# Depositum og forudbetalt leje: Reglerne du skal kende som udlejer

> Hvor meget må du kræve i depositum og forudbetalt leje? Og hvornår skal depositummet betales tilbage? Se reglerne, forskellen og faldgruberne som udlejer.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/depositum-forudbetalt-leje
Kategori: Udlejning

Depositum og forudbetalt leje er din sikkerhed som udlejer. Men de er også blandt de forhold, hvor flest fejl bliver begået. Kræver du for meget, er det ulovligt, og glemmer du at holde et flyttesyn, kan du miste din ret til at trække istandsættelse fra. Denne guide forklarer, hvor meget du må kræve, hvad forskellen er på de to, og hvornår depositummet skal betales tilbage.

## Kort fortalt

- Du må højst kræve tre måneders leje i depositum og tre måneders leje i forudbetalt leje.
- Depositum er din sikkerhed og betales tilbage ved fraflytning, minus lovlig istandsættelse.
- Forudbetalt leje dækker de sidste måneder af lejeperioden. Så lejeren bor uden at betale i opsigelsen.
- Både depositum og forudbetalt leje kan reguleres op, når huslejen stiger.
- Har du mere end ét lejemål, er flyttesyn lovpligtige. Uden syn mister du dit istandsættelseskrav.

## Hvad er depositum og forudbetalt leje?

Depositum og forudbetalt leje er to beløb, du som udlejer kan kræve ved lejeforholdets start. Men de har flere formål. Depositum er din sikkerhed, hvis lejeren efterlader boligen med skader eller skylder leje. Forudbetalt leje er leje, der er betalt på forskud, og som dækker de sidste måneder af lejeperioden. Ud over de to må du kræve den første måneds leje forud, så en lejer i praksis kan skulle betale op til syv måneders leje ved indflytning. lejekontrakt A10

## Hvor meget må du kræve?

Reglerne er klare. Du må højst kræve:

- **Tre måneders leje i depositum.**
- **Tre måneders leje i forudbetalt leje.**

Du kan altså højst kræve seks måneders leje i depositum og forudbetalt leje tilsammen, og hertil den første måneds leje. Kræver du mere, er det ulovligt, og lejeren kan kræve det overskydende tilbage. Beløbene skal beregnes af den aktuelle leje. hvad må jeg tage i husleje

## Forskellen: depositum betales tilbage, forudbetalt leje bruges op

Du bør kende forskellen på de to, for de fungerer ikke ens ved fraflytning. Depositummet betales tilbage til lejeren ved fraflytning, efter du har trukket eventuelle lovlige udgifter til istandsættelse og skyldig leje fra. Forudbetalt leje betales ikke tilbage, men bruges op. Den dækker de sidste måneder af lejeperioden, typisk opsigelsesperioden, hvor lejeren så bor uden at betale, fordi lejen allerede er betalt. Bland derfor ikke de to sammen, hverken i kontrakten eller i regnskabet. manglende huslejebetaling

## Regulering: beløbene følger huslejen

Depositum og forudbetalt leje er bundet til huslejen. Når huslejen stiger, kan du kræve, at både depositum og forudbetalt leje reguleres op. Så de fortsat svarer til tre måneders leje hver. På den måde bevarer din sikkerhed sin værdi over tid. Reguleres huslejen efter nettoprisindekset (det officielle pristal), følger depositum og forudbetalt leje med. Husk at opkræve reguleringen, hvis du vil bevare den fulde sikkerhed. nettoprisindeks og trappeleje

## Tilbagebetaling og flyttesyn

Ved fraflytning skal du afregne depositummet inden for rimelig tid, altså gøre op, hvad du eventuelt trækker fra til istandsættelse og skyldig leje, og betale resten tilbage til lejeren. Her er flyttesynet afgørende. Har du mere end ét lejemål, er ind- og fraflytningssyn lovpligtige. Du skal udlevere en fraflytningsrapport senest to uger efter synet. Undlader du at holde synet, mister du som udgangspunkt din ret til at kræve istandsættelse betalt af depositummet.

