# Beregn ejendomsavancen trin for trin: Så meget skat betaler du ved salg

> Beregn ejendomsavancen trin for trin: anskaffelsessum, 10.000 kroners tillæg, forbedringer og salgsomkostninger. Se et gennemregnet eksempel på skatten.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/beregn-ejendomsavance
Kategori: Skat

Når du sælger en udlejningsejendom med fortjeneste, skal der betales skat af avancen, og beregningen følger en fast opskrift i ejendomsavancebeskatningsloven (loven om skat af salgsgevinst), som du selv kan regne efter. Her er hele beregningen trin for trin med henvisning til loven og Skattestyrelsen. Afståelsessummen, anskaffelsessummen (det, ejendommen har kostet dig), det faste tillæg på 10.000 kr. om året, forbedringerne og til sidst skatten, samlet i et gennemregnet eksempel. Og undervejs får du de regler, der oftest overses. Hvilke udgifter der ikke må tælles med, dokumentationskravet og parcelhusreglens grænser.

## Kort fortalt

- Avancen er forskellen mellem den regulerede afståelsessum (salgsprisen efter salgsomkostninger) og den regulerede anskaffelsessum.
- Anskaffelsessummen forhøjes med et fast tillæg på 10.000 kr. pr. kalenderår, dog ikke salgsåret.
- Forbedringer tæller kun med for den del, der overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår, og kun hvis de ikke allerede er fratrukket.
- Avancen beskattes som kapitalindkomst. For de fleste med op til 42 pct.
- Parcelhusreglen kan gøre salget skattefrit, men kun hvis du reelt har boet i boligen. Det gælder ikke et forældrekøb.

## Trin 1 og 2: afståelsessum og anskaffelsessum

Beregningen starter med de to hovedtal. Afståelsessummen er efter ejendomsavancebeskatningsloven den kontantomregnede salgspris med fradrag af salgsomkostningerne, typisk honorar til ejendomsmægler og advokat samt visse afgifter, der knytter sig til salget. Anskaffelsessummen er tilsvarende den kontantomregnede købspris med tillæg af købsomkostningerne, fx tinglysningsafgift og advokat ved købet. Har du købt ejendommen før den 19. maj 1993, gælder særlige indgangsværdier med udgangspunkt i 1993-vurderingen, men for langt de fleste handler i dag er det den faktiske købspris med omkostninger, der er udgangspunktet. Gem dokumentationen for både købs- og salgsomkostninger. For de indgår direkte i regnestykket. tinglysning, sådan sikrer du din ret

Bemærk sondringen til det, der ikke må tælles med. Finansieringsomkostninger, altså udgifter ved at optage og indfri lån, indgår som udgangspunkt ikke i avanceopgørelsen. Det er handlens omkostninger, ikke lånets, der regulerer summerne. skat af lejeindtægter

## Trin 3 og 4: det faste tillæg og forbedringerne

Nu til de to reguleringer, der nedbringer avancen. Den første er det faste tillæg. Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 forhøjes anskaffelsessummen med 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de følgende kalenderår, du har ejet ejendommen, dog ikke for det kalenderår, hvor du sælger, medmindre køb og salg sker samme år. Ejer du ejendommen i sameje, får du kun din forholdsmæssige andel af tillægget. Har du fx købt i 2016 og sælger i 2026, får du tillæg for årene 2016 til og med 2025, altså ti gange 10.000 kr. gave eller arv, hvad er billigst

Den anden regulering er forbedringerne. Her ligger to regler, som mange regner forkert. For det første tæller vedligeholdelses- og forbedringsudgifter efter lovens § 5 kun med for den del, der i det enkelte kalenderår overstiger 10.000 kr. Har et års forbedringer kostet 110.000 kr., kan du altså tillægge 100.000. For det andet kan du kun medregne udgifter, der ikke allerede er trukket fra andetsteds. Har du løbende fratrukket vedligeholdelse i din udlejnings skatteregnskab, eller har du brugt håndværkerfradrag, kan de samme udgifter ikke også forhøje anskaffelsessummen. Og efter Skattestyrelsens praksis er dokumentationskravet strengt. Udokumenterede forbedringer nægtes, så gem fakturaer i hele ejertiden, længere end bogføringslovens fem år. vedligeholdelsesbudgettet, sæt penge af før taget siger fra

