# Købe udlejningsejendom i eget navn eller sammen med andre? Fordele og faldgruber

> Skal du købe udlejningsejendommen i eget navn eller sammen med andre? Se fordele og faldgruber ved sameje, den solidariske hæftelse og samejeaftalens rolle.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/eget-navn-eller-sameje
Kategori: Udlejning

Beslutningen om at købe en udlejningsejendom alene eller sammen med andre handler om en afvejning mellem kapital og kontrol. Den bærer en faldgrube, mange overser: den solidariske hæftelse. Her er fordele og faldgruber ved begge veje. Hvad du vinder og taber ved at eje alene mod at gå sammen med andre, hvad den solidariske hæftelse betyder, og hvorfor en god samejeaftale er afgørende. For at gå sammen med andre giver mere kapital, men også en gæld, du kan komme til at hæfte for på andres vegne.

## Kort fortalt

- At eje alene giver fuld kontrol og alt afkastet, men binder din kapital og lægger al risiko hos dig.
- At gå sammen giver mere kapital og delt risiko, men delt kontrol og en risiko for konflikt.
- I et sameje kan du hæfte solidarisk, altså også for de andres andel af gælden.
- En samejeaftale, der regulerer valg, hæftelse og exit, er helt afgørende.
- Valget afhænger af, om du mangler kapital eller vægter kontrol, og af tilliden til dine medejere.

## At eje alene: fuld kontrol, men al risiko

Vi begynder med at eje i eget navn. Fordelen er kontrol og enkelhed. Ejer du alene, træffer du alle valg selv, fra valg af lejere til vedligeholdelse og salg, og hele afkastet er dit. Du er ikke afhængig af at blive enig med nogen, og du kan handle hurtigt. Det gør både den daglige drift og et salg enklere. Ulempen er, at du står alene med både kapitalkravet og risikoen. Din egenkapital sætter grænsen for, hvor stor eller hvor mange ejendomme du kan købe, og hele risikoen, tomgang, uforudsete udgifter og prisfald, hviler på dig alene. At eje alene er derfor den enkle og kontrollerede vej. Men den, der binder mest af din egen kapital og koncentrerer risikoen. afkast og business case

For mange er det den rigtige vej at starte på, netop fordi den er enkel og fri for de konflikter, et fælles ejerskab kan skabe. Men når kapitalen bliver den begrænsende faktor for at vokse, opstår tanken om at gå sammen med andre. fra 1 til 5 lejemål

## At gå sammen: mere kapital, men delt kontrol og fælles hæftelse

At købe sammen med andre, altså et sameje, vender fordelene og ulemperne om. Fordelen er kapital og risikodeling. Ved at lægge jeres egenkapital sammen kan I købe en større eller dyrere ejendom, end I kunne hver for sig. Risikoen deles mellem jer, så en tom måned eller en stor udgift ikke rammer én alene. Det åbner for investeringer, der ellers var uden for rækkevidde. Ulempen er delt kontrol og en fælles hæftelse. Beslutninger skal træffes i fællesskab, og er I uenige, kan det låse situationen, fx om en ejendom skal sælges, eller en udgift afholdes. eget navn eller sameje som struktur, de juridiske rammer

Og her er den faldgrube, mange overser: hæftelsen. Går I sammen om at optage lån til ejendommen, kan I komme til at hæfte solidarisk. Det betyder, at hver af jer kan hæfte for hele gælden, ikke bare for jeres egen andel. Kan den ene medejer ikke betale sin del, kan kreditor kræve hele beløbet af dig. Du må så selv forsøge at få pengene fra den anden. Det gør valget af medejere til et spørgsmål om tillid og økonomisk soliditet, ikke bare om at samle kapital. Den solidariske hæftelse er den vigtigste grund til, at du aldrig bør gå ind i et sameje uden at kende dine medejeres økonomi og uden en klar aftale. VSO eller ApS til din udlejning

