# Køb ejendom gennem selskab (ApS): hvornår giver det mening?

> Skal du kobe udlejningsejendom gennem et ApS? Se fordelene ved 22 pct. selskabsskat, ulemperne ved dobbeltbeskatning, og hvornar det betaler sig.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/ejendom-gennem-selskab-aps
Kategori: Skat

At eje sine udlejningsejendomme gennem et selskab lyder professionelt og skattesmart. Nogle gange er det også en rigtig god idé. Men lige så ofte er det ikke besværet værd, fordi der følger dobbeltbeskatning og administration med. Denne guide forklarer fordelene og ulemperne ved at købe ejendom gennem et ApS.

## Kort fortalt

- I et selskab beskattes overskuddet med 22 pct. selskabsskat i stedet for op til ca. 56 pct. personligt.
- Ulempen er dobbeltbeskatning: udbytte beskattes med 27 eller 42 pct. oveni.
- Et selskab kan ikke bruge parcelhusreglen. Gevinst ved salg beskattes altid.
- Finansiering er ofte sværere og dyrere. Banken kræver typisk personlig kaution.
- En selskabsstruktur giver mest mening ved en større portefølje, hvor du geninvesterer overskuddet.

## Hvad betyder det at eje ejendom i selskab?

Når du køber en ejendom gennem et ApS, er det selskabet, der ejer ejendommen, og du ejer selskabet. Privatøkonomi og selskabsøkonomi holdes adskilt. Et ApS kan oprettes forholdsvis billigt, og kapitalkravet er 20.000 kr. i selskabskapital.

## Fordelen: lav løbende skat og opsparing

Et selskab betaler 22 pct. selskabsskat af overskuddet, mod op til ca. 56 pct. personligt. Så længe pengene bliver i selskabet, betaler du kun 22 pct. Du kan derfor geninvestere en langt større del af overskuddet, fx i næste ejendom, uden først at betale fuld personlig skat. finansiering udlejningsejendom

## Holdingstrukturen: udskyd skatten

Mange kombinerer et driftsselskab med et holdingselskab. Driftsselskabet ejer og driver ejendommene; holdingselskabet ejer driftsselskabet. Udbytte fra driftsselskabet til holdingselskabet er skattefrit, når holdingselskabet ejer mindst 10 pct. Sælger holdingselskabet driftsselskabet, er avancen som udgangspunkt skattefri for holdingselskabet. Det koster mere at drive to selskaber, så det giver mest mening ved en vis størrelse. Se hvordan du bygger den i holdingselskab til ejendom.

## Ulempen: dobbeltbeskatning

Pengene beskattes to gange. Først 22 pct. selskabsskat. Derefter udbytteskat, når du trækker pengene ud: 27 pct. af de første 79.400 kr. i 2026 og 42 pct. af beløbet derover.

**Forenklet eksempel**

- Overskud i selskabet: 100.000 kr.
- Selskabsskat 22 pct.: 22.000 kr. Tilbage: 78.000 kr.
- Udbytteskat oveni ved udtræk: 27/42 pct.

Den samlede skat kan ende tæt på det personlige niveau. Fordelen ligger derfor især i at lade pengene blive i selskabet og geninvestere.

## Ingen parcelhusregel og dyrere finansiering

Et selskab kan ikke bruge parcelhusreglen. Sælger selskabet en ejendom med gevinst, beskattes hele avancen med 22 pct. Banker og realkredit er mere forsigtige over for selskaber og kræver typisk personlig kaution, se hvordan i realkreditlån i selskab. Regn også med udgifter til revisorpligt og årsrapport, og husk skatten ved et senere salg, se skat ved salg af investeringsbolig.

## Sådan stifter du et ejendoms-ApS

Et ApS stiftes digitalt hos Erhvervsstyrelsen på virk.dk. Du skal indskyde mindst 20.000 kr. i selskabskapital, som er kravet fra 2025. Kapitalen kan skydes ind som kontanter eller som værdier, og selskabet får et CVR-nummer, en ejerbog og vedtægter.