## Trin 5: skatten, med et gennemregnet eksempel

_Interaktiv beregner: avanceskatteberegner_

Med tallene på plads er avancen forskellen: afståelsessummen minus den regulerede anskaffelsessum. For personer beskattes avancen som kapitalindkomst. For de fleste med op til 42 pct., og et eventuelt tab er kildeartsbegrænset. Det betyder, at det kun kan modregnes i fortjenester fra andre ejendomssalg. Men til gengæld kan fremføres til senere år. Sælger du med tab, forsvinder fradraget altså ikke. Men det kan ikke bruges mod din løn eller dine aktiegevinster. Bemærk desuden, at hvis du har afskrevet på ejendommen, opgøres genvundne afskrivninger (de gamle fradrag beskattes ved salg) i en separat beregning efter afskrivningsloven ved siden af avancen. genvundne afskrivninger, gælden til skattefar

Her er det samlede, illustrative eksempel. En investor køber en udlejningslejlighed i 2016 for 3.000.000 kr. med 50.000 kr. i købsomkostninger. I 2019 sættes et nyt køkken i for 110.000 kr., hvoraf 100.000 kan tillægges. Ved salget i 2026 er prisen 4.200.000 kr. med 80.000 kr. i salgsomkostninger, så afståelsessummen er 4.120.000 kr. Anskaffelsessummen bliver 3.000.000 plus 50.000 plus ti års tillæg på 100.000 plus forbedringen på 100.000, i alt 3.250.000 kr. Avancen er dermed 870.000 kr., og ved en beskatning på 42 pct. bliver skatten cirka 365.000 kr. Tallene er forenklet til illustration, men opskriften er den, loven foreskriver. Én undtagelse kan ændre alt. Parcelhusreglen i lovens § 8 gør salget skattefrit, hvis boligen reelt har tjent som bolig for dig eller din husstand i en del af ejertiden, og arealkravene er opfyldt. Det er derfor, et almindeligt boligsalg oftest er skattefrit, mens et forældrekøb, hvor du aldrig selv har boet i lejligheden, er skattepligtigt ved salg til tredjemand. forældrekøb, den komplette guide

> Beregn avancen trin for trin: 1) opgør afståelsessummen som salgsprisen minus salgsomkostninger; 2) opgør anskaffelsessummen som købsprisen plus købsomkostninger; 3) læg 10.000 kr. til for hvert kalenderår fra købsåret, men ikke salgsåret; 4) læg forbedringer til med den del, der overstiger 10.000 kr. pr. år, og kun hvis de ikke allerede er fratrukket; 5) træk den regulerede anskaffelsessum fra afståelsessummen, og beskat avancen som kapitalindkomst; 6) og tjek til sidst, om parcelhusreglen kan gøre salget skattefrit, hvilket kræver, at du reelt har boet der.

Regn selv efter med avanceskatteberegner, så du ser tallene for netop din situation, før du går videre.

## Overblik: de fem trin i beregningen

| Trin | Hvad det dækker |
| --- | --- |
| Afståelsessummen | Det, du sælger ejendommen for |
| Anskaffelsessummen | Det, du i sin tid købte den for |
| Det faste tillæg | Et årligt tillæg til anskaffelsessummen |
| Forbedringerne | Dokumenterede forbedringer kan lægges til |
| Skatten | Avancen beskattes, medmindre en undtagelse gælder |

Tabellen er de fem trin i én oversigt. Gennemgangen ovenfor folder dem ud. Kernen er, at avancen er forskellen mellem det, du sælger for, og det, du købte for. Fra salgsprisen trækkes anskaffelsessummen. Til anskaffelsessummen lægges et fast årligt tillæg og dine dokumenterede forbedringer. Det, der er tilbage, er avancen. Den beskattes, medmindre en undtagelse som parcelhusreglen gælder. Derfor kan gode bilag på forbedringer sænke din skat, fordi de øger anskaffelsessummen. Regnestykket er enkelt, men hvert trin skal gøres rigtigt.

## Taleksempel: to salg, to skatteregninger

Lad os se forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere sælger hver deres ejendom med samme salgspris og købspris.

Den første har gemt alle bilag på sine forbedringer. Nyt tag, nye vinduer, et nyt køkken. Han lægger dem til anskaffelsessummen. Det øger anskaffelsessummen og sænker avancen. Så bliver hans skat lavere.

