# Blandet benyttelse: Skatten, når du både bor i og lejer ejendommen ud

> Bor du selv i boligen og lejer en del ud? Se skatten ved blandet benyttelse: bundfradrag eller regnskabsmetode, ejendomsværdiskatten og fælderne, du skal undgå.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/blandet-benyttelse-skat
Kategori: Skat

Når du selv bor i ejendommen og samtidig lejer en del af den ud, gælder et særligt sæt skatteregler. Det vigtigste valg er mellem to metoder, hvoraf den ene ikke kan fortrydes. Her er hele billedet med henvisning til Skattestyrelsen og ligningsloven. Hvornår der er tale om delvis udlejning, forskellen på bundfradragsmetoden og regnskabsmetoden, hvad der sker med ejendomsværdiskatten (skatten på egen bolig). De fælder, der koster penge. For skatten ved blandet benyttelse er ikke svær. Men den straffer den, der vælger metode uden at kende konsekvenserne.

## Kort fortalt

- Udlejer du værelser i din egen bolig eller hele boligen i under 12 måneder, er der tale om delvis udlejning.
- Indkomsten beskattes som kapitalindkomst for ejere. Du vælger mellem to opgørelsesmetoder.
- Bundfradragsmetoden er enkel: et fast fradrag, og kun 60 pct. af lejen derover beskattes.
- Regnskabsmetoden giver fradrag for faktiske udgifter og nedslag i ejendomsværdiskatten, men er bindende.
- Udlejer du en selvstændig bolig, som den anden lejlighed i et tofamiliehus, gælder andre regler.

## Hvornår er der tale om delvis udlejning?

Første skridt er at placere din situation rigtigt. For reglerne afhænger af den. Efter Skattestyrelsen er der tale om delvis udlejning, når du udlejer en del af den bolig, du selv bor i, fx et eller flere værelser, eller når du udlejer hele din bolig i en sammenhængende periode på under 12 måneder. Udlejer du derimod hele din ejerbolig i 12 måneder eller mere uden selv at bo der, betragtes det som erhvervsmæssig udlejning med et andet regelsæt, hvor overskuddet indgår i din virksomhedsindkomst. Denne artikel handler om den første situation, den blandede, hvor du bor der selv og lejer en del ud. Her beskattes indkomsten som kapitalindkomst, når du er ejer. skat af lejeindtægter

En vigtig afgrænsning gælder tofamiliehuse. Bor du i den ene lejlighed og udlejer den anden, udlejer du efter praksis ikke en del af din egen bolig, men en selvstændig bolig, og så kan du ikke bruge bundfradragsreglerne for delvis udlejning. Udlejningen af den anden lejlighed behandles i stedet efter reglerne for udlejning af en selvstændig bolig. Det er en sondring, mange tofamiliehus-ejere overser, og den afgør hele metodevalget. lejlighed eller hus som udlejning

## Bundfradragsmetoden: enkel, men uden andre fradrag

Den første metode er bundfradragsmetoden, og den er langt den enkleste. Efter Skattestyrelsen og ligningslovens regler får du et fast bundfradrag. Du betaler kun skat af den del af den samlede lejeindtægt, inklusive betaling for forbrug, der overstiger fradraget, og endda kun af 60 pct. af det overskydende beløb. Bundfradragets størrelse afhænger af, hvordan du udlejer. Udlejer du gennem en platform, der indberetter lejen til Skattestyrelsen, er fradraget i 2026 cirka 35.100 kr., mens det ved udlejning uden om en platform er markant lavere, cirka 13.800 kr. Ved langtidsudlejning af værelser i mere end fire måneder til samme person kan du i stedet vælge et bundfradrag beregnet som en tredjedel pct. gange fire af ejendomsværdien, altså 1 1/3 pct. Satserne reguleres årligt, så tjek de aktuelle tal hos Skattestyrelsen. værelsesudlejning og bundfradraget

Prisen for enkeltheden er, at bundfradraget skal dække alt: du kan ikke dertil fratrække udgifter. Du betaler fuld ejendomsværdiskat, selvom en del af boligen er udlejet. For den, der udlejer et enkelt værelse, er metoden alligevel oftest både den letteste og den billigste, fordi fradraget er større end de faktiske udgifter, og fordi der ingen regnskabspligt er ud over at kunne vise lejeindtægten. Airbnb-regler 2026, den nye korttidsudlejningsaftale

