# Internet, antenne og "administration": Det må du opkræve ud over huslejen, og det må du ikke

> Hvad må en udlejer opkræve ud over huslejen? Her er den lovlige liste med vand, varme, el, antenne og internet, og de ulovlige gebyrer som administration.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/betalinger-ud-over-huslejen
Kategori: Udlejning

Mange udlejere tror, de frit kan lægge et gebyr oven på huslejen for lidt af hvert: administration, forsikring, trappevask. Det kan de ikke. Reglen i dansk lejeret er streng og enkel: alt skal ligge i huslejen, medmindre loven udtrykkeligt tillader, at det opkræves særskilt. Denne guide giver dig den lovlige liste. Vi ser på, hvad du faktisk må opkræve ud over lejen, hvad du under ingen omstændigheder må, og hvorfor et ulovligt gebyr kan koste dig penge tilbage til lejeren. For opkræver du noget, du ikke må, kan lejeren kræve det betalt tilbage, og listen over lovlige særbetalinger er kortere, end de fleste tror. Kend den, og du undgår en dyr overraskelse.

Kort sagt: Udgangspunktet er, at alt skal være indeholdt i huslejen, og kun betalinger med udtrykkelig lovhjemmel som forbrug, antenne og internet må opkræves særskilt, mens gebyrer som administration, forsikring og trappevask er ulovlige ud over lejen og kan kræves tilbagebetalt.

## Kort fortalt

- Hovedreglen er, at alle udgifter skal være indeholdt i huslejen, medmindre loven tillader særskilt opkrævning.
- Forbrug som vand, varme og el kan opkræves a conto, men vand og el kun med individuelle målere.
- Antenne, tv, køling og internet kan lovligt opkræves særskilt ud over huslejen.
- Administration, forsikring, renovation, trappevask og snerydning må ikke opkræves særskilt.
- Opkræver du et ulovligt gebyr, kan lejeren kræve det tilbagebetalt for den periode, det er betalt.
- Løsningen på lovlige, men ikke-særskilte udgifter er at lægge dem ind i huslejen i stedet.

## Hovedreglen: Alt ligger i huslejen

Start med princippet, for det forklarer alt andet. Udgangspunktet i lejeloven er, at huslejen skal dække alle udlejerens udgifter til ejendommen. Du kan ikke frit lægge gebyrer oven på lejen. En særskilt betaling ud over huslejen er kun lovlig, hvis der er udtrykkelig hjemmel til det i loven eller i fast retspraksis. Alt andet skal ligge i den rene husleje. hvad er omkostningsbestemt leje

Det betyder, at listen over lovlige særbetalinger er en kort, lukket liste. Er en udgift ikke på listen, må den ikke opkræves oven i lejen, punktum. Denne enkle regel fælder mange velmenende udlejere, der tror, de bare kan sende regningen for forsikring eller administration videre. Det kan de ikke. Reglen beskytter lejeren mod skjulte tillæg. sådan sætter du huslejen korrekt

Tænk på det fra lejerens side. En lejer skal kunne se, hvad boligen koster. Hvis udlejere frit kunne lægge gebyrer oven på lejen, ville den reelle pris være umulig at gennemskue. Derfor har loven vendt det om. Alt ligger i lejen, medmindre en klar regel siger andet. Det gør prisen ærlig og forudsigelig, og det er netop meningen. For dig som udlejer betyder det bare, at du skal kende den korte liste over, hvad der må stå uden for lejen.

## Det må du opkræve: Forbrug

Den vigtigste kategori af lovlige særbetalinger er forbrug. Betaler lejeren for vand, varme og el, kan det opkræves a conto ved siden af huslejen, altså som en forskudsbetaling, der gøres op i et årligt regnskab. Men der er vigtige betingelser. Vand kan kun opkræves a conto, hvis lejemålet har individuel vandmåler. El kan kun opkræves a conto, hvis der er individuel elmåler. forbrugsregnskab for udlejere

Varme er en undtagelse. Varme og opvarmning af vand kan opkræves a conto, også uden individuel måler, og fordeles så efter en fordelingsnøgle som areal eller rumfang. Der skal altid udarbejdes et forbrugsregnskab, og fristerne for det skal overholdes. Kommer varmeregnskabet for sent, kan du miste retten til efterbetaling, selv om lejeren har brugt mere, end a conto dækkede. Fristerne er ikke til at spøge med. sådan laver du et korrekt varmeregnskab

## Det må du opkræve: Antenne og internet

Ud over forbrug er der en anden gruppe lovlige særbetalinger. Leverer du fællesantenne eller tv-signal, kan du opkræve et antennebidrag til dækning af udgiften. Det samme gælder internet og køling, som lovligt kan opkræves ved siden af huslejen. Disse ydelser har hjemmel i loven og må derfor holdes uden for den rene husleje, hvis du faktisk leverer dem. udgifter og ydelser i lejemålet

| Ydelse | Må opkræves særskilt? | Betingelse |
| --- | --- | --- |
| Vand | Ja, a conto | Kun med individuel vandmåler |
| El | Ja, a conto | Kun med individuel elmåler |
| Varme | Ja, a conto | Også uden måler, efter fordelingsnøgle |
| Antenne og tv | Ja | Dækker udlejers udgift til signal |
| Internet og køling | Ja | Har hjemmel i loven |

Bemærk, at der ved en villa eller et enfamilieshus ofte er en enklere vej: lejeren kan selv tilmelde sig som forbruger hos forsynings- og internetselskaberne. Så opkræver du kun huslejen og slipper for at aflægge forbrugsregnskaber, med den risiko det ellers indebærer. Det er ofte den administrativt letteste løsning for netop den type udlejning. udlejning af hus kontra lejlighed

