# Byggeskadeforsikring: Hvornår er den lovpligtig, og hvad dækker den?

> Byggeskadeforsikring forklaret: hvornår den er lovpligtig, hvad den dækker, 1-års og 5-års eftersynene og den udlejningsregel, mange investorer overser.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/byggeskadeforsikring-guide
Kategori: Ejendom & Vedligehold

Nybyggede boliger har en indbygget sikkerhed, mange aldrig læser op på. Byggeskadeforsikringen. Den har været lovpligtig siden 2008, når en professionel bygherre opfører helårsboliger til forbrugere. Den løber i 10 år. Og den følger boligen, ikke ejeren. For investorer er den dobbelt interessant. Dels fordi den beskytter dig, når du køber nyt. Dels fordi udlejningsejendomme har en SÆRREGEL, som vender, den dag boligerne sælges enkeltvis. Denne guide forklarer pligten, dækningen og de to obligatoriske eftersyn, du ikke må sove i. Alt er valideret mod byggelovens regler, bekendtgørelsen på Retsinformation og myndighedernes vejledning på boligejer.dk.

Kort sagt: Professionelle bygherrer skal tegne en 10-årig byggeskadeforsikring ved nybyggede helårsboliger til forbrugere efter byggelovens §§ 25 A til F, boliger opført til udlejning har været undtaget siden den 1. juli 2016, men sælges de som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år, indtræder pligten.

## Kort fortalt

- Pligten står i byggelovens §§ 25 A til F og har været gældende siden den 1. april 2008 for professionelle bygherrer.
- Forsikringen løber i 10 år, er uopsigelig og følger bebyggelsen, så nye ejere indtræder ved salg.
- Den dækker alvorlige byggeskader med betydning for levetid og funktionalitet, ikke slid, ælde og småskævheder.
- To obligatoriske eftersyn hører med: 1-års eftersynet tidligst 5 måneder efter ikrafttræden, 5-års eftersynet tidligst 4 år efter.
- Boliger opført til udlejning har været undtaget fra kravet siden den 1. juli 2016, men pligten indtræder ved salg som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år.
- Kommunen skal se forsikringstilbud før byggetilladelse og police med kvittering ved færdigmelding, og selskabet registreres i BBR.

## Pligten: Hvem, hvad og hvornår

Reglen er bygget om forbrugerbeskyttelse. Opfører en professionel bygherre en ny helårsbolig, som en forbruger skal eje, gælder pligten. Bygherren skal tegne og betale en byggeskadeforsikring. Det gælder også, når en væsentlig ombygning skaber ny helårsbeboelse. Det gælder fx nøglefærdige parcelhuse, rækkehuse og nybyggede ejerlejligheder. Som køber er du altså som udgangspunkt omfattet. dit første ejendomskøb

Undtagelserne er lige så vigtige. Selvbyggere, hvor forbrugeren selv står for byggeriet, er undtaget. Fritidshuse og ferielejligheder er undtaget, for kravet gælder helårsbeboelse. Og så investorreglen. Boliger, der opføres til UDLEJNING, har været undtaget fra kravet siden den 1. juli 2016. Den regel vender vi tilbage til, for den har en hale. sommerhus som investering

## Dækningen: Alvorlige skader, ikke skønhedsfejl

| Situation | Krav om byggeskadeforsikring? |
| --- | --- |
| Forbruger køber nybygget helårsbolig af professionel bygherre | Ja, efter byggelovens regler |
| Væsentlig ombygning skaber ny helårsbeboelse til forbruger | Ja, efter reglerne |
| Selvbyg, hvor forbrugeren selv forestår byggeriet | Nej |
| Fritidshus eller ferielejlighed | Nej, kun helårsbeboelse er omfattet |
| Bolig opført til udlejning | Nej, undtaget siden 1. juli 2016 |
| Udlejningsbolig sælges som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år | Pligten indtræder ved salget |

Forsikringen dækker alvorlige byggeskader med betydning for bebyggelsens levetid og funktionalitet. Skaderne skal skyldes forhold ved opførelsen. Tænk utætte tage, sætningsskader fra utilstrækkelig fundering og skimmel i væsentligt omfang. Den dækker efter reglerne også rimelige og nødvendige udgifter til at konstatere og udbedre skaderne. Den dækker derimod IKKE slid og ælde. Småskævheder uden konstruktiv betydning, punkterede termoruder uden monteringsfejl og andre skønhedsfejl står også udenfor. Forsikringen er et værn mod det alvorlige, ikke en garanti mod alt. tilstandsrapporten afslører mere

