# Fejl i BBR kan koste dig dyrt: Sådan tjekker og lovliggør du

> Fejl i BBR kan betyde for høj skat, afvist forsikring og problemer ved salg. Se hvordan du tjekker dine oplysninger, retter fejl og lovliggør ulovlige forhold.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/bbr-fejl-lovliggoerelse
Kategori: Grundviden

BBR lyder som et støvet register, men fejl i det kan koste dig penge hvert eneste år og give store problemer, når du skal sælge. Undersøgelser viser, at en stor del af landets ejendomme har forkerte oplysninger i BBR, og som ejer er det dit ansvar, at de er rigtige. Denne guide forklarer, hvorfor fejl i BBR betyder noget, hvordan du tjekker dine oplysninger, og hvad du gør, hvis noget er ulovligt.

## Kort fortalt

- BBR er registret over alle bygninger og boliger. Det er alene ejerens ansvar, at oplysningerne er korrekte.
- Fejl påvirker direkte din ejendomsværdiskat (skat af boligen, når du selv bor der) og grundskyld (skatten af grundens værdi) og kan give en bøde på op til 5.000 kr.
- Forkerte oplysninger kan også få forsikringen til at afvise dækning og skabe problemer ved et salg.
- Ulovlige forhold skal lovliggøres, enten ved at søge tilladelse eller ved fysisk at ændre eller fjerne dem.
- Pligten til at lovliggøre følger med ejendommen, så en køber overtager ansvaret ved handlen.

## Hvad er BBR, og hvem har ansvaret?

BBR, Bygnings- og Boligregistret, har grundlæggende oplysninger om alle danske grunde, bygninger og boliger. Opførelsesår, areal, antal etager, brug, varmekilde, tagmateriale og meget mere. Registret bruges af myndigheder, forsyningsselskaber, forsikringsselskaber og långivere.

Det afgørende er, at det alene er dit ansvar som ejer, at oplysningerne i BBR svarer til de faktiske forhold. Laver du ændringer på ejendommen, skal du rette oplysningerne. BBR skal afspejle de faktiske, fysiske forhold, også forhold, der eventuelt ikke er lovligt opført. de nye ejendomsvurderinger 2026

## Hvorfor fejl koster dig penge

Fejl i BBR rammer dig på flere måder. Den vigtigste er skatten: BBR danner grundlag for de offentlige ejendomsvurderinger. Dermed for din ejendomsværdiskat og grundskyld. Er dit areal registreret for højt, betaler du for meget i skat hvert år. Er det registreret for lavt, kan det give et skattesmæk senere, hvis fejlen opdages. Du snyder dig selv for værdi ved et salg, hvor mægleren tager udgangspunkt i de officielle m².

Dertil kommer, at kommunen kan give en bøde på op til 5.000 kr. for manglende eller forkerte oplysninger, at en forkert registrering kan få forsikringen til at afvise dækning ved en skade, og at uoverensstemmelser kan forsinke eller besværliggøre et salg. klag over ejendomsvurdering og grundskyld

## De typiske fejl

Nogle fejl går igen. Den mest almindelige er et forkert boligareal, som ofte afviger med flere m², bl.a. fordi arealet måles til ydersiden af ydervæggene, og tykke, velisolerede vægge tager af det indvendige areal. En anden typisk fejl er en forkert brug, fx et loftrum eller en kælder, der står som bolig, uden at der er givet byggetilladelse til det. Endelig er der uregistrerede om- og tilbygninger, inddragne loftrum eller bygninger opført uden tilladelse, som tidligere ejere eller håndværkere har lavet gennem årene. omdan erhverv til bolig

## Retlig eller fysisk lovliggørelse

Viser det sig, at noget er ulovligt, fx opført uden byggetilladelse eller i strid med reglerne, skal det lovliggøres. Det kan ske på to måder:

- **Retlig lovliggørelse.** Du søger om byggetilladelse eller dispensation til det, der allerede er lavet. Kan kommunen godkende det, kræver det ingen fysiske ændringer. En godkendelse kan ofte ske ud fra de regler, der gjaldt, da ændringen blev lavet, ikke nødvendigvis nutidens.
- **Fysisk lovliggørelse.** Kan forholdet ikke godkendes, fx fordi det strider mod lokalplanen eller ligger for tæt på skel, kan kommunen kræve, at det ændres, nedskaleres eller fjernes.

