# Ejendomsselskabets regnskab: Sådan holder du styr på tallene

> Et ejendomsselskab kræver bogføring, årsrapport og indberetning til tiden. Se kravene, fristerne og hvornår du kan spare revisor væk, så du undgår bøder.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/ejendomsselskab-regnskab
Kategori: Skat

Et ejendomsselskab er mere end bare et sted at eje ejendomme. Det følger med en række krav til bogføring, årsrapport og indberetning, og overholder du dem ikke til tiden, kan det koste personlige bøder og i værste fald tvangsopløsning. Denne guide giver dig et praktisk overblik over, hvad et ejendomsselskab kræver af dig, hvornår fristerne falder, og hvornår du kan spare en revisor væk.

## Kort fortalt

- Et ejendomsselskab skal føre løbende digital bogføring og gemme sine bilag.
- Selskabet skal udarbejde en årsrapport og indsende den til Erhvervsstyrelsen senest seks måneder efter regnskabsårets udløb.
- For sen indsendelse giver personlige afgifter til ledelsen og kan i værste fald føre til tvangsopløsning.
- Du kan fravælge revision, hvis selskabet holder sig under bestemte grænser for balancesum, omsætning og ansatte.
- Skatten indberettes separat via TastSelv Selskabsskat, og acontoskatten betales 20. marts og 20. november.

## Bogføring: nu digitalt

Alt starter med bogføringen. Et ejendomsselskab har pligt til at bogføre løbende, altså at registrere alle indtægter og udgifter. Til at gemme sine bilag i fem år. Med den nye bogføringslov skal bogføringen desuden foregå digitalt i et godkendt bogføringssystem. For selskaber er det krav trådt i kraft, så et ejendomsselskab skal bruge et digitalt bogføringssystem og løbende holde styr på lejeindtægter, driftsudgifter, renter og afdrag. Overholder du ikke bogføringsloven, risikerer du bøder og kan miste retten til at fravælge revision. ejendom gennem selskab

## Årsrapporten og fristen

Et ejendomsselskab i selskabsform, altså et ApS eller A/S, skal hvert år udarbejde en årsrapport efter årsregnskabsloven og indsende den til Erhvervsstyrelsen. De fleste ejendomsselskaber er i regnskabsklasse B, hvor årsrapporten som minimum skal have en resultatopgørelse, en balance, noter og en ledelsespåtegning.

Fristen er vigtig. Årsrapporten skal være modtaget hos Erhvervsstyrelsen senest seks måneder efter regnskabsårets udløb. Følger dit selskab kalenderåret, er fristen altså den 30. juni. Indberetningen foregår digitalt via Virk.dk. Overskrider du fristen, får hvert medlem af ledelsen en personlig afgift, der starter ved 500 kr. og stiger til 3.000 kr. per person, og selskabet må ikke betale den for dig. Bliver rapporten helt væk, kan Erhvervsstyrelsen bede skifteretten om at tvangsopløse selskabet. break-even og stresstest

## Kan du fravælge revision?

Revision koster penge, og heldigvis kan mange mindre ejendomsselskaber fravælge den. Du kan fravælge revision, hvis selskabet i to på hinanden følgende regnskabsår ikke overskrider to af disse tre grænser: en balancesum på 4 mio. kr., en nettoomsætning på 8 mio. kr. og et gennemsnitligt antal ansatte på 12. I stedet kan du vælge, at en revisor blot hjælper med at opstille regnskabet. Det er billigere end en fuld revision.

Der er dog undtagelser. Erhvervsstyrelsen kan påbyde revision, hvis den finder store fejl i dit regnskab eller din bogføring. Og fra 2026 er visse ejendomsrelaterede brancher kommet på listen over risikobrancher, hvor der stilles krav om en revisorerklæring ved en vis omsætning. Tjek derfor, om dit selskab er omfattet. Fravalg af revision skal besluttes på generalforsamlingen og registreres hos Erhvervsstyrelsen. ejendomsselskabets regnskab

## Skat og moms

Ud over årsrapporten til Erhvervsstyrelsen skal selskabet indberette sin skat separat. Det sker via TastSelv Selskabsskat, hvor du indsender selskabets oplysningsskema. Selskabsskatten er 22 pct., og selskabet betaler acontoskat i to rater, senest den 20. marts og den 20. november, med en eventuel restskat bagefter.

