# Cash-on-cash afkast: mål afkastet på dine egne penge

> Cash-on-cash måler afkastet på den egenkapital, du selv har lagt. Se formel, regneeksempel og hvad tallet ikke fortæller.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/cash-on-cash-afkast
Kategori: Økonomi

De fleste nybegyndere kigger på bruttoafkast (lejen delt med prisen, før udgifter). Erfarne ejendomsinvestorer kigger på cash-on-cash. Forskellen er, at cash-on-cash måler afkastet på de penge, du rent faktisk selv har lagt på bordet, ikke på hele ejendommens pris. Og fordi du som regel låner en stor del af et ejendomskøb, er det ofte det tal, der bedst fortæller, hvor god din investering egentlig er. Denne guide forklarer cash-on-cash i almindeligt dansk, med et konkret regneeksempel og en advarsel om, hvad tallet ikke fortæller.

## Kort fortalt

- Cash-on-cash afkast er din årlige pengestrøm før skat divideret med den egenkapital, du selv har indskudt.
- Det måler afkastet på dine egne penge, ikke på hele ejendommens værdi.
- Fordi du låner en stor del af købet, kan cash-on-cash blive markant højere end det almindelige afkast. Det kaldes gearing (køb for lånte penge).
- Tallet ignorerer værdistigning, afdrag som opsparing og skat. Så det er ikke hele billedet.
- I det dyre storbymarked er cash-on-cash ofte lavt eller negativt, mens billigere ejendomme med højt lejeniveau kan give et pænt tal.

## Hvad er cash-on-cash afkast?

_Interaktiv beregner: afkastberegner_

Cash-on-cash afkast måler, hvor mange penge en investering lægger i din lomme hvert år, i forhold til hvor mange penge du selv har bundet i den. Det er forskellen fra bruttoafkast, som ser på hele købsprisen. Cash-on-cash ser kun på din egen indskudte kapital.

> Cash-on-cash = årlig pengestrøm før skat / indskudt egenkapital × 100

Den årlige pengestrøm er det, der er tilbage, når alle udgifter er betalt, altså lejeindtægt minus drift, renter, bidrag og afdrag. Den indskudte egenkapital er de penge, du selv lagde: udbetaling, handelsomkostninger og eventuel istandsættelse.

## Et konkret regneeksempel

Lad os tage en udlejningsejendom i en mindre by, hvor lejeniveauet er godt i forhold til prisen.

| Post | Beløb |
| --- | --- |
| Købspris | 1.500.000 kr. |
| Indskudt egenkapital (udbetaling, omkostninger, istandsættelse) | 250.000 kr. |
| Årlig lejeindtægt | 96.000 kr. |
| Årlige driftsudgifter | −30.000 kr. |
| Renter og bidrag | −31.000 kr. |
| Afdrag | −15.000 kr. |
| **Årlig pengestrøm før skat** | **20.000 kr.** |

Cash-on-cash afkastet er så:

> 20.000 / 250.000 × 100 = 8 %

Du får altså 8 pct. om året på de 250.000 kr., du selv har lagt. Det er et pænt tal. Det er højere, end det ville være, hvis du havde betalt hele ejendommen kontant.

## Gearing: derfor kan tallet blive højt

Her er pointen, der gør cash-on-cash så interessant. Havde du betalt hele ejendommen kontant, altså bundet 1.500.000 kr., ville din pengestrøm ganske vist være højere, fordi du slap for renter og afdrag. Men den ville stå i forhold til en meget større indskudt kapital. Dit cash-on-cash afkast ville derfor være lavere, typisk et par pct.

Ved i stedet at låne størstedelen og kun binde 250.000 kr. selv, forstørrer du afkastet på dine egne penge. Det kaldes gearing, og det virker, så længe afkastet på ejendommen er højere end renten på dit lån. Det er en af hovedgrundene til, at ejendom kan give et højere afkast på din kapital end fx aktier. gearing i ejendomsinvestering

Men gearing skærer begge veje. Falder lejen, eller stiger renten, rammer det din pengestrøm hårdere, netop fordi du har lånt meget. Et højt cash-on-cash afkast følges derfor altid af højere risiko.