## Eftersynene: De to datoer, du ikke må sove i

I forsikringens løbetid gennemføres to obligatoriske eftersyn af en uvildig bygningssagkyndig. 1-års eftersynet foretages tidligst 5 måneder efter, at forsikringen er trådt i kraft. 5-års eftersynet tidligst 4 år efter. Forsikringen træder i kraft ved afleveringen af den færdige bolig. Efter eftersynet udarbejdes en eftersynsindberetning med registrerede svigt og skader. Forsikringsselskabet laver derefter en skadesoversigt over de dækningsberettigede skader, som sendes til ejeren. vedligeholdelsesplan for din udlejningsejendom

To praktiske noter fra reglerne. Ved flere ens boliger, fx i et nyt kompleks, kan eftersyn efter reglerne foretages stikprøvevis. Og i udlejningsejendomme med forsikring skal beboerne have en stemme. Efter bekendtgørelsen indkaldes mindst en repræsentant for beboerne til eftersynet. Skader kan i øvrigt anmeldes i HELE løbetiden, ikke kun ved eftersynene. De skal anmeldes hurtigst muligt, når de opdages. Venter du, kan dækningen ryge. udlejerens årshjul

## Investorreglen: Undtagelsen med en hale

Nu til reglen, der overrasker flest. Opfører du boliger til udlejning, er byggeriet undtaget fra forsikringskravet efter reglerne fra 2016. Det sparer præmien og letter projektet. MEN: sælges en eller flere af boligerne som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år fra færdigmeldingen, indtræder pligten. Sælgeren skal så tegne byggeskadeforsikring. Konverteringsstrategien, hvor udlejningsboliger senere sælges enkeltvis, har altså en indbygget forsikringsregning. Den skal med i regnestykket FRA STARTEN. salgsklar udlejningsejendom

Og køber du selv en bolig, der er under 10 år gammel og tidligere har været udlejet, så vend reglen om. Undersøg forsikringsforholdene, og kræv dem afklaret i handlen. En nyere bolig uden byggeskadeforsikring er ikke nødvendigvis et problem. Men den er altid et spørgsmål, der skal stilles. din første udlejningsejendom

## Papirsporet: Kommunen, BBR og din egen mappe

Systemet har et indbygget papirspor, og du kan bruge det. Bygherren skal efter reglerne dokumentere et forsikringstilbud, før byggetilladelsen gives. Ved færdigmeldingen skal police plus kvittering for betalt præmie fremlægges. Kommunen registrerer forsikringsselskabet i BBR. Som køber kan du derfor tjekke: står selskabet i BBR-meddelelsen, og kan eftersynsrapporterne findes? Myndighedernes portal boligejer.dk giver adgang til byggeskaderapporter. Social- og Boligstyrelsen er myndighed på området. Læg det hele i ejendommens mappe sammen med dine egne anmeldelser og korrespondance. Forsikringen er kun så stærk som det papir, der beviser den. gratis ejendomsdata, OIS, BBR og Plandata

## Illustrativt: Rækkehusene, der skiftede spor

Et fiktivt eksempel viser reglens mekanik. En investor opfører i 2019 otte rækkehuse til udlejning. Byggeriet er undtaget fra forsikringskravet efter udlejningsreglen fra 2016, og præmien spares. I 2024 beslutter investoren at sælge tre af husene som ejerboliger. Salget sker inden for 10 år fra færdigmeldingen, så pligten indtræder. Sælgeren tegner byggeskadeforsikring for de solgte huse, og køberne får forsikringens beskyttelse og eftersyn.

Regnestykket er lige så vigtigt som reglen. Præmien, der blev sparet i 2019, kom delvist tilbage som regning i 2024. Var salget planlagt fra start, skulle den have stået i businessplanen fra dag ét. Eksemplet er fiktivt. Reglen er ikke. fra 1 til 10 boliger

## Køberens tjekliste ved nybyggede boliger

Køber du nyt eller nyere, så kør fem tjek, FØR du skriver under. Ét: BBR-meddelelsen, hvor forsikringsselskabet skal være registreret. To: policen, fremlagt i handlens dokumenter, med ikrafttrædelsesdato. Tre: eftersynsrapporterne, som kan findes via boligejer.dk, læst med fokus på registrerede svigt. Fire: restløbetiden, for forsikringen følger boligen, og du indtræder i den ved købet. Fem: historikken, især om boligen tidligere har været udlejet, for dér kan pligten være indtrådt ved et salg.

