# Kan du afskrive på din udlejningsejendom? Reglerne mange misforstår

> Mange tror, de kan afskrive skattemæssigt på deres boligudlejning. Det kan du som regel ikke. Se hvornår du kan afskrive, hvad satsen er, og hvad der sker.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/bygningsafskrivning-udlejning
Kategori: Skat

Mange nye ejendomsinvestorer regner med, at de kan afskrive skattemæssigt på deres udlejningsejendom og dermed nedbringe skatten. Men her venter en overraskelse. På en almindelig boligudlejning kan du som regel slet ikke afskrive. Reglerne skelner skarpt mellem beboelse og erhverv, og misforståelsen kan koste dig et forkert billede af din økonomi. Denne guide forklarer, hvornår du kan afskrive, hvad satsen er, og hvad der sker, når du sælger.

## Kort fortalt

- Skattemæssig afskrivning kan kun foretages på erhvervsbygninger, ikke på beboelse.
- En almindelig boligudlejningsejendom kan du derfor som regel ikke afskrive på.
- Erhvervsudlejning, som lager, butik eller kontor med tilknytning til erhverv, kan afskrives.
- Satsen er op til 4 pct. årligt for ejendomme købt før 2023 og op til 3 pct. fra 2023.
- Du kan aldrig afskrive på selve grunden, og afskrivninger beskattes, når du sælger.

## Hvad er skattemæssig afskrivning?

Skattemæssig afskrivning er et fradrag, du kan tage for, at en bygning slides og mister værdi over tid. I stedet for at trække hele bygningens pris fra på én gang, fradrager du en del hvert år i din skattepligtige indkomst. Det giver et årligt fradrag, der kan nedbringe din skat af overskuddet fra ejendommen. Det lyder som en klar fordel. Men den store hage er, hvilke bygninger der overhovedet kan afskrives. skat på lejeindtægt

## Hovedreglen: kun erhverv, ikke beboelse

Her er det, mange misforstår. Efter afskrivningsloven kan du kun afskrive på bygninger, der bruges erhvervsmæssigt, og beboelse er udtrykkeligt undtaget. Det betyder, at du som udgangspunkt ikke kan afskrive på en almindelig udlejningsejendom, der bruges til beboelse. En helt sædvanlig udlejningslejlighed eller et udlejet parcelhus giver altså ikke ret til bygningsafskrivning.

Det er den konkrete brug, der afgør det, ikke hvad ejendommen hedder i vurderingen. Ud over beboelse er bl.a. kontorer, banker og andre finansielle virksomheder samt læge- og tandlægeklinikker også undtaget fra afskrivning. kommerciel ejendom investering

## Hvad kan du så afskrive på?

Du kan afskrive, hvis ejendommen bruges til erhverv. Ejer du en erhvervsudlejningsejendom, fx et lager, en butik, en fabrik eller lignende erhvervslokaler, kan du som udgangspunkt afskrive på bygningen. Det er derfor typisk investoren i erhvervsudlejning, ikke i boligudlejning, der får glæde af afskrivningerne.

Der findes særlige tilfælde, hvor en ellers ikke-afskrivningsberettiget bygning, som et kontor, alligevel kan afskrives, hvis den er knyttet til og tjener en afskrivningsberettiget bygning, fx en administrationsbygning til en fabrik. Men for den almindelige boliginvestor er hovedbudskabet klart: boligudlejning kan ikke afskrives. erhvervslejeloven forklaret

## Satsen og grunden

Kan du afskrive, gælder følgende:

- **Sats.** For bygninger anskaffet før den 1. januar 2023 er satsen op til 4 pct. årligt af anskaffelsessummen (det, ejendommen har kostet dig). For bygninger anskaffet fra den 1. januar 2023 er den nedsat til op til 3 pct. årligt.
- **Grunden.** Du kan aldrig afskrive på selve grunden, kun på bygningen. Derfor skal anskaffelsessummen deles op i en del for grunden og en del for bygningen, og kun bygningsdelen kan afskrives.