## Hvad cash-on-cash ikke fortæller

Cash-on-cash er stærkt, men det er ikke hele sandheden. Tallet har tre blinde vinkler, du skal huske:

**Det ignorerer værdistigning.** Stiger ejendommen i værdi, ser du det ikke i cash-on-cash. En ejendom med lavt cash-on-cash kan stadig være en god investering, hvis den stiger pænt i værdi.

**Det tæller ikke afdrag som gevinst.** Afdrag trækkes fra pengestrømmen som en udgift. Men pengene forsvinder ikke, de bygger friværdi (boligens værdi minus restgæld). Din reelle formueopbygning er derfor større, end cash-on-cash antyder.

**Det er før skat.** Din faktiske skat afhænger af dine personlige forhold og kan ændre billedet.

Brug derfor cash-on-cash som ét værktøj blandt flere. Det fortæller dig, hvor god ejendommen er til at give dig penge i hånden nu, men ikke hvor god den er til at opbygge formue over tid. godt afkast udlejningsejendom

## En ærlig note om det danske marked

I det dyre storbymarked, hvor priserne er høje i forhold til lejen, er cash-on-cash ofte lavt eller direkte negativt, især efter afdrag. Det er helt normalt, og det er grunden til, at mange storbyinvestorer satser på værdistigning frem for løbende pengestrøm. De højeste cash-on-cash afkast finder man typisk i billigere ejendomme med et godt lejeniveau, ofte uden for de største byer. Men her er risikoen for tomgang så til gengæld større. Der er sjældent et gratis frokostmåltid.

## Nøgletallene side om side

Cash-on-cash er ét af flere nøgletal, og de svarer på hver sit spørgsmål.

Bruttoafkastet er årslejen delt med købsprisen. Det er hurtigt at regne og godt til en første sortering, men det ignorerer alle udgifter. Nettoafkastet trækker driften fra og viser, hvad ejendommen selv præsterer uden lån. Det er tallet, du sammenligner ejendomme med. Se niveauerne i hvad er et godt afkast.

Cash-on-cash tager så det sidste skridt og måler dit årlige cashflow efter både drift og ydelse mod de penge, du selv har lagt. Det svarer på spørgsmålet: hvad får jeg ud af mine egne kroner i år?

Brug dem i den rækkefølge. Brutto til sortering, netto til sammenligning, cash-on-cash til at vurdere finansieringen og din egen likviditet.

## Følsomheden: renten og tomgangen flytter tallet

Cash-on-cash er følsomt, fordi både tælleren og nævneren er små i forhold til ejendommens pris. Små ændringer giver store udsving.

Tag eksemplet fra tidligere: 400.000 kr. i udbetaling og et årligt cashflow på 20.000 kr. Det er 5 procent. Stiger renten på et variabelt lån på 1.600.000 kr. med ét procentpoint, koster det 16.000 kr. om året. Dit cashflow falder til 4.000 kr., og dit cash-on-cash afkast falder fra 5 til 1 procent. Én måneds ekstra tomgang kan sende det i minus.

Det er ikke et argument mod nøgletallet. Det er et argument for at stressteste det. Regn dit cash-on-cash ud ved den aktuelle rente, ved en højere rente og ved en måneds tomgang. Ligger tallet stadig fornuftigt i det dårlige scenarie, har du en robust case. Se hvordan lånevalget spiller ind i fast eller variabel rente.

## Sådan bruger investorer tallet i praksis

I praksis bruges cash-on-cash især til to ting.

Først til at sammenligne finansieringspakker på den samme ejendom. Mere udbetaling giver typisk lavere ydelse og højere cashflow, men også flere bundne penge. Mindre udbetaling giver det modsatte. Cash-on-cash viser konsekvensen af hvert valg med ét tal og gør diskussionen med banken konkret. Mekanikken bag er beskrevet i gearing i ejendomsinvestering.

Dernæst til at holde øje med likviditeten over tid. Et fint gennemsnitligt afkast hjælper ikke, hvis kassen er tom i marts. Et positivt cash-on-cash betyder, at ejendommen betaler for sig selv løbende.

Pas til gengæld på én ting: Tallet kan pyntes kunstigt med afdragsfrihed, fordi ydelsen falder, uden at økonomien bliver bedre. Afdrag er opsparing, ikke en udgift. Sammenlign derfor altid lån med samme afdragsprofil, og læs fælderne i afdragsfrihed.

