# Digital bogføring er blevet et lovkrav: Det betyder det for din udlejning

> Fra 1. januar 2026 skal udlejere med over 300.000 kr. i lejeindtægt to år i træk bogføre digitalt. Se hvem der omfattes, kravene og den pragmatiske løsning.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/digital-bogfoering-krav-udlejer
Kategori: Udlejning

Bogføringsloven fra 2022 er nu fuldt indfaset. Den sidste bølge rammer præcis dér, hvor mange private udlejere bor: fra 1. januar 2026 skal personligt ejede virksomheder med en nettoomsætning over 300.000 kr. i to år i træk bogføre digitalt, og lejeindtægter er nettoomsætning. Har din udlejning rundet grænsen i 2024 og 2025, er regnearket og skotøjsæsken med bilag ikke længere lovlige som bogføring. Denne guide oversætter kravet til udlejersprog: hvem omfattes hvornår, hvad systemkravene betyder. Den pragmatiske vej for den lille udlejer.

## Kort fortalt

- Fra 1. januar 2026 omfattes personligt ejede virksomheder med nettoomsætning over 300.000 kr. i to år i træk.
- For udlejere tæller lejeindtægterne som nettoomsætning. Grænsen svarer til cirka 25.000 kr. i samlet månedlig leje.
- Selskaber som ApS og A/S har været omfattet siden 2024/2025 uanset omsætning.
- Kravet: alle transaktioner i et digitalt bogføringssystem og digital opbevaring af bilag i mindst 5 år.
- Den pragmatiske løsning er et registreret standardsystem og en fast månedsrutine.

## Hvem omfattes, og hvornår: bølgerne og to-års-reglen

Loven er rullet ud i bølger. Selskaber med pligt til at indberette årsrapport, altså ApS'er og A/S'er i regnskabsklasse B og opefter, har været omfattet siden 1. juli 2024 med registrerede systemer og 1. januar 2025 med egne systemer, uanset omsætningens størrelse. Den sidste bølge kom med bekendtgørelsen af 21. marts 2025: fra 1. januar 2026 omfattes også virksomheder uden årsrapportpligt, først og fremmest personligt ejede virksomheder og foreninger, når nettoomsætningen overstiger 300.000 kr. i to på hinanden følgende indkomstår. Omkring 118.000 virksomheder træder dermed ind i kravet.

To-års-reglen skal læses præcist. For eksisterende virksomheder måles på 2024 og 2025, så lå din omsætning over 300.000 kr. i begge år, gælder kravet fra 2026. Har du forskudt regnskabsår, starter pligten ved 2026-regnskabsårets begyndelse. Det er den faktisk realiserede omsætning, der tæller, aldrig budgettet, så en nystartet virksomhed omfattes tidligst efter to realiserede år over grænsen, og falder omsætningen senere under grænsen, ophører pligten, indtil to nye år ligger over. For udlejeren er oversættelsen ligetil. Nettoomsætning følger årsregnskabslovens definition, lejeindtægter tæller med, og 300.000 kr. om året svarer til cirka 25.000 kr. i samlet månedlig leje på tværs af dine lejemål. To eller tre almindelige lejligheder kan altså udløse kravet. skat af lejeindtægter

## Kravene: system, bilag og bogføring til tiden

Selve kravet har tre dele. For det første skal alle virksomhedens transaktioner registreres i et digitalt bogføringssystem. Manuelle regneark og papirkassebøger opfylder ikke loven. For det andet skal registreringer og bilag opbevares digitalt i mindst 5 år med betryggende sikkerhedskopiering, så fakturaer, kvitteringer og kontoudtog skal ind i systemet, ikke ligge i en mappe på skrivebordet. For det tredje skal der bogføres til tiden: Erhvervsstyrelsens vejledning præciserede i 2025, at bogføringen skal ske løbende og som udgangspunkt inden for den løbende måned, og kun virksomheder med meget få transaktioner kan vente til de lovpligtige indberetningstidspunkter.