Satsen betyder, at en bygning købt før 2023 afskrives over 25 år, mens en købt fra 2023 afskrives over godt 33 år. handelsomkostninger ved boligkøb

## Det, der venter ved salg: genvundne afskrivninger

En vigtig ting at forstå er, at afskrivningerne ikke er en varig skattefordel, men en udskydelse. Når du sælger ejendommen, bliver de afskrivninger, du har taget, som udgangspunkt beskattet igen. Det kaldes genvundne afskrivninger (de gamle fradrag beskattes ved salg). Groft sagt henter staten skatten hjem på de fradrag, du fik undervejs, i det omfang bygningen ikke reelt er faldet i værdi. Afskrivningen giver dig altså en likviditetsfordel undervejs, men skatten kan komme tilbage ved salget. Det skal du regne med, når du vurderer, hvad afskrivningerne reelt er værd. skat ved salg af investeringsbolig

Den praktiske huskeregel er at afklare afskrivningsspørgsmålet før købet, ikke efter. Bed om en fordeling af købesummen på bygninger, installationer og grund allerede i handlen, for fordelingen styrer, hvad der overhovedet kan afskrives, og gem dokumentationen, fordi genvundne afskrivninger gør regnestykket op igen den dag, du sælger. Er du i tvivl om en konkret installation, koster et spørgsmål til rådgiveren mindre end en forkert selvangivelse. Svaret kan genbruges i alle fremtidige køb af samme type. virksomhedsordning (en skatteordning med fuldt fradrag for renter) eller ApS

> Afklar afskrivningerne i seks trin: 1) fastslå om bygningen overhovedet er afskrivningsberettiget, ren beboelse er ikke; 2) skil bygning, installationer og grund i købesumsfordelingen; 3) brug den korrekte sats efter anskaffelsesår; 4) før afskrivningerne konsekvent i regnskabet; 5) gem al dokumentation til salgsdagen; 6) og husk genvundne afskrivninger, for skatten gør regnestykket op, når du sælger.

## Overblik: hvad der kan og ikke kan afskrives

| Aktiv | Kan der afskrives? |
| --- | --- |
| Beboelsesejendom, herunder udlejede lejligheder | Nej |
| Grunden under enhver ejendom | Nej, aldrig |
| Erhvervsbygning, for eksempel butik, lager eller værksted | Ja, efter reglerne ovenfor |
| Installationer, der tjener erhvervsdelen | Ja, efter deres egne regler |
| Blandet ejendom med både bolig og erhverv | Kun erhvervsdelen, efter fordeling |

Tabellen rydder den mest udbredte misforståelse af vejen på ti sekunder: Den klassiske udlejningslejlighed giver ingen afskrivninger, uanset hvor meget den slides. Ejer du derimod erhvervskvadratmeter, er afskivningsretten reel og skal med i din skatteplanlægning fra købsdagen.

## Taleksempel: fordelingen i den blandede ejendom

Den sværeste situation i praksis er den blandede ejendom, så lad os regne på en. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du køber en byejendom for 6.000.000 kr. med en butik i stueetagen og to boliglejemål ovenpå. Første opgave er fordelingen: Hvad af købesummen hører til grunden, hvad til erhvervsdelen, og hvad til boligdelen? Sig, at fordelingen efter arealer og en konkret vurdering lander på 1.200.000 kr. til grund, 1.600.000 kr. til erhverv og 3.200.000 kr. til bolig.

Kun de 1.600.000 kr. er afskrivningsgrundlag. Grunden kan aldrig afskrives, boligdelen heller ikke, og afskrivningerne beregnes derefter af erhvervsdelen efter de satser, som artiklen gennemgår ovenfor.

To praktiske lærer følger med. Fordelingen skal fastlægges og dokumenteres ved købet, helst med rådgiver, for den styrer skatten i hele ejertiden. Og fordelingen skal frem igen ved salget, hvor de genvundne afskrivninger gøres op, som beskrevet ovenfor. Skriv derfor tallene ind i ejendommens mappe fra dag ét, sammen med resten af skattedokumentationen til skat ved salg af investeringsbolig.