## Regnskabsmetoden: flere fradrag, men bindende

Den anden metode er regnskabsmetoden, og den bytter enkelhed for fradrag. Her betaler du skat af lejeindtægten minus de faktiske udgifter, der knytter sig til udlejningen, opgjort forholdsmæssigt. El, vand og varme for den udlejede del og periode, afskrivning på inventar, hvis der udlejes møbleret, og udgifter til fx annoncering. Fordelingen sker efter areal, så udlejer du 20 m² af en bolig på 120, kan du fratrække en sjettedel af de relevante udgifter, illustrativt regnet. Dertil kommer to fordele, bundfradragsmetoden ikke har. Du får nedslag i ejendomsværdiskatten for den del af boligen, der er udlejet. Udlejer du mere end 10 pct. af boligen, kan du fratrække en forholdsmæssig andel af grundskylden (skatten af grundens værdi). Til gengæld kan fradragene ikke overstige lejeindtægten, så metoden kan ikke skabe et underskud, og vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. forskudsopgørelsen som udlejer

Og så er der reglen, der gør valget alvorligt: vælger du først regnskabsmetoden, er valget bindende. Du kan ikke senere skifte tilbage til bundfradragsmetoden for den samme bolig, så længe du bor der. Omvendt kan du godt starte med bundfradraget og senere skifte til regnskabsmetoden, hvis dine forhold ændrer sig. Den kloge rækkefølge er derfor at begynde med bundfradraget, medmindre du på forhånd kan se, at dine faktiske, forholdsmæssige udgifter klart overstiger fradraget, typisk fordi du udlejer en stor del af en dyr bolig i lang tid. Regn begge metoder igennem, før du vælger, og husk, at valget også skal afspejles i forskudsopgørelsen. Ved et senere salg fjerner delvis udlejning i øvrigt som udgangspunkt ikke parcelhusreglens skattefrihed, når ejendommen har bevaret karakter af bolig for dig. Men de nærmere regler er beskrevet i vores artikel om ejendomsavancen. beregn ejendomsavancen trin for trin

> Sådan vælger du metode ved blandet benyttelse: 1) afklar først, om du udlejer en del af din egen bolig eller en selvstændig bolig, som i et tofamiliehus; 2) start som udgangspunkt med bundfradragsmetoden, som er enkel og kan fortrydes; 3) regn efter, om dine faktiske, forholdsmæssige udgifter klart overstiger bundfradraget; 4) vælg kun regnskabsmetoden, hvis regnestykket er tydeligt, for valget er bindende; 5) husk nedslaget i ejendomsværdiskatten og den forholdsmæssige grundskyld ved regnskabsmetoden; 6) og opdatér forskudsopgørelsen, så skatten betales løbende.

## Overblik: metoderne ved delvis udlejning

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Delvis udlejning | Du bor selv i boligen og lejer en del ud |
| Bundfradragsmetoden | Enkel, en fast del af lejen er skattefri |
| Regnskabsmetoden | Flere fradrag, men mere arbejde og bindende |
| Valget | Vælg efter, hvor stor og langvarig udlejningen er |
| Pointen | Metoden afgør, hvor meget skat du betaler |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at der er tale om delvis udlejning, når du selv bor i boligen og lejer en del af den ud. Der er to metoder. Bundfradragsmetoden er enkel. En fast del af lejen er skattefri, men du får ikke andre fradrag. Regnskabsmetoden giver flere fradrag, men kræver mere arbejde og er bindende. Valget afhænger af, hvor stor og langvarig din udlejning er. Og metoden afgør, hvor meget skat du ender med at betale.

## Taleksempel: bundfradrag mod regnskab

Lad os se forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to boligejere begge lejer et værelse ud i deres egen bolig.

Den første lejer ud i et beskedent omfang. For ham er bundfradragsmetoden nem. En fast del af lejen er skattefri, og han slipper for at føre regnskab. Metoden passer til den lille, enkle udlejning.

Den anden lejer en større del ud i længere tid. For ham kan regnskabsmetoden bedre betale sig, fordi han kan trække flere udgifter fra. Men valget er bindende, og der følger mere arbejde med. Samme slags udlejning, to forskellige metoder, alt efter omfang og varighed. Forstå metoderne, se værelsesudlejning og bundfradraget, og se skatten i helheden, se skat af lejeindtægter.