## Cash-on-cash og skat

Nøgletallet regnes normalt før skat, og det er fint til sammenligning. Men dit reelle udbytte afhænger af skatten.

Renteudgifter er fradragsberettigede, og værdien af fradraget afhænger af, om du beskattes efter personskattelovens almindelige regler eller bruger en af de særlige ordninger. Overskud beskattes tilsvarende forskelligt. Vil du se dit cash-on-cash efter skat, så regn cashflowet igennem med din egen ordning. Reglerne og forskellene er gennemgået i virksomhedsordningen for udlejere.

## Cash-on-cash år for år

Tallet er ikke statisk. Det udvikler sig gennem hele ejerperioden, og udviklingen fortæller sin egen historie.

I de første år er cash-on-cash typisk lavest. Lejen er på startniveau, og ydelsen fylder mest. Reguleres lejen løbende, mens ydelsen på et fastforrentet lån ligger stille, vokser dit årlige cashflow stille og roligt. Ti år inde kan det samme lejemål give et markant højere cash-on-cash end i år ét, målt på din oprindelige udbetaling.

Samtidig sker der noget, tallet ikke viser: Dine afdrag flytter måned for måned værdi fra banken til dig. Cash-on-cash måler kun kontanterne, ikke formueopbygningen. Derfor bør du med års mellemrum også regne din samlede egenkapitalforrentning ud, hvor både cashflow, afdrag og værdiudvikling tælles med. Cash-on-cash holder styr på din hverdagsøkonomi. Egenkapitalforrentningen holder styr på, om investeringen samlet set er pengene værd.

Gør det til en fast årlig øvelse. Når årsopgørelsen for ejendommen er lavet, så regn årets faktiske cash-on-cash ud med de realiserede tal i stedet for budgettallene. Sammenlign med sidste år. Bevæger tallet sig den forkerte vej, er det tid til at kigge på lejen, driften eller finansieringen, længe før problemet kan ses på kontoen.

## Faldgruber

- **At glemme alle handelsomkostningerne i nævneren.** Udbetaling plus tinglysning (den offentlige registrering af retten), rådgiver og lånomkostninger er din reelle indsats, ikke udbetalingen alene.
- **At bruge optimistiske driftstal.** Tomgang, vedligehold og administration skal med til realistiske satser, ellers måler du en fantasi.
- **At forveksle cash-on-cash med totalafkast.** Nøgletallet måler cashflowets forrentning, ikke afdrag og værdistigning. De tre skal holdes adskilt. hvad er et godt afkast
- **At sammenligne på tværs af forskellige finansieringer.** Fast, variabel og afdragsfrit lån giver vidt forskellige cash-on-cash. Sammenlign kun ejendomme med samme lånestruktur.
- **At jagte det høje tal blindt.** Højt cash-on-cash følges næsten altid af højere risiko: mere gearing, mindre marked eller usikker lejer.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er cash-on-cash afkast?

Det er din årlige pengestrøm før skat divideret med den egenkapital, du selv har indskudt. Det måler afkastet på dine egne penge, ikke på hele ejendommens pris.

### Hvordan beregner jeg cash-on-cash?

Tag din årlige pengestrøm før skat, altså lejeindtægt minus drift, renter, bidrag og afdrag, og divider med din indskudte egenkapital. Gang med 100 for at få procenten.

### Hvad er forskellen på cash-on-cash og bruttoafkast?

Bruttoafkast ser på hele købsprisen, mens cash-on-cash kun ser på de penge, du selv har lagt. Fordi du typisk låner en stor del, kan cash-on-cash være markant højere end bruttoafkastet.

### Hvad er et godt cash-on-cash afkast?

Det afhænger af risiko og marked. Højere tal følger med højere risiko. Husk, at cash-on-cash ikke tæller værdistigning og afdrag med, så et lavere tal kan stadig være en god samlet investering.

## Kilder

Kilder: Finans Danmark, Finanstilsynet og Tinglysningsretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke finansiel rådgivning eller garanterede afkast. Tallene i eksemplet er illustrative. Regn altid på din konkrete sag, og husk, at gearing øger både afkast og risiko._