# Depositum eller bankgaranti i erhvervslejemål? Sikkerheden, der forhandles

> I erhvervslejemål er sikkerheden ren forhandling, uden lovbestemt loft. Her er formerne, størrelsen, reguleringen og de vilkår, der beskytter dig.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/depositum-bankgaranti-erhvervslejemaal
Kategori: Udlejning

I et boliglejemål er reglerne klare: du må højst kræve tre måneders leje i depositum. Men i erhverv er der ingen sådan grænse. Her er sikkerheden ren forhandling, både størrelsen, formen og vilkårene. Det giver dig som udlejer langt mere frihed, men også ansvar for at aftale den rigtige sikkerhed, for uden en aftale har du som udgangspunkt slet ingen. Denne guide viser dig, hvordan du gør det. Vi ser på, hvorfor erhverv er anderledes end bolig, på forskellen mellem kontant depositum og bankgaranti, på hvor stor sikkerheden bør være, på reguleringen når lejen stiger, og på de vilkår, der beskytter dig uden at skræmme gode lejere væk. For den rigtige sikkerhed er en balance mellem din tryghed og lejerens vilkår.

Kort sagt: Erhvervslejeloven regulerer stort set ikke sikkerhedsstillelse, så størrelse og form er ren forhandling uden det loft på tre måneders depositum, der gælder i bolig, sikkerheden kan stilles som kontant depositum, bankgaranti eller kaution, og uden en aftale i kontrakten har udlejer som udgangspunkt ingen sikkerhed.

## Kort fortalt

- I erhvervslejemål er der som udgangspunkt fuld aftalefrihed om sikkerhedsstillelse.
- Erhvervslejeloven har stort set ingen regler om depositum, modsat boliglejelovens loft på tre måneder.
- Uden en aftale i kontrakten har udlejer som udgangspunkt ikke krav på depositum.
- Sikkerheden kan stilles som kontant depositum, bankgaranti eller selvskyldnerkaution.
- Størrelsen forhandles og afhænger typisk af lejers forhold, lejemålets art og risikoen.
- Kontrakten bør fastlægge størrelse, form, regulering ved lejestigning og træk ved misligholdelse.

## Hvorfor erhverv er anderledes end bolig

Vi starter med den grundlæggende forskel. I boliglejemål beskytter lejeloven lejeren, og der er faste grænser. Du må for eksempel højst kræve tre måneders leje i depositum. I erhvervslejemål er billedet et andet, fordi erhvervslejeloven bygger på langt større aftalefrihed. Loven regulerer stort set ikke sikkerhedsstillelse, og der er derfor intet lovbestemt loft over, hvor meget du kan kræve. depositum i boliglejemål

Det har to sider. Friheden betyder, at du selv kan aftale den sikkerhed, der passer til lejemålet og lejeren. Men den betyder også, at du som udgangspunkt ikke har krav på nogen sikkerhed, hvis der ikke er aftalt noget i kontrakten. Er der ingen skriftlig aftale om depositum, kan du altså stå uden sikkerhed. Derfor er det helt afgørende, at sikkerheden aftales udtrykkeligt, når du udlejer erhverv. Intet kommer af sig selv her. erhvervslejekontrakten for begyndere

## Depositum eller bankgaranti?

Nu til formen. Sikkerheden kan stilles på flere måder, og de to mest almindelige er kontant depositum og bankgaranti. Ved et kontant depositum indbetaler lejeren et beløb, som du opbevarer som sikkerhed. Ved en bankgaranti stiller lejerens bank en garanti for beløbet, så du kan trække på garantien, hvis lejeren misligholder. En tredje mulighed er en selvskyldnerkaution, hvor en tredjepart kautionerer for lejerens forpligtelser. sådan sikrer du din lejeindtægt

| Form for sikkerhed | Sådan virker den |
| --- | --- |
| Kontant depositum | Lejeren indbetaler et beløb, du opbevarer som sikkerhed |
| Bankgaranti | Lejerens bank garanterer beløbet, du kan trække på |
| Selvskyldnerkaution | En tredjepart kautionerer for lejerens forpligtelser |
| Kombination | Fx et mindre depositum suppleret med en garanti |