Systemvalget står mellem to spor. Et registreret standardsystem fra Erhvervsstyrelsens fortegnelse, hvor udbyderen har ansvaret for, at systemet opfylder lovens krav, eller et ikke-registreret system, hvor du selv bærer ansvaret for, at kravene er opfyldt. For næsten alle udlejere er svaret det første spor. Et registreret system med automatisk bilagshåndtering koster typisk et beskedent månedsabonnement og fjerner hele system-ansvaret. Sanktionssiden er til gengæld værd at kende: Erhvervsstyrelsen fører kontrol, og overtrædelser kan udløse bøder, ligesom rodet bogføring svækker enhver senere skattesag. ejendomsselskabets regnskab

## Den pragmatiske vej for den lille udlejer

Omstillingen behøver ikke være et projekt. Vælg et registreret standardsystem, opret en digital bilagsindbakke, som håndværkere, forsyninger og administrator sender direkte til, og læg en fast månedsrutine. Lejeindbetalinger afstemmes mod opkrævningerne, udgiftsbilag godkendes og bogføres, og måneden lukkes. Med to til fem lejemål er det realistisk en times arbejde om måneden. Gevinsten rækker ud over loven. Årsopgørelse og skattebilag falder ud af systemet, dokumentationen ved fraflytningstvister og forsikringssager ligger klar, og bankens næste kreditvurdering møder ordnede tal.

> Tjeklisten før 1. januar 2026: 1) opgør nettoomsætningen for 2024 og 2025 og afgør, om du er omfattet; 2) vælg et registreret bogføringssystem fra Erhvervsstyrelsens fortegnelse; 3) flyt bilagsstrømmen til digital indbakke; 4) fastlæg månedsrutinen og hvem der bogfører, dig selv eller en bogholder; 5) arkivér de seneste års bilag digitalt, så 5-års-opbevaringen er ubrudt. Og en nuance til foreningsudlejere: ejerforeninger omfattes kun, hvis den erhvervsmæssige omsætning, fx udlejning af kælderrum, overstiger grænsen, mens andelsboligforeninger betragtes som erhvervsdrivende.

Er du i selskab, er du der allerede. Er du privat udlejer under grænsen, kan du med fordel gå frivilligt over alligevel. For kravet vokser man typisk ind i, og systemskifte midt i et regnskabsår er dyrere end at starte rigtigt. hvilke lejeregler gælder for din ejendom

## Overblik: kravet i fem rækker

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Hvem omfattes | Følger bølger efter virksomhedsform og størrelse, se ovenfor |
| Digitalt system | Bogføring i et it-system, se ovenfor |
| Bilag | Digital opbevaring af bilag, se ovenfor |
| To-års-reglen | En tærskel for visse personligt drevne |
| Den lille udlejer | Enkel, men reel pligt |

Tabellen er kravet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at digital bogføring er blevet et lovkrav, og at det indføres i bølger efter virksomhedsform og størrelse. For selskaber gælder det tidligt. For visse personligt drevne virksomheder afhænger det af, om omsætningen overstiger en tærskel i to år i træk. Kravet betyder, at bogføringen skal ske i et digitalt system, og at bilag skal opbevares digitalt. For udlejeren er det håndterbart, men det er en reel pligt.

## Taleksempel: den lille udlejer og systemet

Lad os se, hvad kravet betyder i praksis. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere hver ejer et par lejemål.

Den ene driver det i et selskab. Her gælder kravet om digitalt bogføringssystem tidligt. Regnskabet føres i et godkendt system, og bilag opbevares digitalt. Det er en fast del af driften, og den, der klarer sig med et regneark alene, er ikke længere på rette side af loven.

Den anden driver det personligt. Her afhænger kravet af omsætningen. Overstiger den tærsklen i to år i træk, bliver den digitale pligt aktuel. Under tærsklen kan reglerne være lempeligere, men bogføringspligten som sådan består, og det er klogt at være på forkant frem for at vente på grænsen.

