# Boligannoncen, der udlejer: Skabelonen, billederne og de forbudte ord

> Skriv en boligannonce, der udlejer og overholder reglerne. Se skabelonen, billedtipsene, energimærkepligten og de forbudte ord, du aldrig må bruge i annoncen.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/boligannonce-udlejning-skabelon
Kategori: Udlejning

En god boligannonce gør to ting: den tiltrækker de rigtige lejere. Den holder dig inden for loven. De fleste udlejere fokuserer kun på det første. De overser, at en enkelt forkert formulering kan gøre annoncen ulovlig. Her er hele opskriften med henvisning til lov om etnisk ligebehandling og energimærkningsloven. En skabelon, du kan bygge annoncen på, tips til billederne, energimærkepligten, du skal overholde. De forbudte ord, der aldrig må stå i en boligannonce. For forskellen ligger ofte i nogle få sætninger.

Kort sagt: en god annonce er ærlig, komplet og fri for ulovlige krav. Den sparer dig for både tomgang og klager.

## Kort fortalt

- En god annonce har saglige fakta, gode billeder, energimærket og en klar vej til næste skridt.
- Energimærkets klasse skal fremgå af annoncen, og et gyldigt energimærke skal foreligge ved udlejning.
- Du må aldrig stille krav eller udtrykke præferencer baseret på race, etnisk oprindelse eller nationalitet.
- Saglige krav om betalingsevne, rygning eller antal beboere er lovlige, når de bruges ens.
- Annoncen filtrerer sagligt, og screeningen dokumenterer betalingsevnen ens for alle ansøgere.

## Skabelonen: hvad en annonce, der udlejer, indeholder

En effektiv boligannonce følger en genkendelig struktur, der giver lejeren alt det nødvendige hurtigt. Start med en klar overskrift, der nævner boligtype, størrelse og område. Følg op med de saglige fakta. Dem skal en lejer bruge for at vurdere boligen. Nævn størrelsen i m² og antal værelser. Nævn huslejen, forbrug og aconto. Nævn depositummet og den forudbetalte leje, indflytningsdatoen og energimærket. Skriv derefter en kort, ærlig beskrivelse af boligen og dens omgivelser. Fremhæv det, der gør den attraktiv, uden at overdrive. Angiv så de saglige krav, du stiller til lejeren. Afslut med, hvad næste skridt er. Fortæl, hvordan man ansøger, og hvilken dokumentation der forventes. En konkret og gennemsigtig annonce tiltrækker seriøse ansøgere. Den sparer dig for spildte henvendelser. sådan screener du en lejer

Fakta skal være korrekte. Forkerte oplysninger om størrelse, husleje eller forbrug skaber både utilfredse lejere og potentielle konflikter. De kan underminere din troværdighed som udlejer. Skriv hellere lidt mindre og præcist end meget og upræcist. driftsbudget

## Billederne og energimærket: to ting, der skal være i orden

Billederne sælger boligen, så de fortjener omhu. Tag lyse, ryddede billeder af alle rum, gerne i dagslys, og vær ærlig. Billeder, der oversælger boligen, skader dig. De giver skuffede fremvisninger og hurtige fraflytninger. En plantegning er et stærkt supplement. Den giver lejeren en fornemmelse af indretningen, som fotos ikke kan. Gode billeder afgør oftest, om en annonce får henvendelser. Så prioritér dem. gratis ejendomsdata, de 7 registre

Energimærket er ikke valgfrit. Efter energimærkningsloven skal der foreligge et gyldigt energimærke ved udlejning. Og energimærkets klasse skal fremgå af annoncen. Det er et lovkrav, ikke en anbefaling. En annonce uden energimærke er ikke i orden. Sørg derfor for, at ejendommen har et gyldigt energimærke, før du annoncerer, og at mærkets klasse står i annoncen. Energimærket er samtidig et signal til lejeren om de forventede varmeudgifter. Så det er også god markedsføring, når mærket er godt. energimærke ved udlejning