Og pas på det klassiske selvbedrag i blandede ejendomme: at lade erhvervsdelens afskrivninger pynte på en samlet case, hvor boligdelen reelt bærer det hele. Regn de to dele hver for sig, med hver deres leje, drift og skatteprofil, og læg dem først sammen til sidst. En butik i stueetagen har en anden risiko end lejlighederne ovenpå, med færre mulige lejere og længere tomgang mellem dem, og den forskel skal frem i lyset, før afskrivningerne får lov at tale. Skattefordele er krydderi. Driften er retten. Overvej til sidst rådgivningens timing: Afskrivningsprofilen fastlægges reelt ved købet, med fordelingen af købesummen, og den beslutning kan sjældent laves om bagefter. En time med revisor før underskriften er derfor mere værd end ti timer efter. Det gælder i øvrigt det meste af skatten på ejendom: Valgene træffes ved købet. Resten er bogføring. Og hold din dokumentation i live gennem hele ejertiden: den oprindelige fordeling, hvert års afskrivninger og alle forbedringer, samlet ét sted. Ved salget skal hele historikken bruges i opgørelsen af de genvundne afskrivninger, og en komplet mappe gør den dag til en formalitet i stedet for en arkæologisk udgravning. Skattemapper er kedelige i ti år og guld værd på én bestemt dag. Sådan er faget. Overvej desuden et årligt skattetjek sammen med regnskabet: Er fordelingen stadig retvisende efter ombygninger, er alle forbedringer registreret, og er afskrivningerne taget korrekt i år? Tre spørgsmål, femten minutter med revisor, og mappen er ført ajour. Skatten på erhvervsejendomme belønner netop den type små, kedelige vaner, og den straffer kun én ting rigtig hårdt: huller i historikken, der skal rekonstrueres mange år senere, når salget pludselig er aktuelt. Før mappen nu. Tak dig selv senere.

## Afskrivninger i din samlede skatteplan

Har du afskrivningsberettigede kvadratmeter, skal retten bruges med omtanke, ikke bare automatik.

Husk først, hvad en afskrivning er: en udskydelse, ikke en gave. Fradraget i dag modsvares af genvundne afskrivninger ved salget, så gevinsten er rentefri kredit fra skattevæsenet og tid, ikke evig besparelse. Netop derfor er afskrivninger mest værd for ejere med lang horisont og god brug for likviditeten undervejs.

Se dernæst afskrivningerne i sammenhæng med din ejerstruktur. I personligt regi spiller de sammen med virksomhedsordningens opsparings- og fradragsregler, se virksomhedsordningen for udlejere, og i selskabsregi indgår de i selskabets samlede opgørelse, se køb ejendom gennem selskab.

Og lad aldrig afskrivningsmuligheden vælge ejendommen for dig. Erhvervslokaler har deres egen risikoprofil med færre, større lejere og egne regler, se erhvervslejeloven forklaret, og et skattefradrag redder ikke en dårlig udlejningscase. Køb ejendommen på driften. Tag afskrivningerne som den bonus, de er.

## Faldgruber

- **At tro, du kan afskrive på boligudlejning.** Beboelse er undtaget, så en almindelig udlejningsbolig kan som regel ikke afskrives.
- **At afskrive på grunden.** Grunden kan aldrig afskrives, kun bygningen, så anskaffelsessummen skal deles op.
- **At bruge den gamle sats.** Satsen er nedsat til 3 pct. for ejendomme købt fra 2023.
- **At glemme genvundne afskrivninger.** Afskrivningerne beskattes som udgangspunkt igen, når du sælger.
- **At regne afskrivning med i din boligudlejnings økonomi.** Kan du ikke afskrive, giver det et forkert billede af overskuddet.

## Ofte stillede spørgsmål

### Kan jeg afskrive på min udlejningsejendom?

Kun hvis den bruges til erhverv. En almindelig boligudlejning kan du som regel ikke afskrive på, fordi beboelse er undtaget efter afskrivningsloven. Erhvervsudlejning som lager, butik eller fabrik kan derimod afskrives.

### Hvorfor kan jeg ikke afskrive på en udlejningsbolig?

Fordi afskrivningsloven kun tillader afskrivning på bygninger, der bruges erhvervsmæssigt, og beboelse er udtrykkeligt undtaget. Det er den konkrete brug, der afgør det, ikke hvad ejendommen hedder i vurderingen.

### Hvad er afskrivningssatsen?

For bygninger anskaffet før den 1. januar 2023 er satsen op til 4 pct. årligt. For bygninger anskaffet fra den 1. januar 2023 er den nedsat til op til 3 pct. årligt.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Afskrivningsreglerne er komplekse og afhænger af ejendommens brug. Søg rådgivning hos en revisor. Kilde: afskrivningsloven, skat.dk._