Den anden har smidt bilagene ud. Han kan ikke dokumentere sine forbedringer. Så kan de ikke lægges til, og hans avance og skat bliver højere. Samme ejendom og samme priser, to forskellige skatteregninger, alt efter om bilagene var i orden. Husk de genvundne afskrivninger, se genvundne afskrivninger, gælden til skattefar, og tjek parcelhusreglen, se skat af lejeindtægter.

## Sådan sikrer du en korrekt avanceberegning

Fire principper gør beregningen rigtig.

Gem alle bilag på forbedringer. Dokumenterede forbedringer kan lægges til anskaffelsessummen og sænke din avance. Gem kvitteringer og fakturaer fra dag ét, for uden bilag tæller forbedringen ikke, se vedligeholdelsesbudgettet, sæt penge af før taget siger fra.

Skeln forbedring fra vedligehold. Kun forbedringer kan lægges til, ikke almindeligt vedligehold. Hold styr på forskellen, så du lægger de rigtige udgifter til, se skat af lejeindtægter.

Husk de genvundne afskrivninger. Har du afskrevet på ejendommen, kan en del af det blive beskattet ved salget. Regn det med, så skatten ikke overrasker dig, se genvundne afskrivninger, gælden til skattefar.

Og tjek, om et salg er skattefrit. Nogle salg er fritaget, for eksempel efter parcelhusreglen for din egen bolig. Afklar, om en undtagelse gælder, før du regner med en skat, se gave eller arv, hvad er billigst. Ejendomsavancen er et regnestykke i fem trin. Gode bilag og en korrekt sondring mellem forbedring og vedligehold er det, der gør din skat så lav som lovligt muligt.

## Faldgruber

- **At medregne fratrukne udgifter.** Vedligeholdelse, der løbende er trukket fra i udlejningsregnskabet, kan ikke også forhøje anskaffelsessummen.
- **At glemme 10.000 kroners bundgrænsen for forbedringer.** Kun den del af årets forbedringer, der overstiger 10.000 kr., tæller med.
- **At mangle dokumentation.** Efter praksis nægtes udokumenterede forbedringer, så gem fakturaer i hele ejertiden.
- **At tage tillæg for salgsåret.** Det faste tillæg gives ikke for det kalenderår, hvor ejendommen sælges, medmindre køb og salg sker samme år.
- **At tro, forældrekøbet er skattefrit.** Parcelhusreglen kræver, at du selv har boet i boligen, så et forældrekøb er skattepligtigt ved salg til tredjemand.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvordan beregner jeg ejendomsavancen?

Efter ejendomsavancebeskatningsloven er avancen forskellen mellem afståelsessummen, altså salgsprisen minus salgsomkostninger. Den regulerede anskaffelsessum, altså købsprisen plus købsomkostninger, forhøjet med et fast tillæg på 10.000 kr. pr. kalenderår i ejertiden, dog ikke salgsåret. Med forbedringer for den del, der overstiger 10.000 kr. pr. år. Avancen beskattes som kapitalindkomst, for de fleste med op til 42 pct. En konkret opgørelse bør laves med en revisor.

### Hvad er 10.000 kroners tillægget?

Det er et fast tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, som forhøjer anskaffelsessummen med 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert følgende kalenderår, du har ejet ejendommen, dog ikke for det år, du sælger. Har du ejet en ejendom fra 2016 til 2026, giver det ti tillæg, i alt 100.000 kr., som nedbringer avancen. Ejer du ejendommen i sameje med andre, får du kun en forholdsmæssig andel af tillægget svarende til din ejerandel.

### Hvilke forbedringer kan jeg lægge til anskaffelsessummen?

Efter ejendomsavancebeskatningsloven kan du tillægge vedligeholdelses- og forbedringsudgifter for den del, der i det enkelte kalenderår overstiger 10.000 kr. Men kun udgifter, der ikke allerede er fratrukket, tæller med. Har du løbende trukket vedligeholdelsen fra i udlejningens skatteregnskab eller brugt håndværkerfradrag, kan de samme udgifter ikke også forhøje anskaffelsessummen. Dokumentationskravet er strengt efter Skattestyrelsens praksis, så gem fakturaer for alle forbedringer i hele ejertiden.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og Tinglysningsretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Reglerne er valideret mod ejendomsavancebeskatningsloven og Skattestyrelsen ved skrivning. Skattesatser reguleres, en konkret opgørelse bør laves med en revisor, og regneeksemplet er illustrativt. Kilde: ejendomsavancebeskatningsloven (Retsinformation) og Skattestyrelsen (Den juridiske vejledning om forhøjelse af anskaffelsessummen)._