## De forbudte ord: hvad du aldrig må skrive

Nu til det, artiklens titel lover, og som fælder flest udlejere. Lov om etnisk ligebehandling er klar. En offentlig boligannonce må aldrig stille krav om race, etnisk oprindelse eller hudfarve. Det samme gælder præferencer efter nationalitet brugt som etnisk markør. Undgå formuleringer som "kun danske lejere" eller "ingen udlændinge". Den slags er direkte forskelsbehandling. Den er forbudt, uanset hvor velmenende eller praktisk begrundet de måtte føles. Det samme gælder mere indirekte formuleringer, der reelt sorterer efter oprindelse. Selv en ellers lovlig annonce bliver problematisk med den slags kriterier. Så gennemgå din annonce for dem, før du udgiver den. udenlandske lejere, dokumentation og regler

De lovlige, saglige krav er til gengæld helt tilladte, når du bruger dem ens. Du må gerne skrive, at du forventer dokumenteret betalingsevne. Du må skrive, at boligen er røgfri. Eller at der er en bestemt husdyrpolitik. Du må også kræve, at antallet af beboere passer til boligens størrelse. Og du må bede om referencer. Grænsen går ikke ved at stille krav. Men ved hvilke kriterier du stiller dem på. Saglige forhold om betalingsevne og boligens brug er lovlige, oprindelse er det aldrig. Annoncen filtrerer altså sagligt, og den efterfølgende screening dokumenterer betalingsevnen ens for alle ansøgere. ulovlige vilkår i lejekontrakten

> Boligannonce-tjekliste: 1) skriv en klar overskrift og de saglige fakta: størrelse, værelser, husleje, forbrug, depositum, indflytning; 2) tag lyse, ærlige billeder af alle rum, gerne med plantegning; 3) angiv energimærkets klasse, og sørg for et gyldigt energimærke før annoncering; 4) formulér kun saglige krav om betalingsevne, rygning, husdyr og antal beboere; 5) fjern enhver formulering, der sorterer efter oprindelse eller nationalitet; 6) og beskriv, hvordan man ansøger, og hvilken dokumentation der forventes.

Den ærlige sammenfatning: en boligannonce, der udlejer, er konkret, ærlig og lovlig. Gode billeder og saglige fakta tiltrækker de rigtige, energimærket er et lovkrav. De saglige krav filtrerer effektivt, når de bruges ens. Hold dig fra ethvert kriterium om oprindelse. Så er annoncen både stærk og lovlig. administrator eller gør-det-selv

## Overblik: skabelon, billeder og forbudte ord

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Skabelonen | Hvad en god annonce indeholder, se ovenfor |
| Billederne | Ærlige, gode billeder sælger, se ovenfor |
| Energimærket | Skal fremgå af annoncen, se ovenfor |
| De forbudte ord | Det, du aldrig må skrive |
| Formålet | Tiltræk de rigtige, frasortér de forkerte |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er enkel. En annonce, der udlejer, bygger på tre ting. Det lyder enkelt. Og det er det, når du gør det rigtigt. Det er en god skabelon, ærlige billeder og et lovligt sprog. Skabelonen skal indeholde de oplysninger, en seriøs lejer har brug for. Billederne skal være gode og ærlige, og energimærket skal fremgå af annoncen. Og der er ord, du aldrig må skrive, nemlig de formuleringer, der udgør forskelsbehandling. En god annonce tiltrækker de rigtige lejere. Den frasorterer de forkerte. Og den krydser aldrig linjen for det ulovlige.

## Taleksempel: de forbudte ord

Lad os se, hvad du aldrig må skrive. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere skriver hver sin annonce.

Den første skriver sagligt. Hun beskriver boligen, huslejen, depositummet og indflytningsdato. Hun tilføjer gode, ærlige billeder. Og hun angiver energimærket. Hun beskriver boligen, ikke hvem lejeren skal være. Annoncen tiltrækker seriøse ansøgere, som hun så kan screene sagligt.

Den anden skriver kriterier for lejeren ind i annoncen. De knytter sig til nationalitet, etnisk oprindelse eller lignende. Det er forbudte ord. De udgør forskelsbehandling. Og de må ikke stå i en annonce. Hun har både overtrådt reglerne og indsnævret sin egen ansøgerkreds på et usagligt grundlag. De forbudte ord skadede hende selv.