Forskellen er virksomhedsformen og størrelsen, ikke viljen til at gøre det rigtigt. Det er digitalbogføringens hele lære. Kravet rammer i bølger, og du skal vide, hvilken bølge du er i. Afklar din situation, vælg et system i god tid, og hold styr på bilagene digitalt. Se det sammen med din øvrige økonomistyring, se skat af lejeindtægter, og med valget af virksomhedsform, se ejendom i selskab eller privat.

## Sådan bliver du klar til den digitale bogføring

Fire principper gør overgangen let.

Afklar, hvornår kravet rammer dig. Det afhænger af, om du driver i selskab eller personligt, og for personligt drevne af omsætningen målt over to år. Find ud af, hvilken bølge din udlejning er i, så du hverken er for sent ude eller bruger krudt på noget, der endnu ikke gælder.

Vælg et digitalt bogføringssystem i god tid. Et system, der lever op til kravene, gør resten enkelt. Vælg det, før pligten indtræder, så du har tid til at lære det, i stedet for at skulle skifte i hast, når fristen er der.

Opbevar bilag digitalt fra starten. Kravet omfatter også digital opbevaring af bilag. Vænn dig til at scanne eller gemme kvitteringer og fakturaer digitalt løbende, så du ikke står med en papirbunke, der skal digitaliseres bagud.

Og se bogføringen som mere end en pligt. Ordentlig, digital bogføring giver dig også et bedre overblik over din udlejningsøkonomi, lettere selvangivelse og et solidt grundlag, hvis du senere vil optage lån eller sælge. Kravet er en pligt, men den velkørende bogføring er også et redskab, der gør dig til en skarpere investor, se driftsbudget for udlejningsejendom.

## Faldgruber

- **At måle på budgettet.** Kun realiseret omsætning tæller, og grænsen måles på to faktiske år i træk.
- **At glemme, at leje er omsætning.** 25.000 kr. i samlet månedlig leje er nok til at ramme grænsen.
- **At blive i regnearket.** Excel og papirkassebøger opfylder ikke lovens systemkrav.
- **At bogføre én gang om året.** Vejledningen kræver løbende bogføring, som udgangspunkt månedligt.
- **At vælge eget system uden grund.** Med et ikke-registreret system bærer du selv hele systemansvaret.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvem skal bogføre digitalt fra 2026?

Personligt ejede virksomheder, foreninger og andre uden årsrapportpligt, hvis nettoomsætning overstiger 300.000 kr. i to på hinanden følgende indkomstår. For eksisterende virksomheder måles på 2024 og 2025. Kravet gælder fra regnskabsår, der begynder 1. januar 2026 eller senere. Selskaber som ApS og A/S har været omfattet siden 2024/2025 uanset omsætning.

### Tæller lejeindtægter med i 300.000 kr.-grænsen?

Ja, nettoomsætning følger årsregnskabslovens definition, og lejeindtægter fra erhvervsmæssig udlejning tæller med. Grænsen svarer til cirka 25.000 kr. i samlet månedlig leje på tværs af lejemålene, så allerede to eller tre almindelige lejligheder kan udløse kravet, hvis niveauet holder i to år i træk.

### Hvad kræver digital bogføring i praksis?

At alle transaktioner registreres i et digitalt bogføringssystem, at registreringer og bilag opbevares digitalt i mindst 5 år med sikkerhedskopi, og at der bogføres løbende, som udgangspunkt inden for måneden. Du kan vælge et registreret standardsystem, hvor udbyderen bærer systemansvaret, eller et ikke-registreret system på eget ansvar.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og Erhvervsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke regnskabsmæssig eller juridisk rådgivning. KRAFTIG OPDATÉR-NOTE: ikrafttrædelsestrin, omsætningsgrænse og systemkrav er valideret ved skrivning mod bekendtgørelsen af 21. marts 2025 med virkning fra 1. januar 2026 og skal genvalideres ved enhver opdatering. Kilde: bogføringsloven, Erhvervsstyrelsens bekendtgørelser og vejledning, Virksomhedsguiden._