Hver form har fordele og ulemper. Et kontant depositum giver dig pengene i hånden med det samme, men binder lejerens likviditet. En bankgaranti belaster ikke lejerens likviditet på samme måde, men afhænger af, at banken vil stille garantien, og der kan være omkostninger for lejeren. For en solid erhvervslejer kan en bankgaranti være attraktiv, mens et kontant depositum giver dig den mest direkte sikkerhed. Valget er en del af forhandlingen. sådan vurderer du en erhvervslejer

## Hvor stor skal sikkerheden være?

Så til størrelsen, som også forhandles. Da der ikke er noget lovbestemt loft, afhænger størrelsen af en konkret vurdering. Typiske hensyn er lejerens økonomiske forhold, lejemålets art, hvor let lejemålet kan genudlejes, og hvor store istandsættelsesudgifter der kan opstå ved fraflytning. Jo større risiko, desto mere sikkerhed er rimeligt at kræve. En almindelig ramme i erhverv er nogle måneders leje, men det er netop en forhandling, ikke en fast regel. sådan beregner du din risiko som udlejer

Tænk på sikkerheden som en balance. For lidt sikkerhed efterlader dig udsat, hvis lejeren misligholder eller efterlader lejemålet i dårlig stand. For meget sikkerhed kan skræmme gode lejere væk eller binde deres likviditet unødigt. Den rigtige sikkerhed er stor nok til at dække din reelle risiko, men ikke så stor, at den afholder solide lejere fra at leje. Find det niveau, der beskytter dig uden at gøre lejemålet uattraktivt. Det er den gode forhandlers mål. sådan tiltrækker du gode lejere

## Regulering og træk

Til sidst to praktiske vilkår, kontrakten bør dække. Det første er regulering. Når lejen stiger over tid, bør sikkerheden kunne følge med, så den fortsat svarer til et rimeligt antal måneders leje. Aftal derfor i kontrakten, at depositum eller garanti reguleres, når lejen stiger. Ellers risikerer du, at sikkerheden med årene bliver for lille i forhold til den aktuelle leje. En reguleringsklausul løser det. regulering af erhvervsleje

Det næste vilkår er træk. Kontrakten bør beskrive, hvornår og hvordan du kan trække på sikkerheden, for eksempel ved manglende betaling eller ved istandsættelse efter fraflytning. Klare vilkår om træk forebygger tvister om, hvad sikkerheden dækker, og hvornår den kan bruges. Beskriv også, hvordan et resterende depositum afregnes ved fraflytning. Jo mere præcist kontrakten regulerer størrelse, form, regulering og træk, desto færre uenigheder opstår der senere. God sikkerhed er tydelig sikkerhed. fraflytning og istandsættelse i erhverv

Lad os samle det. Sikkerheden i erhverv er din, at forme. Der er ingen faste regler at gemme sig bag. Det er både frihed og ansvar. Friheden er, at du kan tilpasse sikkerheden til hver enkelt lejer og hvert enkelt lejemål. Ansvaret er, at du selv skal huske at aftale den, og aftale den klart. Gør du det, står du stærkt, hvis noget går galt. Glemmer du det, står du svagt. Så brug aftalefriheden aktivt. En gennemtænkt sikkerhed er et af de bedste værn, en erhvervsudlejer har. sådan udlejer du erhverv trygt Og den koster ikke andet end omtanke ved kontraktens indgåelse. tjekliste til erhvervsudlejning