Forskellen var, om annoncen beskrev boligen eller sorterede på lejerens person. Det er annoncens hele lære. Beskriv boligen sagligt, brug ærlige billeder, angiv energimærket, og undgå enhver formulering, der forskelsbehandler. Screen først bagefter, sagligt, se sådan screener du en lejer, og hold energimærket i orden, se energimærke ved udlejning.

## Sådan skriver du en annonce, der udlejer

Fire principper giver en effektiv og lovlig annonce.

Byg annoncen på en fast skabelon. En god annonce indeholder boligens fakta: størrelse, husleje, depositum, indflytningsdato og de vigtigste forhold. Brug en fast skabelon, så du får det hele med hver gang. Så kan en seriøs lejer træffe en oplyst beslutning om at ansøge.

Brug ærlige, gode billeder. Gode billeder tiltrækker ansøgere. Men de skal være ærlige. Så svarer boligen til billedet ved fremvisning. Ærlige billeder sparer dig for spildte fremvisninger og skuffede ansøgere. De opbygger tillid fra første kontakt.

Angiv energimærket. Energimærket skal fremgå af annoncen, når du udlejer. Gør det til en fast vane. Sæt det ind hver gang. Gør det til en fast del af annoncen, så du opfylder kravet og undgår en mulig bøde for at annoncere uden mærke, se energimærke ved udlejning.

Og undgå de forbudte ord. Skriv aldrig kriterier om nationalitet, etnisk oprindelse eller lignende. Det er forskelsbehandling. Beskriv boligen, ikke hvem lejeren skal være. Det er en god regel at huske. Den er nem at følge. Foretag din udvælgelse bagefter på saglige kriterier, se sådan screener du en lejer. En annonce, der udlejer, beskriver boligen ærligt og lovligt. Den lader den saglige screening ske bagefter. Den forsøger ikke at sortere på lejerens person allerede i annonceteksten.

## Faldgruber

- **At skrive "kun danske lejere".** Krav baseret på oprindelse eller nationalitet er direkte forskelsbehandling og forbudt i annoncen.
- **At glemme energimærket.** Energimærkets klasse skal fremgå af annoncen, og et gyldigt mærke skal foreligge ved udlejning.
- **At overdrive med billederne.** Billeder, der oversælger boligen, giver skuffede fremvisninger og hurtige fraflytninger.
- **At skrive upræcise fakta.** Forkert størrelse, husleje eller forbrug skaber konflikter og underminerer din troværdighed.
- **At blande saglige og usaglige krav.** Saglige krav om betalingsevne er lovlige. Kriterier om oprindelse gør annoncen ulovlig.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad skal en boligannonce have?

En god boligannonce har en klar overskrift, de saglige fakta som størrelse, antal værelser, husleje, forbrug, depositum, forudbetalt leje og indflytningsdato, energimærkets klasse, en kort ærlig beskrivelse, lyse billeder af alle rum og gerne en plantegning, de saglige krav du stiller til lejeren, samt hvordan man ansøger. En konkret og gennemsigtig annonce tiltrækker seriøse ansøgere og sparer dig for spildte henvendelser.

### Skal energimærket stå i en lejeannonce?

Ja. Efter energimærkningsloven skal der foreligge et gyldigt energimærke ved udlejning. Og energimærkets klasse skal fremgå af annoncen. Det er et lovkrav, ikke en anbefaling. En annonce uden energimærke er ikke i orden. Sørg derfor for, at ejendommen har et gyldigt energimærke, før du annoncerer, og at mærkets klasse står tydeligt i selve annoncen.

### Hvilke krav må man ikke stille i en boligannonce?

Du må aldrig stille krav eller udtrykke præferencer baseret på race, etnisk oprindelse, hudfarve eller nationalitet brugt som etnisk markør. Formuleringer som "kun danske lejere" eller "ingen udlændinge" er direkte forskelsbehandling efter lov om etnisk ligebehandling og er forbudt. Det gælder også mere indirekte formuleringer, der reelt sorterer ansøgere efter deres oprindelse frem for saglige forhold.

## Kilder

Kilder: Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne er valideret mod lov om etnisk ligebehandling og energimærkningsloven ved skrivning. Kilde: lov om etnisk ligebehandling og energimærkningsloven på Retsinformation, Ligebehandlingsnævnets praksis._