# Boligskat 2026: grundskyld, ejendomsværdiskat og reformen forklaret

> Forstå din boligskat i 2026. Se satserne for ejendomsværdiskat og grundskyld, reformen fra 2024, efterregulering, skatterabat og indefrysning.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/boligskat-2026
Kategori: Skat

Siden 1. januar 2024 fungerer boligskat på en helt ny måde. Ovenpå det er de offentlige ejendomsvurderinger blevet forsinket i årevis. Så mange betaler skat af en foreløbig vurdering, der senere efterreguleres. Resultatet er, at rigtig mange danskere ikke aner, hvad de egentlig betaler, eller hvorfor. Denne guide forklarer hele systemet i almindeligt dansk. De to skatter, satserne for 2026, hvad forsigtighedsprincippet (nedslaget på 20 pct. i skattegrundlaget) og skatterabatten betyder, og hvorfor din skat måske bliver reguleret bagud.

## Kort fortalt

- Som boligejer betaler du to boligskatter: ejendomsværdiskat til staten og grundskyld til kommunen.
- I 2026 er ejendomsværdiskatten 5,1 promille (0,51 %) op til en grænse på 9.706.000 kr. og 14 promille (1,4 %) over grænsen.
- Grundskylden er en kommunal promille af grundværdien og må højst være 30 promille.
- Begge skatter beregnes af 80 pct. af vurderingen. De sidste 20 pct. trækkes fra som et forsigtighedsprincip.
- Købte du din bolig før 2024, kan du have en skatterabat, der gælder, indtil du sælger.

## De to boligskatter

Boligskat er en samlebetegnelse for to forskellige skatter. Det er nyttigt at holde dem adskilt.

**Ejendomsværdiskat** betaler du af værdien af selve boligen, altså mursten og tag. Den går til staten.

**Grundskyld** betaler du af værdien af grunden, jorden under boligen. Den går til din kommune, og satsen varierer derfor fra kommune til kommune.

Begge beregnes ud fra den offentlige ejendomsvurdering, som består af to tal. En ejendomsværdi (hele boligen) og en grundværdi (kun grunden). Ejendomsværdien bruges til ejendomsværdiskatten, grundværdien til grundskylden. Siden 2024 opkræves begge automatisk via din forskudsopgørelse og årsopgørelse, i stedet for at grundskylden kom som en separat regning fra kommunen.

## Ejendomsværdiskat i 2026

Ejendomsværdiskatten beregnes i to trin. Først finder man beskatningsgrundlaget, som er 80 pct. af ejendomsværdien. Derefter ganges det med skattesatsen.

Satsen i 2026 er 5,1 promille. Det svarer til 0,51 pct., af den del af beskatningsgrundlaget, der ligger under progressionsgrænsen. Progressionsgrænsen for 2026 er 9.706.000 kr. For den del af beskatningsgrundlaget, der ligger over grænsen, er satsen 14 promille (1,4 pct.).

Et eksempel gør det konkret. Sig, at din bolig er vurderet til 2.000.000 kr.:

- Beskatningsgrundlag: 2.000.000 kr. minus 20 pct., altså 1.600.000 kr.
- Ejendomsværdiskat: 1.600.000 kr. gange 0,51 pct., altså 8.160 kr. om året.

De fleste boliger ligger langt under progressionsgrænsen. Så den høje sats på 14 promille rammer kun de dyreste ejendomme. Til sammenligning var satsen under det gamle system 9,2 promille (0,92 pct.). Så den nye sats er en markant nedsættelse.

## Grundskyld i 2026

Grundskylden følger samme princip, men beregnes af grundværdien og med en kommunal sats. Beskatningsgrundlaget er igen 80 pct. af grundværdien, og det ganges med kommunens grundskyldspromille.

Efter reformen må grundskyldspromillen højst være 30 promille. Den nedre grænse på 16 promille er afskaffet. Mange kommuner har sat promillen mærkbart ned, fordi vurderingerne generelt er steget, og satserne skulle bringes ned, så folk ikke pludselig betalte langt mere.

Et eksempel med en grundværdi på 800.000 kr. og en kommunal sats på 8 promille:

- Beskatningsgrundlag: 800.000 kr. minus 20 pct., altså 640.000 kr.
- Grundskyld: 640.000 kr. gange 8 promille, altså 5.120 kr. om året.

For at beskytte boligejere mod pludselige stigninger er der indført en stigningsbegrænsning. Grundskylden kan højst stige 4,75 pct. om året for almindelige boliger og 3,5 pct. for almene boliger.