På momsen gælder en vigtig sondring. Boligudlejning er fritaget for moms, så et selskab, der kun udlejer boliger, er normalt ikke momsregistreret og har heller ikke momsfradrag. Udlejer selskabet erhverv, kan det vælge at blive frivilligt momsregistreret og dermed lægge moms på lejen og få momsfradrag. Har du flere selskaber i en koncern, indgår de desuden i en obligatorisk sambeskatning (selskaberne beskattes samlet). sambeskatning af ejendomsselskaber

En månedsrutine på et kvarter holder regnskabet levende. Afstem bankkontoen, bogfør bilagene med det samme, og følg tre tal fast, lejeindbetalinger mod kontrakter, driftsudgifter mod budget og likviditet (frie penge til regningerne) mod bufferkravet. Så bliver årsregnskabet en formalitet frem for en arkæologisk udgravning. Du opdager afvigelserne, mens de stadig er små og billige at rette, i stedet for til revisionen året efter, hvor de er blevet til historie i stedet for til handlemuligheder. vedligeholdelsesplan for din udlejningsejendom

> Hold regnskabet i seks trin: 1) bogfør løbende, ikke i bunker; 2) afstem bank hver måned; 3) følg lejeindbetalinger mod kontrakterne; 4) periodisér de store poster, skatter og terminer; 5) overhold årsregnskabslovens frister for indberetning; 6) og brug tallene aktivt til drift, for et regnskab, der kun laves til Erhvervsstyrelsen, er spildt ledelsesinformation.

## Overblik: selskabets faste pligter

| Pligt | Kernen |
| --- | --- |
| Løbende bogføring | Digitalt, efter reglerne ovenfor |
| Årsrapporten | Udarbejdes og indberettes inden fristen |
| Skatten | Selskabets oplysningsskema til tiden |
| Moms | Kun ved momspligtige aktiviteter, se ovenfor |
| Opbevaring | Bilag og materiale gemmes efter reglerne |

Tabellen er selskabets årshjul i kort form. Detaljerne bag hver linje er gennemgået ovenfor. Og den vigtigste pointe står mellem linjerne: Pligterne er faste og forudsigelige. De kan planlægges. Og planlagt administration er billig administration.

## Taleksempel: et regnskabsår uden stress

Lad os følge et veldrevet lille ejendomsselskab gennem året.

Hver måned bruger ejeren en fast time. Lejeindtægter afstemmes. Udgiftsbilag lægges i det digitale system samme dag, de modtages. Mellemregninger noteres korrekt. Tolv timer om året. Det er hele den løbende indsats.

Efter årets udgang samler revisor trådene. Bogføringen er ført, så arbejdet er overskueligt. Årsrapporten udarbejdes og indberettes til Erhvervsstyrelsen inden fristen. Skattens oplysningsskema følger efter. Ejeren læser og godkender. Færdig.

Sammenlign så med naboselskabet. Bilag i en skotøjsæske. Bogføring i december. Revisor på overarbejde op mod fristen. Højere honorar. Flere fejl. Og en ejer, der hvert år lover sig selv, at næste år bliver anderledes. Forskellen mellem de to selskaber er ikke evner. Den er en times rutine om måneden. Det er hele hemmeligheden, og den kan kopieres i morgen.

## Regnskabet som styringsværktøj, ikke kun pligt

Et regnskab, der alligevel skal laves, kan lige så godt arbejde for dig. Tre greb henter værdien hjem.

Læs tallene kvartalsvis, ikke kun årligt. Lejeindtægter mod budget. Driftsudgifter mod sidste år. Likviditeten mod din buffer. Femten minutter fire gange om året, og du fanger skred, mens de er små, i tråd med disciplinen i driftsbudget for udlejningsejendom og likviditet i udlejning.

Brug regnskabet i dine relationer. Banken låner bedre til dokumenteret orden, se dynamikken i finansiering af udlejningsejendom. Og ved et senere salg af selskabet er års rene regnskaber en del af prisen, se perspektivet i sælger du ejendom gennem ApS.