## Sådan vælger du metode ved blandet benyttelse

Fire principper skærer valget rent.

Start med omfanget. Er udlejningen lille og kortvarig, er bundfradragsmetoden ofte nemmest. Er den stor og langvarig, kan regnskabsmetoden give flere fradrag. Lad omfanget pege på metoden, se værelsesudlejning og bundfradraget.

Regn begge metoder igennem. Det er tallene, der afgør. Regn din skat op efter både bundfradrags- og regnskabsmetoden, så du vælger på et grundlag og ikke på en fornemmelse, se forskudsopgørelsen som udlejer.

Husk, at valget kan binde. Regnskabsmetoden er bindende, når du først har valgt den. Vær sikker, før du skifter, så du ikke låser dig til en metode, der ikke passer, se skat af lejeindtægter.

Og tænk på ejendomsværdiskatten. Ved delvis udlejning kan der være forhold omkring ejendomsværdiskatten at være opmærksom på. Afklar dem, så du får det fulde billede, se beregn ejendomsavancen trin for trin. Blandet benyttelse er ikke svært, men metoden betyder meget. Vælg efter udlejningens omfang, og regn begge veje igennem, før du beslutter dig.

## Faldgruber

- **At vælge regnskabsmetoden uden at regne efter.** Valget er bindende. Du kan ikke skifte tilbage til bundfradraget for samme bolig.
- **At tro, bundfradraget kan kombineres med udgiftsfradrag.** Bundfradraget dækker alt. Der betales fuld ejendomsværdiskat ved den metode.
- **At bruge bundfradragsreglerne i et tofamiliehus.** Udlejning af den anden, selvstændige lejlighed er ikke delvis udlejning af egen bolig.
- **At glemme forholdsmæssigheden.** Ved regnskabsmetoden fratrækkes udgifter kun for den udlejede del og periode, opgjort efter areal.
- **At overse indberetningen.** Lejeindtægten skal med i forskuds- og årsopgørelsen, og bundfradragets størrelse afhænger af, om en platform indberetter.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvordan beskattes udlejning af en del af min egen bolig?

Efter Skattestyrelsen beskattes indkomsten som kapitalindkomst, når du er ejer. Du vælger mellem to metoder. Med bundfradragsmetoden får du et fast fradrag og betaler kun skat af 60 pct. af lejen derover, men uden andre fradrag og med fuld ejendomsværdiskat. Med regnskabsmetoden fratrækker du de faktiske, forholdsmæssige udgifter og får nedslag i ejendomsværdiskatten for den udlejede del, men valget er bindende. For de fleste værelsesudlejere er bundfradraget enklest og billigst.

### Hvor stort er bundfradraget ved udlejning af egen bolig?

Bundfradragets størrelse afhænger af udlejningsformen. Udlejer du gennem en platform, der indberetter lejen til Skattestyrelsen, er fradraget i 2026 cirka 35.100 kr., mens det ved udlejning uden om en platform er cirka 13.800 kr. Ved langtidsudlejning af værelser i mere end fire måneder til samme person kan du i stedet vælge et bundfradrag på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien. Satserne reguleres årligt, så tjek altid de aktuelle beløb hos Skattestyrelsen, før du regner.

### Kan jeg fortryde valget af regnskabsmetoden?

Nej. Vælger du regnskabsmetoden, er valget bindende for den bolig. Du kan ikke senere skifte tilbage til bundfradragsmetoden, så længe du bor der. Omvendt kan du godt starte med bundfradragsmetoden og senere gå over til regnskabsmetoden, hvis dine forhold ændrer sig. Derfor er den kloge rækkefølge at begynde med bundfradraget og kun vælge regnskabsmetoden, hvis du på forhånd kan se, at dine faktiske, forholdsmæssige udgifter klart overstiger fradraget.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Regler og satser er valideret mod Skattestyrelsen og ligningsloven ved skrivning. Bundfradrag reguleres årligt, og en konkret situation bør vurderes med en revisor. Regneeksempler er illustrative. Kilde: Skattestyrelsen (udlejning af værelse eller bolig, du selv bor i) og ligningsloven (Retsinformation)._