemæssigt et andet dyr end udlejningsejendommen. sommerhus som investering

> Hurtigt overblik, spor for spor: 1) hele boligen udlejet uden egen rådighed: ingen ejendomsværdiskat fra udlejningens start, grundskyld fradrages, resultat beskattes; 2) forældrekøb: som spor 1, med markedsleje som krav; 3) værelse eller del af året med bundfradrag: fuld ejendomsværdiskat, enkelt regnskab; 4) samme med regnskabsmetode: forholdsmæssigt nedslag plus grundskyldsandel over 10 pct.; 5) sommerhus: ejendomsværdiskat som udgangspunkt, medmindre regnskabsmetoden vælges for de udlejede uger. Notér valget i din skattemappe, for metoden skal kunne forklares år tilbage.

## Overblik: rådighed mod ejerskab

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| De to boligskatter | Ejendomsværdiskat og ejendomsskat, se ovenfor |
| Hovedreglen | Hel udlejning fjerner rådigheden, se ovenfor |
| Forældrekøb | Særlig behandling, se ovenfor |
| De 12 måneder | Perioden, der ofte er afgørende |
| Delvis udlejning | Metoden afgør skatten |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er enkel. Ejendomsværdiskat er en skat på rådigheden over din egen bolig. Og hel udlejning kan fjerne den rådighed og dermed skatten for den periode. Ejendomsskatten på selve grunden består derimod uafhængigt. Ved hel udlejning i en periode kan du ofte slippe for ejendomsværdiskatten for den tid. Delvis udlejning behandles anderledes, og forældrekøb har sine egne regler. Perioden og metoden afgør det hele.

## Taleksempel: rådigheden, der forsvandt

Lad os se de to skatter. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en ejer af en bolig udlejer den.

Ejendomsværdiskatten er en skat på, at han har rådighed over boligen til egen brug. Udlejer han hele boligen i en periode, kan han ikke selv bruge den. Så forsvinder rådigheden, og han kan ofte slippe for ejendomsværdiskatten for netop den periode. Skatten følger rådigheden, ikke ejerskabet.

Ejendomsskatten, altså grundskylden på selve grunden, er en anden sag. Den er knyttet til, at han ejer grunden, ikke til om han bor der eller lejer ud. Den består, uanset om boligen er udlejet eller ej. At forveksle de to skatter er en klassisk fejl, der giver et forkert billede af, hvad udlejning sparer.

Forskellen er mellem rådighed og ejerskab. Det er boligskatternes hele lære. Ejendomsværdiskatten følger rådigheden og kan bortfalde ved hel udlejning, mens ejendomsskatten følger ejerskabet og består. Afklar din konkrete situation, se skat af lejeindtægter, særligt hvis der er tale om delvis udlejning eller forældrekøb, se forældrekøb.

## Sådan finder du ud af, om du slipper for skatten

Fire principper giver det rette billede.

Skeln de to boligskatter fra hinanden. Ejendomsværdiskat er en skat på rådigheden over boligen, mens ejendomsskat er en skat på selve grunden. Hold dem adskilt, for udlejning kan påvirke den ene og ikke den anden, og det er her, mange får et forkert billede.

Forstå hovedreglen ved hel udlejning. Udlejer du hele boligen i en periode, så du ikke selv har rådighed over den, kan du ofte slippe for ejendomsværdiskatten for den periode. Vær opmærksom på de perioder og betingelser, der gælder, herunder ofte en 12-måneders betragtning.

Vær særlig ved delvis udlejning. Udlejer du kun en del af boligen, mens du selv bor der, behandles det anderledes. Den metode, du vælger til at opgøre lejeindtægten, kan påvirke skatten. Sæt dig ind i, hvad der gælder ved delvis udlejning, før du regner med en besparelse.

Og kend forældrekøbets særlige regler. Forældrekøb har sine egne skatteregler, også hvad angår boligskatterne, og reglerne kan afvige fra en almindelig udlejning. Afklar dem konkret, se forældrekøb. Ejendomsværdiskat ved udlejning er et følsomt område. En forkert antagelse bliver til en forkert selvangivelse, så få din situation afklaret frem for at gætte på, hvad udlejning sparer dig for.

## Faldgruber

- **At forveksle de to skatter.** Ejendomsværdiskatten kan bortfalde. Grundskylden består altid og skifter kun rolle til fradrag.
- **At vente bortfaldet ved bundfradrag.** Den enkle metode koster fuld ejendomsværdiskat, uanset hvor meget du udlejer.
- **At sætte familielejen for lavt.** Forældrekøbets fritagelse følges af markedslejekrav, og differencen kan beskattes.
- **At glemme forskudsopgørelsen.** Bortfald og nedslag kommer ikke af sig selv. Udlejningens omfang og periode skal oplyses.
- **At overføre boligreglerne til sommerhuset.** Sommerhusudlejning er normalt ikke erhvervsmæssig, og skatten løber videre.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvornår bortfalder ejendomsværdiskatten ved udlejning?

Når ejendommen udlejes erhvervsmæssigt, altså når hele boligen er udlejet. Du ikke selv har rådighed over den. I praksis regnes helårsudlejning i mindst 12 sammenhængende måneder som erhvervsmæssig, og en udlejning, der fra start er tiltænkt at fortsætte, tæller typisk fra første dag. Bortfaldet gælder for den periode, boligen er udlejet.

### Skal man betale ejendomsværdiskat af et forældrekøb?

Nej. Udlejning til dit barn er erhvervsmæssig udlejning. Så du betaler ikke ejendomsværdiskat af lejligheden. Til gengæld skal du opgøre og beskattes af udlejningens resultat. Lejen skal svare til markedslejen. En kunstigt lav familieleje kan medføre, at du alligevel beskattes af den leje, der kunne være opnået. Fritagelsen er et systemskifte til virksomhedsbeskatning, ikke en rabat.

### Får man nedslag i ejendomsværdiskatten ved værelsesudlejning?

Kun med den regnskabsmæssige metode, hvor du beskattes af lejen minus faktiske udgifter og får forholdsmæssigt nedslag for den udlejede andel, plus fradrag for grundskyldens andel, hvis over 10 pct. af boligen udlejes. Vælger du bundfradragsmetoden, nedsættes ejendomsværdiskatten ikke, uanset udlejningens omfang. Enkelheden er metodens pris.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Boligskattereglerne, satserne og bundfradragene ændres løbende. Tallene her er 2026-niveau og skal opdateres mod gældende regler. Konkrete valg bør vendes med revisor. Kilde: ejendomsskattelovens § 3, Den juridiske vejledning C.H.4.2.4 og C.H.3.4.1, Skattestyrelsens vejledninger om udlejning._