Du kan kun kræve, at lejeren betaler for det, der går ud over almindeligt slid og ælde, altså misligholdelse. Siden 2015 er klausuler om, at lejeren skal aflevere boligen nyistandsat, ugyldige. Lejeren skal aflevere boligen i samme stand som ved indflytningen, minus slid. Derfor er en indflytningsrapport dit vigtigste bevis. fraflytningssyn regler

En simpel kontorutine forebygger de klassiske fejl. Hold depositum og forudbetalt leje adskilt i bogføringen fra dag ét, notér ved indflytning, hvad hver kasse må bruges til, og lav flytteopgørelsen med rapport, fotos og bilag, inden fristen presser dig. Pengene er lejerens sikkerhed i dine hænder. Den udlejer, som behandler dem sådan, taber sjældent en nævnssag om dem, for ordentlighed er også dokumentation. ind- og fraflytningssyn

> Styr pengene i seks trin: 1) opkræv højst tre måneder i hver kasse; 2) hold depositum og forudbetalt leje adskilt i bogføringen; 3) notér formålet med hver kasse ved indflytning; 4) regulér kun med lovlig hjemmel; 5) lav flytteopgørelsen med rapport, fotos og bilag inden fristen; 6) og udbetal restbeløb hurtigt, for pengene er lejerens sikkerhed i dine hænder.

**Reglerne i overblik:**

| Element | Maksimum eller frist |
| --- | --- |
| Depositum | Højst 3 måneders leje |
| Forudbetalt leje | Højst 3 måneders leje |
| Formål, depositum | Sikkerhed for istandsættelse ved fraflytning |
| Formål, forudbetalt leje | Dækker lejerens sidste boperiode |
| Istandsættelseskrav | Senest 2 uger efter fraflytningssynet |

## Taleksempel: en fraflytningsopgørelse fra start til slut

Lad os følge pengene gennem en fraflytning. Alle tal er kun illustration.

Sig, at lejeren ved indflytning betalte 18.000 kr. i depositum. Ved fraflytningen gennemføres synet efter reglerne, og den istandsættelse, lejeren hæfter for, opgøres til 6.500 kr. med dokumentation og fakturaer. Lejeren skylder ingen husleje, og forbrugsregnskabet balancerer.

Opgørelsen er så enkel, som den skal være: 18.000 kr. minus 6.500 kr. giver 11.500 kr., der betales tilbage til lejeren uden unødig forsinkelse, sammen med en specificeret opgørelse, hvor hver post kan følges til et bilag. Har du brug for at afvente en enkelt faktura, så udbetal den uomtvistede del først, og forklar hvorfor. Det er både ordentligt og konfliktdæmpende.

Læg mærke til, hvad der bar eksemplet: et korrekt opkrævet depositum fra start, et ordentligt syn med dokumentation og en gennemsigtig opgørelse til sidst. De tre led er hele konstruktionen, og detaljerne i hvert led er gennemgået ovenfor og i istandsættelse ved lejerskifte.

## Sådan undgår du depositumkonflikter

Depositumsager er blandt de hyppigste lejekonflikter, og de fleste kan forebygges med tre vaner.

Dokumentér begge ender af lejeforholdet lige grundigt: indflytningssynet med rapport og fotos, og fraflytningssynet efter samme skabelon, se processen i ind- og fraflytningssyn. Konflikterne bor næsten altid i det udokumenterede mellemrum mellem to hukommelser, og fotos med dato lukker mellemrummet.

Afstem forventningerne undervejs, ikke først ved fraflytningen: Et årligt blik på lejemålets stand og en venlig påmindelse om vedligeholdelsespligterne gør, at ingen overraskes den sidste dag. Lejere, der ved, hvad der venter, afleverer bedre boliger.

Og gør opgørelsen gennemsigtig som en faktura: hver post med beløb, bilag og en kort begrundelse, sendt hurtigt efter synet. De fleste indsigelser handler ikke om beløbet, men om følelsen af en sort boks. Fjern boksen, og du fjerner de fleste sager, før de opstår. Ender uenigheden alligevel et sted, er det huslejenævnet forklaret, der venter, og dér vinder dokumentationen.

## Når depositummet ikke rækker

En sjælden gang overstiger kravene depositummet, og så gælder der en særlig disciplin.