Og hold strukturens øvrige lag tæt på tallene. Sambeskatningens opgørelser bygger på hvert selskabs regnskab, se sambeskatning af ejendomsselskaber, og udbetalinger til dig selv kræver netop det frie overskud, regnskabet dokumenterer, se udbytte eller løn fra dit ejendomsselskab. Regnskabet er med andre ord ikke papirarbejdet ved siden af forretningen. Det er forretningens instrumentbræt. Hold det rent, og flyv efter det.

Og sæt til sidst tallene i system én gang for alle. En fast kontoplan, der passer til ejendomsdrift. Faste rutiner for lejeindbetalinger og bilag. En fast mappe pr. ejendom. Og faste datoer i kalenderen: den månedlige time, kvartalslæsningen og årsafslutningen med revisor. Systemet koster en eftermiddag at bygge. Derefter kører det. Og det er hele forskellen på selskaber, hvor regnskabet er et redskab, og selskaber, hvor det er en byrde. Tallene er de samme. Systemet er forskellen. Byg det, mens selskabet er lille, og det vokser med. Vent, til det er stort, og du bygger i modvind, med gamle synder som fundament. Ingen fortryder orden. Mange fortryder rod.

Og lad regnskabsdisciplinen vokse med selskabet. Flere ejendomme betyder flere pengestrømme, flere bilag og flere frister, men systemet er det samme, bare med flere linjer. Overvej på det tidspunkt at lægge administrationen af selve lejeforholdene i faste rammer, se mulighederne i ejendomsadministrator eller gør det selv, mens du beholder ejerskabet til tallene. Uddelegér gerne arbejdet. Aldrig overblikket. Ejeren, der kan læse sit eget regnskab, træffer bedre beslutninger i alt fra køb til finansiering. Og ejeren, der ikke kan, betaler for det i hver eneste forhandling uden at vide det. Sæt derfor læringen i system fra start. Bed revisor forklare årsrapporten linje for linje det første år. Spørg, til du forstår. Fra andet år læser du selv, og revisor supplerer. Det er en lille investering i et sprog, du skal tale resten af ejerlivet. Og det er den billigste undervisning, faget tilbyder. Regnskabssproget er desuden det samme i alle selskaber, du nogensinde får. Lær det én gang, og det følger med resten af vejen, ejendom for ejendom. Og med sproget på plads bliver revisor en sparringspartner i stedet for en oversætter. Det løfter kvaliteten af hver eneste beslutning.

## Faldgruber

- **At overskride årsrapportfristen.** For sen indsendelse giver personlige afgifter til ledelsen og kan ende i tvangsopløsning.
- **At sjuske med bogføringen.** Manglende overholdelse af bogføringsloven giver bøder og kan koste dig retten til at fravælge revision.
- **At glemme, at skatten indberettes separat.** Oplysningsskemaet til Skattestyrelsen er noget andet end årsrapporten til Erhvervsstyrelsen.
- **At tro, du altid kan fravælge revision.** Visse ejendomsrelaterede risikobrancher er undtaget fra 2026.
- **At overse momsreglen.** Boligudlejning er momsfritaget, mens erhvervsudlejning kan momsregistreres frivilligt.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad kræver et ejendomsselskab af regnskab?

Et ejendomsselskab skal føre løbende digital bogføring, gemme sine bilag i fem år, udarbejde en årsrapport efter årsregnskabsloven og indsende den til Erhvervsstyrelsen. Desuden skal selskabets skat indberettes separat via TastSelv Selskabsskat.

### Hvornår er fristen for et ejendomsselskabs årsrapport?

Årsrapporten skal være modtaget hos Erhvervsstyrelsen senest seks måneder efter regnskabsårets udløb. Følger selskabet kalenderåret, er fristen den 30. juni. Indberetningen sker digitalt via Virk.dk.

### Kan jeg fravælge revision i mit ejendomsselskab?

Ja, hvis selskabet i to på hinanden følgende regnskabsår ikke overskrider to af tre grænser: en balancesum på 4 mio. kr., en nettoomsætning på 8 mio. kr. og 12 ansatte. Der er dog undtagelser, bl.a. for visse ejendomsrelaterede risikobrancher fra 2026.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og Erhvervsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke regnskabs- eller skatterådgivning. Frister og grænser kan ændre sig. Søg rådgivning hos en revisor. Kilde: årsregnskabsloven, bogføringsloven, skat.dk._