Fem tjek, en halv time. Det er hele arbejdet, og det afgør, om du køber med et ti-årigt sikkerhedsnet eller uden. dit første ejendomskøb Til sidst perspektivet, der samler det hele. Byggeskadeforsikringen står ikke alene. Den lever ved siden af entreprenørens ansvar efter aftalen og ved siden af ejerskifteforsikringen ved senere salg, og de tre ordninger dækker forskellige ting i forskellige perioder. Kend dem hver især, og lad ingen af dem sove. For bygherrer og investorer er lektien økonomisk. Forsikringspræmien er en projektomkostning, og undtagelser er ikke gratis, hvis exit-planen udløser pligten senere. Regn den ind fra start, uanset spor. Og for købere er lektien enklere endnu. Papiret findes, systemet er offentligt, og en halv times tjek er hele forskellen. Brug den halve time. hvad koster renoveringen

En sidste situation fortjener et ord med på vejen. Bygger du selv om i en eksisterende ejendom, kan pligten også komme i spil dér. Væsentlig ombygning, der skaber ny helårsbeboelse til en forbruger, er omfattet efter reglerne, og grænsen for væsentlig kræver konkret vurdering. Spørg kommunen, FØR projektet tegnes færdigt, og få svaret på skrift sammen med byggetilladelsen. Forsikringsspørgsmålet er billigst at stille, mens alt stadig er streger på papir. Bagefter er det en regning eller en risiko. sammenlæg eller opdel lejligheder Sådan er hele denne ordning i grunden. Den belønner dem, der spørger tidligt, læser papirerne og sætter datoerne i kalenderen. Gør det, og forsikringen passer sig selv i ti år. Præcis som den skal. Ti års sikkerhed for en halv times læsning og tre datoer i kalenderen. Få steder i ejendomsverdenen er byttehandlen bedre end her.

> Byggeskade-tjekket i seks trin: 1) afklar pligten: forbrugerkøb, selvbyg, fritidshus eller udlejning; 2) tjek forsikringsselskabet i BBR og policen i handlens dokumenter; 3) sæt eftersynsdatoerne i kalenderen fra dag ét; 4) deltag aktivt i eftersynene, og læs indberetning og skadesoversigt kritisk; 5) anmeld skader straks, når de opdages, hele løbetiden; 6) og regn forsikringspligten ind, FØR en udlejningsejendom konverteres til enkeltsalg.

## Faldgruber

- **At tro, at alt nybyggeri er dækket.** Selvbyg, fritidshuse og udlejningsbyggeri er undtaget, og pligten afhænger af situationen.
- **At sove i eftersynene.** De to eftersyn er forsikringens vigtigste stop, og skader skal anmeldes hurtigst muligt.
- **At glemme halen på udlejningsundtagelsen.** Salg som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år udløser pligten hos sælger.
- **At købe nyere tidligere udlejet bolig uden at spørge.** Forsikringsforholdene skal afklares i handlen, ikke efter.
- **At forveksle forsikringen med en garanti.** Slid, ælde og skønhedsfejl er ikke dækket, kun alvorlige byggeskader.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvornår er byggeskadeforsikring lovpligtig?

Når en professionel bygherre opfører ny helårsbeboelse, som en forbruger skal eje, eller ved væsentlig ombygning, der skaber ny helårsbeboelse. Reglerne står i byggelovens §§ 25 A til F og har været gældende siden den 1. april 2008. Selvbyg, fritidshuse og boliger opført til udlejning er undtaget efter reglerne.

### Hvor længe gælder en byggeskadeforsikring?

10 år fra ikrafttrædelsen, som sker ved afleveringen af den færdige bolig. Forsikringen er uopsigelig i løbetiden og følger bebyggelsen, så sælges boligen, indtræder den nye ejer i forsikringen. Skader kan anmeldes i hele løbetiden og skal anmeldes hurtigst muligt efter, at de er opdaget.

### Hvad er 1-års og 5-års eftersyn?

To obligatoriske gennemgange af boligen ved en uvildig bygningssagkyndig i forsikringens løbetid. 1-års eftersynet foretages tidligst 5 måneder efter ikrafttrædelsen, 5-års eftersynet tidligst 4 år efter. Resultatet er en eftersynsindberetning og en skadesoversigt over dækningsberettigede skader, som sendes til ejeren.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, boligejer.dk og Social- og Boligstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._