Gør kravet op nøgternt: istandsættelse efter reglerne, eventuel skyldig leje og forbrugsafregning, minus depositum og eventuel forudbetalt leje efter deres formål. Restkravet dokumenteres post for post, præcis som resten af opgørelsen, og sendes skriftligt til lejeren med en rimelig betalingsfrist.

Betaler lejeren ikke, står du med et almindeligt pengekrav, og vejen er rykkerprocedure og derefter eventuel inddrivelse, i familie med processen i lejer betaler ikke husleje. Vurdér omkostninger mod kravets størrelse, før du eskalerer, og husk, at et velkørt lejeforhold er den bedste forebyggelse: grundig lejerscreening fra start, se lejerscreening, et korrekt opkrævet depositum og løbende opsyn. Depositummet er et sikkerhedsnet, ikke en garanti, og det er nettet under nettet, der afgør, hvor hårdt et dårligt forløb rammer dig.

Tag også stilling til pengenes placering. Depositum er lejerens penge, stillet som sikkerhed. Hold dem adskilt fra din daglige drift. En særskilt konto er den enkleste model. Så er pengene der, når de skal retur. Uanset hvordan året ellers gik. Sammenblanding er en fælde for likviditeten. Tilbagebetalingen kommer altid på det tidspunkt, hvor boligen samtidig koster penge. Istandsættelse. Tomgang. Ny annonce. Planlæg efter det. Renter og vilkår for kontoen aftaler du med banken. Det vigtige er adskillelsen, ikke produktet.

Og husk reguleringens anden side. Stiger lejen, kan beløbene følge med efter reglerne ovenfor. Men falder lejen, går kravet den anden vej. Hold derfor beløbene ajour i din egen oversigt. Ét tal pr. lejemål. Opdateret ved hver regulering. Det tager et minut. Og det sparer en pinlig opdagelse ved fraflytningen. Gem også dokumentationen for de oprindelige indbetalinger. Beløb, dato og kvittering. Første spørgsmål i enhver tvist er, hvad der faktisk blev betalt.

Til sidst helheden. Depositum er den ene tredjedel af din sikkerhed. Screening af lejeren er den anden, se lejerscreening. Og løbende opsyn er den tredje. De tre lag arbejder sammen. Og de svageste sager er dem, hvor kun det første lag fandtes. Byg alle tre. Så bliver depositumsopgørelsen det, den bør være. En formalitet. Det er tre lag, én rutine og nul drama. Og lejerne mærker forskellen fra første dag.

## Faldgruber

- **At kræve for meget.** Højst tre måneders depositum og tre måneders forudbetalt leje, ellers kan lejeren kræve det overskydende tilbage.
- **At blande de to sammen.** Depositum betales tilbage, forudbetalt leje bruges op i lejeperioden.
- **At glemme reguleringen.** Stiger huslejen, skal du kræve depositum og forudbetalt leje reguleret op for at bevare din sikkerhed.
- **At droppe flyttesynet.** Har du mere end ét lejemål, er syn lovpligtige. Uden syn mister du dit istandsættelseskrav.
- **At kræve nyistandsættelse.** Klausuler om nyistandsættelse er ugyldige. Lejeren skal kun aflevere boligen minus almindeligt slid.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor meget må jeg kræve i depositum?

Du må højst kræve tre måneders leje i depositum. Dertil må du kræve tre måneders forudbetalt leje og den første måneds leje, så en lejer i praksis kan skulle betale op til syv måneders leje ved indflytning.

### Hvad er forskellen på depositum og forudbetalt leje?

Depositum er din sikkerhed og betales tilbage ved fraflytning, minus lovlig istandsættelse og skyldig leje. Forudbetalt leje bruges op og dækker de sidste måneder af lejeperioden, hvor lejeren så bor uden at betale.

### Kan jeg regulere depositummet, når huslejen stiger?

Ja. Både depositum og forudbetalt leje kan reguleres op, når huslejen stiger. Så de fortsat svarer til tre måneders leje hver. Husk at opkræve reguleringen, hvis du vil bevare den fulde sikkerhed.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og Danmarks Statistik. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne om depositum og syn er detaljerede. Søg rådgivning ved tvivl. Kilde: lejeloven._