# Hvad bestemmer huslejen? Det lejedes værdi og omkostningsbestemt leje forklaret

> I nogle kommuner sættes huslejen efter omkostningerne, i andre efter det lejedes værdi. Forskellen afgør, hvad du lovligt kan tage. Se de to systemer forklaret.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/det-lejedes-vaerdi-omkostningsbestemt-leje
Kategori: Udlejning

Hvor meget du lovligt kan tage i husleje, er ikke frit i Danmark. Det afhænger af, hvilken kommune ejendommen ligger i, hvor gammel den er, og hvor mange lejligheder den har. Bag det hele ligger to hovedsystemer: omkostningsbestemt leje og det lejedes værdi. Forstår du dem ikke, risikerer du at sætte huslejen forkert og få den sat ned med tilbagevirkende kraft. Denne guide forklarer de to systemer i almindeligt sprog. Så du ved, hvad der gælder for din ejendom.

## Kort fortalt

- Første spørgsmål er altid, om ejendommen ligger i en reguleret eller en ureguleret kommune.
- I uregulerede kommuner, cirka en tredjedel af landet, sættes huslejen efter det lejedes værdi.
- I regulerede kommuner afhænger det af ejendommen. Store, ældre ejendomme har omkostningsbestemt leje, mens småhuse og nyere ejendomme følger det lejedes værdi.
- Omkostningsbestemt leje bygger på ejendommens driftsudgifter plus et afkast og er typisk lavere end markedslejen.
- Sætter du huslejen for højt, kan lejeren få den sat ned og penge tilbage via huslejenævnet.

## Trin 1: Er kommunen reguleret eller ureguleret?

Alt starter med kommunen. Kommunerne er enten regulerede eller uregulerede, og det afgør, hvilke regler der gælder. De fleste kommuner er regulerede, mens cirka en tredjedel er uregulerede, bl.a. Varde, Thisted, Tønder og en række mindre kommuner.

I en **ureguleret kommune** er det enkelt. Huslejen fastsættes efter det lejedes værdi for alle ejendomme, uanset hvor gamle de er. I en **reguleret kommune** afhænger reglerne af selve ejendommen, og det ser vi på nu. huslejenævnet forklaret

## Trin 2: Hvilken slags ejendom er der tale om?

I en reguleret kommune afgør ejendommens alder og størrelse. Det system der gælder:

- **Store, ældre ejendomme.** Ejendomme, der havde syv eller flere beboelseslejligheder den 1. januar 1995 og er opført før 1992, har omkostningsbestemt leje.
- **Småhuse.** Ejendomme, der havde seks eller færre lejligheder den 1. januar 1995, følger det lejedes værdi, dog i en reguleret form, hvor der sammenlignes med omkostningsbestemte lejemål.
- **Nyere ejendomme.** Ejendomme opført efter 1991 kan udlejes til fri markedsleje ved indgåelsen. Derefter stigninger er begrænset.
- **Gennemgribende moderniserede lejemål.** Lejemål, der er moderniseret gennemgribende, kan udlejes efter det lejedes værdi, også i en stor, ældre ejendom. paragraf 5 stk. 2

Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, der tæller, uanset om ejendommen senere er bygget om.

## Omkostningsbestemt leje: huslejen efter udgifterne

Omkostningsbestemt leje betyder, at huslejen beregnes ud fra, hvad det koster at drive ejendommen, ikke ud fra hvad markedet vil betale. Udlejeren laver et driftsbudget for hele ejendommen, der typisk har:

- **Driftsudgifter** som skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og vicevært.
- **Et afkast** af ejendommens værdi, som efter loven højst må udgøre 7 pct. af ejendomsværdien.
- **Henlæggelser** til fremtidig vedligeholdelse, både udvendig og eventuelt indvendig.
- **Et eventuelt forbedringstillæg**, hvis lejemålet er forbedret.