## Aftalen er afgørende: sådan regulerer du sameje

Fordi et sameje bærer risikoen for både uenighed og fælles hæftelse, er en skriftlig samejeaftale helt afgørende. Den bør regulere tre ting. Det første er valg. Hvordan træffes de, hvad kræver enighed, og hvad kan flertallet eller den enkelte beslutte, så I ikke går i stå ved den første uenighed. Det næste er hæftelse og økonomi. Hvordan fordeles indskud, løbende udgifter og overskud, og hvad sker der, hvis en part ikke kan betale sin del. Det tredje, og ofte vigtigste, er exit. Hvad sker der, når en part vil ud, dør eller går konkurs, herunder en forkøbsret for de øvrige, en metode til at værdiansætte andelen ved udtræden, og hvad der gælder ved dødsfald. En aftale, der regulerer disse forhold, forebygger de konflikter, der ellers kan ødelægge både investeringen og relationen. Fordi aftalen har store konsekvenser, bør den altid udformes med juridisk bistand. De nærmere juridiske rammer er beskrevet i vores artikel om sameje som struktur. eget navn eller sameje som struktur

Valget koger ned til to ting. Om kapital eller kontrol vejer tungest for dig, og hvor meget du stoler på dine mulige medejere. Har du kapitalen og vil have fuld kontrol og enkelhed, taler det for at eje alene. Mangler du kapital for at kunne investere eller vokse, og har du medejere, du stoler på og kender økonomien hos, kan et sameje give adgang til større investeringer, forudsat at I har en god aftale. Går du sammen med de rigtige og regulerer det i en klar aftale, kan du opnå mere end alene. Går du sammen uden at kende medejernes økonomi eller uden en aftale, risikerer du både konflikt og at hæfte for andres gæld. afkast og business case

> Tjekliste, eget navn eller sameje: 1) afklar, om kapital eller kontrol vejer tungest for dig; 2) vælg at eje alene, hvis du har kapitalen og vil have fuld kontrol og enkelhed; 3) overvej sameje, hvis kapital er den begrænsende faktor, og du har medejere, du stoler på; 4) undersøg altid dine medejeres økonomi, da du kan hæfte solidarisk for gælden; 5) lav en skriftlig samejeaftale, der regulerer valg, hæftelse og exit; 6) og få aftalen udformet med juridisk bistand, da den har store konsekvenser.

## Overblik: kontrol, kapital og hæftelse

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| At eje alene | Fuld kontrol, men al risiko og hele kapitalen selv |
| At gå sammen | Mere kapital og delt risiko, men delt kontrol |
| Hæftelsen | I et sameje hæfter man ofte solidarisk for hele gælden |
| Aftalen | En skriftlig samejeaftale er afgørende |
| Exit | Aftal på forhånd, hvad der sker, hvis én part vil sælge |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at det at eje alene giver fuld kontrol. Men du bærer al risiko og skal stille hele kapitalen. At gå sammen giver mere kapital og delt risiko. Til gengæld deles kontrollen. I et sameje hæfter man ofte solidarisk, altså for hele gælden. Derfor er en skriftlig samejeaftale afgørende. Den bør især regulere, hvad der sker, hvis én part vil sælge, og en anden ikke vil.

## Taleksempel: alene eller sammen om samme ejendom

Lad os se forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en ejendom kan købes enten alene eller sammen med to andre.

Køber du alene, har du fuld kontrol. Du bestemmer alt selv, fra leje til vedligehold. Men du bærer også al risiko og skal selv stille hele kapitalen. Går noget galt, står du alene med det.

Går I sammen tre om ejendommen, deles kapitalen og risikoen. I kan købe en større eller bedre ejendom, end I kunne hver for sig. Men kontrollen deles, og I hæfter typisk solidarisk. Det betyder, at en kreditor kan gå efter dig for hele gælden, hvis de andre ikke kan betale. Samme ejendom, to forskellige risikobilleder, alt efter om du er alene eller flere. Regn casen igennem, se afkast og business case, og læs de juridiske rammer for sameje, se eget navn eller sameje som struktur, de juridiske rammer.