## Forsigtighedsprincippet: derfor betaler du kun af 80 procent

Du har måske bemærket, at begge skatter beregnes af 80 pct. af vurderingen. Det er ikke en tilfældighed. Det kaldes forsigtighedsprincippet, og det findes, fordi der altid er en vis usikkerhed forbundet med at sætte en værdi på en ejendom.

I stedet for at kræve, at vurderingen rammer helt præcist, trækker myndighederne 20 pct. fra, før skatten beregnes. Det giver en indbygget margen til din fordel. Rent praktisk kan du højst komme til at betale boligskat af et beløb, der er 20 pct. lavere end selve vurderingen.

## Hvad ændrede reformen fra 2024?

Reformen erstattede et system, der byggede på gamle 2011-vurderinger, som blev kritiseret for at være unøjagtige og uretfærdige. Kort fortalt skete der tre store ting:

**Nye vurderinger.** Alle boliger får nye, mere markedsnære vurderinger, der opdateres hvert andet år ud fra faktiske boligpriser og data om ejendommen.

**Lavere satser.** Både ejendomsværdiskat og grundskyld fik lavere satser, netop fordi vurderingerne generelt steg. Målet var, at de fleste skulle betale det samme eller mindre.

**Slut med skattestoppet.** Det gamle ejendomsværdiskattestop fra 2001 blev ikke videreført. Fremover følger skatten værdien af boligen, så den kan både stige og falde med vurderingen.

## Skatterabat: en fordel for dig, der købte før 2024

Reformen bygger på et princip om, at ingen eksisterende boligejer skal betale mere i 2024 med det nye system, end de ville have gjort med det gamle. Derfor er der indført en skatterabat.

Købte du din bolig senest 31. december 2023, får du en personlig skatterabat, der udligner en eventuel stigning. Rabatten er permanent og skal aldrig betales tilbage. Den gælder, indtil du sælger boligen. Det har en vigtig konsekvens. En kommende køber af din bolig får ikke rabatten og vil derfor betale mere i boligskat, end du gør. Det er noget, både købere og sælgere bør have med i deres overvejelser.

Rabatten beregnes ud fra de samlede boligskatter, både ejendomsværdiskat og grundskyld, så et fald i den ene kan udligne en stigning i den anden.

## Efterregulering: derfor kan din skat blive reguleret bagud

Det her forvirrer flest. De offentlige vurderinger har været forsinkede i årevis. Derfor betaler mange i første omgang skat af en foreløbig vurdering, og når den endelige vurdering kommer, bliver skatten genberegnet og efterreguleret.

Sådan hænger vurderingerne sammen med skatteårene:

- **2022-vurderingen** bruges til at beregne boligskatten for 2024.
- **2024-vurderingen** bruges til at beregne boligskatten for 2025 og 2026.

Fordi de endelige vurderinger er kommet forsinket, betaler mange i mellemtiden af en foreløbig vurdering. Når den endelige er på plads, sker efterreguleringen automatisk. Har du betalt for meget, får du penge tilbage. Har du betalt for lidt, bliver du opkrævet forskellen, og en eventuel restskat kan blive tilskrevet renter. Du får automatisk besked, når din skat bliver reguleret. efterregulering af boligskat

## Indefrysningslån: mulighed for at fryse stigninger

Alle boligejere kan vælge et indefrysningslån (skattestigningen lånes hos staten), hvor stigninger i boligskatten fra år til år "fryses" og lægges oven i et lån, der hæfter på boligen og først forfalder, når du sælger. Lånet forrentes.

Det kan lette likviditeten (penge klar til betaling) her og nu, men husk, at du reelt stifter gæld til det offentlige, som skal betales en dag. For nogle er det en fordel, for andre giver det bedre mening at betale skatten løbende. indefrysningslån

## Hvad betyder det for dig som udlejer eller investor?

Har du en udlejningsejendom, gælder to ting, der er værd at fremhæve. For det første betaler du grundskyld på ejendommen ligesom alle andre. Den udgift går direkte fra dit afkast, så husk at regne den med i dit budget. For det andet: er ejendommen erhvervsmæssigt udlejet. Så du ikke selv bor i den, skal du ikke betale ejendomsværdiskat af den. Det gælder også ved forældrekøb. grundskyld udlejningsejendom

## Sådan tjekker du din egen boligskat

Du kan se dine boligskatter på din forskudsopgørelse (en slags budget for året) og på din årsopgørelse, som kommer i marts. Din ejendomsvurdering og de tal, skatten bygger på, finder du på Vurderingsportalen. Vil du forstå eller udfordre selve vurderingen, som er fundamentet under det hele, har vi en separat guide til det. ejendomsvurdering klage

> Styr din boligskat i seks trin: 1) find din ejendoms aktuelle beskatningsgrundlag, og husk nedslaget på 20 pct.; 2) tjek om du betaler af en foreløbig vurdering; 3) afklar din skatterabat, og husk at den ikke følger med ved salg; 4) tag stilling til indefrysning som lån, ikke rabat; 5) sæt penge af til en mulig efterregulering; 6) og kontrollér grunddata i vurderingen, for fejl dér koster hvert eneste år.