Det hele lægges sammen og fordeles på lejlighederne, typisk efter areal. Resultatet er en husleje, der ofte ligger et godt stykke under, hvad markedet ellers ville bære. Det er grunden til, at omkostningsbestemte lejemål i de store byer kan have markant lavere husleje end tilsvarende nyere boliger. bidragssats (instituttets årlige gebyr på lånet)

## Det lejedes værdi: huslejen efter sammenligning

Det lejedes værdi bygger på en helt anden logik. Her fastsættes huslejen ud fra, hvad tilsvarende lejemål i området lejes for. Man finder en række sammenlignelige lejemål og ser på deres husleje, om beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, og lægger sig på et niveau derefter.

Det lejedes værdi giver dig som udlejer mere frihed end omkostningsbestemt leje. Men det er ikke det samme som fri markedsleje. Vurderer huslejenævnet, at din husleje ligger mere end omkring 10 pct. over det lejedes værdi, kan den blive sat ned. Derfor er det vigtigt at undersøge lejeniveauet for lignende boliger, før du fastsætter huslejen.

## Reglerne om modernisering

Vil du hæve huslejen i en stor, ældre ejendom ved at modernisere gennemgribende og gå over til det lejedes værdi, er der skrappe krav. Forbedringerne skal overstige et beløb, der reguleres årligt, i 2026 enten 2.660 kr. pr. m² eller 304.141 kr. i alt, og de skal være gennemført inden for to år. Dertil kommer et krav om, at ejendommen har energimærke A, B eller C eller forbedres med mindst to energiklasser, og huslejenævnet skal besigtige lejemålet, før du går i gang. paragraf 5 stk. 2

## Hvad sker der, hvis du sætter huslejen for højt?

Sætter du huslejen højere, end reglerne tillader, kan lejeren indbringe sagen for huslejenævnet og få huslejen sat ned. Konsekvensen afhænger af systemet:

- Er lejen **omkostningsbestemt** og sat for højt, kan lejeren kræve for meget betalt husleje tilbage for de seneste tre år.
- Er lejen fastsat efter **det lejedes værdi**, i et småhus eller i en ureguleret kommune, er vinduet kortere. Lejeren skal indbringe sagen inden for et år efter, huslejen første gang skulle betales.

Al tilbagebetaling forrentes oveni. Det kan derfor blive dyrt at sætte huslejen forkert. Det er en af grundene til, at du kan bede huslejenævnet om at forhåndsgodkende huslejen mod et gebyr, før du lejer ud. huslejenævnet forklaret

> Find den lovlige leje i seks trin: 1) afklar kommunens reguleringsstatus; 2) placér ejendommen efter type, størrelse og alder i det rigtige regime; 3) find det konkrete princip, omkostningsbestemt, det lejedes værdi eller fri leje; 4) saml dokumentation, budget eller sammenligningslejemål; 5) fastsæt lejen, så den kan forsvares i nævnet; 6) og skriv reguleringsklausulen korrekt ind i kontrakten.

## Overblik: find dit regelsæt på 30 sekunder

| Din situation | Typisk lejeregime |
| --- | --- |
| Ejendom i ureguleret kommune | Det lejedes værdi |
| Reguleret kommune, større ældre udlejningsejendom | Omkostningsbestemt leje |
| Reguleret kommune, småejendom eller enkelt ejerlejlighed | Småhusreglerne, der læner sig op ad det lejedes værdi |
| Bolig taget i brug efter 1991 | Fri leje, hvis det er gyldigt aftalt |
| Gennemgribende moderniseret efter § 5, stk. 2 | Leje efter det lejedes værdi |

Tabellen er dit første stop før enhver lejefastsættelse. Find din række, og læs derefter det relevante afsnit ovenfor i dybden. Sætter du lejen efter det forkerte regime, er selv en velment leje ulovlig, og det opdages typisk først, når det er dyrt.

## Taleksempel: samme lejlighed, tre lovlige lejer

Lad os gøre forskellen konkret. Alle tal er kun illustration.

Forestil dig den samme lejlighed på 70 kvadratmeter i tre forskellige juridiske virkeligheder. I en større, ældre og velholdt udlejningsejendom i en reguleret kommune giver den omkostningsbestemte leje, sig 5.800 kr. om måneden, fordi lejen bygger på ejendommens driftsudgifter og afkast, ikke på markedet.