Tænk på forskellen mellem bolig og erhverv en sidste gang. I bolig beskytter loven lejeren, og reglerne er faste. I erhverv beskytter kontrakten dig, hvis du skriver den rigtigt. Det er en anden logik. Du er ikke længere bundet af et loft, men du er heller ikke længere dækket af en lov, hvis du glemmer at aftale noget. Ansvaret flytter over til dig. Det lyder som en byrde. Men det er faktisk en fordel. For med aftalefrihed kan du skabe en sikkerhed, der passer præcist til den lejer og det lejemål, du står med. Den mulighed har en boligudlejer ikke. Brug den derfor bevidst. En god erhvervskontrakt er ikke en formsag, men et værktøj. Og sikkerhedsstillelsen er et af de vigtigste steder, du kan bruge det. Sæt dig derfor grundigt ind i den, før du udlejer.

> Sikkerheds-tjekket i seks trin: 1) husk, at sikkerheden i erhverv er aftalefri, uden boligs loft på tre måneder; 2) aftal altid sikkerheden udtrykkeligt i kontrakten, ellers har du som udgangspunkt ingen; 3) vælg form, kontant depositum, bankgaranti eller kaution, efter lejer og risiko; 4) fastsæt størrelsen ud fra lejers forhold, lejemålets art og risikoen; 5) aftal, at sikkerheden reguleres, når lejen stiger; 6) og beskriv klart, hvornår og hvordan du kan trække på sikkerheden.

## Faldgruber

- **At tro, boligs regler gælder.** I erhverv er der intet loft på tre måneders depositum; sikkerheden forhandles.
- **At glemme at aftale sikkerhed.** Uden en aftale i kontrakten har du som udgangspunkt ingen sikkerhed.
- **At kræve for meget.** For høj sikkerhed kan skræmme gode lejere væk eller binde deres likviditet unødigt.
- **At glemme reguleringen.** Uden en reguleringsklausul bliver sikkerheden for lille, når lejen stiger over årene.
- **At undlade klare trækvilkår.** Kontrakten bør beskrive, hvornår og hvordan du kan trække på sikkerheden.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor meget depositum må jeg kræve i et erhvervslejemål?

Der er ingen lovbestemt grænse. Erhvervslejeloven regulerer stort set ikke sikkerhedsstillelse, så størrelsen er en forhandling mellem dig og lejeren. Det står i modsætning til boliglejemål, hvor lejeloven sætter et loft på tre måneders leje i depositum. I erhverv afhænger størrelsen af en konkret vurdering af blandt andet lejerens økonomiske forhold, lejemålets art og risikoen ved fraflytning. En almindelig ramme er nogle måneders leje, men det er netop en forhandling og ikke en fast regel, du kan læne dig op ad.

### Hvad er forskellen på depositum og bankgaranti?

Ved et kontant depositum indbetaler lejeren et beløb, som du opbevarer som sikkerhed, og som du kan modregne i, hvis lejeren misligholder eller efterlader lejemålet i dårlig stand. Ved en bankgaranti stiller lejerens bank en garanti for beløbet, så du kan trække på garantien i stedet. Et depositum giver dig pengene direkte, men binder lejerens likviditet. En bankgaranti belaster ikke lejerens likviditet på samme måde, men afhænger af, at banken vil stille den, og kan koste lejeren et gebyr. Valget er en del af forhandlingen.

### Har jeg krav på depositum, hvis det ikke står i kontrakten?

Som udgangspunkt nej. Fordi erhvervslejeloven stort set ikke regulerer depositum, har du kun krav på sikkerhed, hvis det er aftalt. Er der ingen skriftlig aftale om depositum eller anden sikkerhed, kan du altså stå helt uden. Derfor er det afgørende, at sikkerheden aftales udtrykkeligt i erhvervslejekontrakten, både størrelse og form. Overlad det ikke til en mundtlig forståelse eller en antagelse om, at der gælder faste regler som i bolig. I erhverv er det aftalen i kontrakten, der bestemmer, hvad du har krav på.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (erhvervslejeloven og lejeloven). Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._