Skal selskabet eje en ejendom, du allerede har privat, er der to veje: du kan sælge ejendommen ind i selskabet, eller du kan lave en skattefri virksomhedsomdannelse, hvis ejendommen drives i virksomhedsordningen. Begge dele har skattemæssige konsekvenser, så få det regnet igennem først. Vi gennemgår stiftelsen trin for trin i stift ejendoms-ApS.

## Pas på rådighedsbeskatningen

En vigtig fælde: ejer dit selskab en bolig, som du eller din familie selv kan råde over, kan du blive rådighedsbeskattet. Så beskattes du af værdien af at have boligen til rådighed, uanset om du faktisk bruger den, og regningen kan blive stor. Reglen rammer især hovedaktionærer, og den er en af de dyreste fejl ved selskabsejet ejendom. Se rådighedsbeskatning af bolig i selskab.

Vil du købe en ejendom, der allerede ligger i et selskab, er der desuden en helt anden handel at forstå, med udskudt skat og andre forbehold. Den ser vi på i køb af ejendomsselskab.

## Hvornår giver et selskab mening?

- Når du har eller planlægger **flere ejendomme** og vil geninvestere overskud.
- Når du **ikke behøver at hæve overskuddet privat** de næste mange år.
- Når du har en **høj personlig indkomst** og topskatten æder afkastet.
- Når du vil bygge en **struktur til generationsskifte**.

For én enkelt udlejningsejendom, hvor du gerne vil have løbende afkast privat, giver personligt ejerskab med virksomhedsordningen typisk mere mening. Vi stiller de to modeller direkte op mod hinanden i VSO eller ApS.

> Vurder selskab vs. personligt ejerskab i seks trin: 1) hvor mange ejendomme har du på 5-10 års sigt?; 2) skal overskuddet geninvesteres eller hæves?; 3) hvad er din personlige marginalskat?; 4) hvor stor er finansieringen, og hvad kræver banken?; 5) hvad koster revisor og administration; 6) og få en revisor til at regne begge scenarier igennem.

## Faldgruber

- **At tro selskab altid er skattesmart.** Ved lav geninvestering udligner dobbeltbeskatningen fordelen.
- **At overse den manglende parcelhusregel.** En stor gevinst kan beskattes fuldt ud.
- **At tro finansieringen bliver lettere.** Ofte kræves personlig kaution og højere egenkapital.
- **At undervurdere administrationen.** Revisor, årsrapport, generalforsamling og bogføring koster tid og penge.
- **At bland privat og selskab.** Mellemregninger og private hævninger kan blive skattemæssigt dyre.

## Ofte stillede spørgsmål

### Er det en god idé at købe ejendom gennem et ApS?

Kun hvis du planlægger flere ejendomme og geninvestering. For én ejendom med løbende afkast privat er personligt ejerskab med VSO ofte bedre.

### Hvad er skatten i et ejendomsselskab?

Selskabet betaler 22 pct. selskabsskat. Trækker du udbytte, betaler du yderligere 27 pct. af de første 79.400 kr. i 2026 og 42 pct. derover.

### Hvad er dobbeltbeskatning?

Overskuddet beskattes først i selskabet med 22 pct., og udbytte beskattes igen ved udtræk. Samlet kan skatten ende tæt på det personlige niveau.

### Kan et selskab bruge parcelhusreglen?

Nej. Parcelhusreglen gælder kun personligt ejede boliger. Et selskab beskattes altid af gevinsten ved salg med 22 pct.

### Er det svært at få lån til ejendom i et ApS?

Ofte ja. Banker kræver typisk personlig kaution, højere egenkapital og mere dokumentation.

### Skal jeg have et holdingselskab?

Kun ved større portefølje eller salg af selskaber. Et holdingselskab modtager udbytte skattefrit, men koster ekstra revisor og administration.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Erhvervsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om ApS til ejendom i 2026 og udgør ikke individuel rådgivning. Beskatning og selskabsret er kompleks. Kontakt revisor og advokat før du opretter selskab._