Samme lejlighed i en småejendom i samme by: Nu må lejen ikke væsentligt overstige niveauet for sammenlignelige lejemål, og den lander, sig på 7.400 kr. Og var lejligheden i stedet i en ejendom taget i brug efter 1991 med gyldig aftale om fri leje, kunne markedet bære, sig 8.900 kr.

Tre identiske boliger, tre forskellige lovlige lejer, alene på grund af regelsættet. Det er hele artiklens pointe i ét eksempel: Huslejen starter ikke med, hvad du synes boligen er værd. Den starter med, hvilken række i tabellen din ejendom står i.

## Din proces, før du sætter lejen første gang

En holdbar leje sættes i fire trin, og rækkefølgen er halvdelen af beskyttelsen.

Fastslå først regimet med tabellen ovenfor, og tjek din kommunes status i de 17 uregulerede kommuner. Byg dernæst dokumentationen: For det lejedes værdi er det sammenlignelige lejemål i området, for omkostningsbestemt leje er det ejendommens budget, og for moderniserede lejemål er det forbedringsbilagene, se kravene i § 5 stk. 2.

Sæt så lejen med en smule margin under dit eget maksimale skøn. De sidste par hundrede kroner om måneden er sjældent de penge værd, en sag koster i tid, gebyr og eventuel tilbagebetaling. Og gem hele grundlaget skriftligt i lejemålets mappe fra dag ét: Får du en sag i huslejenævnet forklaret, er det netop den mappe, der afgør den. Rammerne omkring alt det øvrige i lejeforholdet finder du i lejeloven for udlejere.

To faldgruber fortjener et ekstra ord. Den første er blandede ejendomme. Én ejendom kan rumme flere regimer på samme tid. Et moderniseret lejemål ved siden af et umoderniseret. Erhverv i stueetagen og bolig ovenpå. Vurdér hvert lejemål for sig. Aldrig ejendommen under ét. Den anden er genudlejning. Regimet følger ikke automatisk den gamle kontrakt. Tjek reglerne igen ved hvert lejerskifte. Særligt efter forbedringer. Det, der var lovligt i går, kan være forkert i morgen. Fem minutters kontrol pr. kontrakt. Det er hele forsikringspræmien. Skriv konklusionen ind i lejemålets mappe med dato. Så kan du altid dokumentere, hvad du vurderede, og hvornår.

## Faldgruber

- **At tro, du frit kan sætte huslejen.** Kun i visse ejendomme og lejemål er lejen fri. Ellers er der grænser.
- **At overse, om kommunen er reguleret.** Det er første spørgsmål og afgør hele resten.
- **At bruge det forkerte pejlemærke.** Omkostningsbestemt leje og det lejedes værdi giver vidt forskellige huslejer.
- **At sætte huslejen for højt.** Den kan sættes ned med tilbagevirkende kraft, i omkostningsbestemte lejemål helt tre år tilbage.
- **At modernisere uden huslejenævnets besigtigelse.** Uden den forudgående godkendelse holder huslejeforhøjelsen ikke.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er forskellen på omkostningsbestemt leje og det lejedes værdi?

Omkostningsbestemt leje beregnes ud fra ejendommens driftsudgifter plus et afkast og er typisk lavere end markedslejen. Det lejedes værdi fastsættes ved at sammenligne med, hvad tilsvarende lejemål i området lejes for.

### Hvordan ved jeg, hvilket system der gælder for min ejendom?

Undersøg først, om kommunen er reguleret eller ureguleret. Er den ureguleret, gælder det lejedes værdi. Er den reguleret, afhænger det af ejendommen. Store, ældre ejendomme har omkostningsbestemt leje, mens småhuse, nyere ejendomme og gennemgribende moderniserede lejemål følger det lejedes værdi.

### Hvad er et småhus?

Et småhus er en ejendom, der havde seks eller færre beboelseslejligheder den 1. januar 1995. I disse ejendomme fastsættes huslejen efter det lejedes værdi, uanset om ejendommen senere er bygget om.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne for huslejefastsættelse er komplekse og afhænger af den konkrete ejendom. Søg rådgivning ved tvivl. Kilde: lejeloven, boligreguleringsloven._