## Det må du IKKE opkræve

Nu til den vigtige negative liste. En række udgifter må aldrig opkræves særskilt ud over huslejen, fordi der ikke er hjemmel til det. Det gælder administration, forsikring, renovation, trappevask, vinduespolering, snerydning, skadedyrsbekæmpelse og gebyrer til betalingsservice. Disse udgifter er en del af det at eje og drive ejendommen, og de skal ligge i den rene husleje. driftsudgifter ved udlejning

Det er især ordet administration, der lokker udlejere i en fælde. Du kan ikke sende et administrationsgebyr videre til lejeren oven i huslejen. Det samme gælder forsikring og de øvrige driftsudgifter på listen. Uanset hvor rimeligt det føles at fordele dem, er der ikke lovhjemmel til at opkræve dem særskilt, og så er opkrævningen ulovlig. Følelsen af rimelighed erstatter ikke lovhjemmel. de dyreste fejl nye udlejere begår

## Prisen for et ulovligt gebyr

Et ulovligt gebyr er ikke bare en formfejl, det kan koste penge. Har du opkrævet en betaling, der ikke må opkræves særskilt, kan lejeren kræve beløbet betalt tilbage for den periode, det er betalt. Det kan løbe op over tid, især hvis flere lejere har betalt det samme ulovlige gebyr gennem flere år. Huslejenævnet kan behandle sådanne sager. sådan fungerer en sag i huslejenævnet

Det gør det til en dårlig forretning at tage chancen. Et gebyr, der ser ud til at give en lille ekstra indtægt hver måned, kan ende som et tilbagebetalingskrav, der langt overstiger, hvad du fik ind. Den kloge udlejer holder sig til den lovlige liste og undgår helt risikoen. Der er ingen gevinst ved at opkræve noget, du kan blive tvunget til at betale tilbage. sådan regner du på en udlejningsejendom

## Løsningen: Læg det i huslejen

Heldigvis er der en enkel og lovlig løsning på de udgifter, du ikke må opkræve særskilt. Læg dem ind i huslejen. I stedet for at sende et separat gebyr for eksempelvis administration eller forsikring, indregner du udgiften i selve lejen, inden for de rammer, dit lejeregime tillader. Så dækkes udgiften, uden at du bryder reglen om særskilt opkrævning. sæt den rigtige leje fra start

Her spiller regimet ind. I ejendomme med omkostningsbestemt leje kan de relevante driftsudgifter indgå i det omkostningsbestemte budget. I småhuse og uregulerede lejemål fastsættes lejen efter det lejedes værdi, og udgifterne er dermed en del af den samlede leje, du kan tage. Uanset regimet er princippet: udgiften hører hjemme i lejen, ikke i et særskilt gebyr. fri leje i de 17 uregulerede kommuner

> Særbetalings-tjekket i seks trin: 1) husk hovedreglen, at alt skal ligge i huslejen; 2) opkræv kun forbrug a conto, og vand og el kun med individuelle målere; 3) opkræv antenne, tv, køling og internet særskilt, hvis du leverer dem; 4) opkræv aldrig administration, forsikring, renovation, trappevask eller snerydning særskilt; 5) læg de udgifter ind i huslejen i stedet, inden for regimets rammer; 6) og aflæg altid korrekte forbrugsregnskaber til tiden, så du ikke mister efterbetaling.

## Faldgruber

- **At tro, alt kan lægges oven på lejen.** Kun betalinger med udtrykkelig lovhjemmel må opkræves særskilt.
- **At opkræve vand eller el uden målere.** A conto for vand og el kræver individuelle målere i lejemålet.
- **At opkræve administration eller forsikring særskilt.** Det er ulovligt; udgifterne skal ligge i huslejen.
- **At overskride varmeregnskabets frister.** Kommer regnskabet for sent, kan du miste retten til efterbetaling.
- **At tage chancen med et gebyr.** Et ulovligt gebyr kan kræves tilbagebetalt og bliver dermed en dårlig forretning.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad må en udlejer opkræve ud over huslejen?

Kun betalinger med udtrykkelig lovhjemmel. Det gælder forbrug som vand, varme og el, der kan opkræves a conto, samt antenne, tv, køling og internet. Vand og el kan dog kun opkræves a conto, hvis lejemålet har individuelle målere. Alt andet skal som udgangspunkt være indeholdt i den rene husleje. Listen over lovlige særbetalinger er en kort, lukket liste, og er en udgift ikke på den, må den ikke opkræves særskilt.

### Må jeg opkræve internet og antenne særskilt?

Ja. Leverer du fællesantenne eller tv-signal, kan du opkræve et antennebidrag til dækning af udgiften, og internet og køling kan ligeledes opkræves ved siden af huslejen. Disse ydelser har hjemmel i loven og må derfor holdes uden for den rene husleje, hvis du faktisk leverer dem. Det skal fremgå af lejeaftalen, hvad der opkræves særskilt, så lejeren kan se, hvad der betales ud over selve lejen.

### Kan jeg opkræve et administrationsgebyr?

Nej. Administration må ikke opkræves særskilt ud over huslejen, fordi der ikke er lovhjemmel til det. Det samme gælder forsikring, renovation, trappevask, vinduespolering, snerydning og skadedyrsbekæmpelse. Disse udgifter er en del af det at eje og drive ejendommen og skal ligge i den rene husleje. Uanset hvor rimeligt det føles at fordele dem, er en særskilt opkrævning ulovlig og kan kræves tilbagebetalt.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (lejeloven) og huslejenævnene. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._