## Sådan sikrer du dig i et sameje

Fire principper beskytter dig, når I er flere.

Lav en skriftlig samejeaftale. Uden en aftale er I overladt til de almindelige regler, som sjældent passer til jeres situation. Få en klar aftale på skrift, før I køber, så I ved, hvad der gælder, se eget navn eller sameje som struktur, de juridiske rammer.

Aftal, hvad der sker ved et salg. Den hyppigste konflikt er, at én vil sælge, og en anden ikke vil. Aftal på forhånd en model for, hvordan en part kan komme ud, så uenighed ikke låser hele ejendommen.

Forstå den solidariske hæftelse. I hæfter ofte for hele gælden, ikke kun jeres andel. Vær sikker på, at du stoler på dine medejeres økonomi, for deres problemer kan blive dine, se afkast og business case.

Og tænk struktur ind fra start. Et sameje kan senere organiseres i en anden struktur, hvis I vokser. Overvej, om et selskab passer bedre, når porteføljen bliver større, se VSO eller ApS til din udlejning. At eje alene giver kontrol og al risiko. At gå sammen giver mere kapital og delt risiko, men kun en god samejeaftale gør det trygt.

## Faldgruber

- **At overse den solidariske hæftelse.** I et sameje kan du komme til at hæfte for hele gælden, ikke kun din egen andel.
- **At gå sammen uden at kende medejernes økonomi.** Kan en part ikke betale sin del, kan kreditor kræve hele beløbet af dig.
- **At droppe samejeaftalen.** Uden en klar aftale om valg, hæftelse og exit kan en uenighed låse eller ødelægge investeringen.
- **At glemme exit-reglerne.** Hvad der sker, når en part vil ud, dør eller går konkurs, bør være aftalt på forhånd.
- **At vælge sameje kun for kapitalen.** Fælles ejerskab kræver også tillid og en klar struktur, ikke bare et ønske om at samle penge.

## Ofte stillede spørgsmål

### Er det bedst at købe en udlejningsejendom alene eller sammen med andre?

Det afhænger af, om kapital eller kontrol vejer tungest for dig. At eje alene giver fuld kontrol og hele afkastet, men binder din kapital og lægger al risiko hos dig. At gå sammen giver mere kapital og delt risiko, men delt kontrol og en risiko for konflikt og fælles hæftelse. Har du kapitalen og vil have kontrol, taler det for at eje alene. Mangler du kapital og har medejere, du stoler på, kan et sameje give adgang til større investeringer.

### Hvad er solidarisk hæftelse i et sameje?

Solidarisk hæftelse betyder, at hver medejer kan hæfte for hele gælden, ikke kun for sin egen andel. Går I sammen om at optage lån til ejendommen, kan kreditor kræve hele beløbet af dig, hvis en anden medejer ikke kan betale sin del. Du må så selv forsøge at få pengene fra vedkommende. Derfor bør du aldrig gå ind i et sameje uden at kende dine medejeres økonomi og uden en klar aftale om hæftelse og økonomi mellem jer.

### Hvorfor er en samejeaftale vigtig?

Fordi et sameje bærer risikoen for både uenighed og fælles hæftelse. En skriftlig samejeaftale bør regulere tre ting. Hvordan valg træffes, så I ikke går i stå ved uenighed. Hvordan indskud, udgifter og overskud fordeles, og hvad der sker, hvis en part ikke kan betale. Og hvad der gælder ved exit, altså når en part vil ud, dør eller går konkurs. En aftale, der regulerer dette, forebygger de konflikter, der ellers kan ødelægge både investeringen og relationen mellem jer.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Tinglysningsretten og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Strukturer er valideret mod gældende ret ved skrivning, og en samejeaftale bør altid udformes med juridisk bistand; regneeksempler er illustrative. Kilde: gældende ret om sameje og hæftelse (aftaleloven og tinglysningsloven, Retsinformation)._