Regn selv efter med boligskatteberegner, så du ser tallene for netop din situation, før du går videre.

_Interaktiv beregner: boligskatteberegner_

**Boligskatten i overblik:**

| Element | Status i 2026 |
| --- | --- |
| Grundskyld | Opkræves af staten via forskuds- og årsopgørelsen |
| Ejendomsværdiskat | Betales kun af boliger, du selv bor i |
| Beskatningsgrundlag | Vurderingen minus 20 pct. (forsigtighedsprincippet) |
| Skatterabat | Personlig og følger ikke med ved salg |
| Indefrysning | Frivilligt lån hos staten, med rente |

## Sådan indregner du boligskatten i dit driftsbudget

For dig som investor er boligskatten en driftsudgift på linje med forsikring og vedligeholdelse. Sæt den ind i budgettet fra start, og brug de rigtige tal i stedet for et rundt skøn.

Grundskylden finder du på din seneste opkrævning eller i forskudsopgørelsen. Ved udlejede boliger betaler du den som ejer, og du kan ikke sende den videre til lejeren som en separat regning. Den skal derfor være dækket af huslejen, før overskuddet er reelt.

Ejendomsværdiskatten afhænger af brugen. Udlejer du hele boligen hele året, skal du som udgangspunkt ikke betale ejendomsværdiskat. Du beskattes i stedet af lejeindtægten. Udlejer du kun en del af boligen eller en del af året, betaler du forholdsmæssigt for den private del.

Husk til sidst usikkerheden. Er din endelige vurdering ikke landet endnu, betaler du af et foreløbigt grundlag, og der kan senere komme en efterregulering af boligskat. Læg derfor en buffer ind, og undgå at kalkulere skatten ned til sidste krone. Se hvordan hele budgettet stilles op i driftsbudget for udlejningsejendom.

## Faldgruber

- **At forveksle foreløbig og endelig vurdering.** Betaler du skat af et foreløbigt grundlag, kan efterreguleringen give både tilbagebetaling og ekstraregning. efterregulering af boligskat
- **At overse skatterabatten ved ejerskifte.** Rabatten er personlig og følger ikke med boligen, så en køber kan stå med en højere løbende skat end sælgeren.
- **At glemme, at udlejede boliger følger andre spor.** Ejendomsværdiskat gælder egen bolig, mens udlejningsejendomme rammes af grundskyld og indkomstskat af lejen.
- **At ignorere indefrysningens pris.** Indefrysning er et lån med rente, ikke en rabat, og saldoen skal betales ved salg. indefrysningslån
- **At lade vurderingen stå uimodsagt.** Tjek grundlaget, og brug klageadgangen, hvis fakta er forkerte. For skatten beregnes af tallene i vurderingen.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor meget er ejendomsværdiskatten i 2026?

5,1 promille (0,51 %) af beskatningsgrundlaget op til 9.007.000 kr. og 14 promille (1,4 %) af den del, der ligger over. Beskatningsgrundlaget er 80 pct. af ejendomsværdien.

### Hvad er grundskyld, og hvor høj er den?

Grundskyld er en kommunal skat af grundens værdi. Satsen varierer, men må højst være 30 promille. Den beregnes af 80 pct. af grundværdien.

### Hvorfor betaler jeg kun skat af 80 pct. af vurderingen?

På grund af forsigtighedsprincippet. Der trækkes 20 pct. fra, før skatten beregnes, som en indbygget margen for usikkerhed i vurderingen.

### Har jeg en skatterabat?

Købte du din bolig senest 31. december 2023, kan du have en permanent skatterabat, der udligner stigninger. Rabatten er personlig og følger ikke med ved salg.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Vurderingsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om boligskat i 2026 og udgør ikke individuel skatterådgivning. Satser og regler ændrer sig, og din situation kan afvige. Kilder: skat.dk, Vurderingsstyrelsen (vurderingsportalen.dk) og ejendomsskatteloven. Tjek de aktuelle tal for din bolig på din forskuds- og årsopgørelse._