Mange sager er en kombination. Det vigtige at vide er, at pligten til at lovliggøre følger med ejendommen. Den til enhver tid værende ejer hæfter for forholdet. Køber du en ejendom, overtager du altså ansvaret for tidligere ejeres ulovlige forhold ved tinglysningen. udnyt tagetagen til flere lejemål

## Sådan tjekker og retter du

Du kan selv tjekke dine oplysninger. Find din BBR-meddelelse på bbr.dk, OIS.dk eller boligejer.dk, og sammenhold den med virkeligheden. Tæl bygningerne, tjek varmekilden og vurder, om kvadratmeterne passer. Vil du være sikker på, at brugen er lovlig, kan du tjekke byggesagsarkivet i kommunen og finde ibrugtagningstilladelsen.

Skal du rette noget, gør du det digitalt via bbr.dk med MitID. Derefter kommunen behandler og godkender ændringen, typisk uden gebyr. Er der ulovlige forhold, skal du søge dem lovliggjort. Det kræver ofte tegninger og beskrivelser. En vigtig pointe for en investor. Retter du et for højt registreret areal, kan du sænke din grundskyld og ejendomsværdiskat, og får du styr på tingene før et salg, undgår du, at køberen kræver det udbedret for din regning. handelsomkostninger ved boligkøb

> Ret BBR i seks trin: 1) hent din BBR-meddelelse, og læs den linje for linje; 2) sammenlign med virkeligheden, arealer, brug og installationer; 3) indberet rettelser via kommunen eller bbr.dk; 4) dokumentér med tegninger og fotos; 5) tjek at vurdering og forsikring følger de rettede data; 6) og hold registret opdateret ved enhver ændring, for indberetningspligten er din, og fejlene bliver dyrere med tiden.

## Overblik: de typiske fejl og deres håndtering

| Fejltype | Typisk håndtering |
| --- | --- |
| Forkerte arealer | Dokumentér og ret registreringen |
| Forkert anvendelse | Ret registreringen, eller søg det fornødne |
| Uregistrerede bygninger og udhuse | Registrér, eller lovliggør efter reglerne |
| Byggeri uden tilladelse | Retlig eller fysisk lovliggørelse, se ovenfor |
| Gamle fejl fra tidligere ejere | Stadig dit ansvar, som gennemgået ovenfor |

Tabellen viser det ubehagelige grundvilkår fra artiklen ovenfor: Ansvaret for registrets rigtighed er ejerens, uanset hvem der lavede fejlen, og hvornår. Men den viser også det beroligende: Langt de fleste fejl har en kendt, farbar vej til at blive rettet.

## Taleksempel: den lille fejl med den lange regning

Lad os se, hvorfor emnet er penge og ikke pedanteri. Alle tal er kun illustration.

Sig, at din udlejningsejendom står registreret med 140 kvadratmeter beboelse, men det faktiske, lovlige areal er 128. De 12 ekstra kvadratmeter findes kun på papiret, men de arbejder mod dig flere steder på én gang: Vurderingen kan bygge på et for stort areal og dermed give for høj skat, forsikringen kan være tegnet på forkert grundlag, og den dag du sælger, skal arealet alligevel forklares, nu med en køber og en rådgiver som kritisk publikum.

Sig, at alene skatteeffekten af det forkerte grundlag er 1.800 kr. om året. Over ti år er det 18.000 kr. for en fejl, der kunne rettes med en henvendelse og dokumentation. Og fortegnet kan lige så vel vende den anden vej: uregistrerede kvadratmeter, der en dag udløser krav om lovliggørelse midt i en salgsproces, hvor tid er det, du har mindst af.

Kontrollen er med andre ord ikke administrativ flid for sin egen skyld. Den er almindelig økonomisk egenomsorg, med direkte linjer til vurderingen i de nye ejendomsvurderinger 2026 og skatten i grundskyld og dækningsafgift for udlejningsejendomme.

## Din faste BBR-rutine som ejendomsejer

Tre situationer kræver hver deres kontrol, og tilsammen udgør de hele rutinen.

Før hvert køb: Sammenhold registrets oplysninger med de faktiske forhold og med tilstandsrapportens beskrivelser, se tilstandsrapporten afslører mere end du tror. Uoverensstemmelser er ikke automatisk et nej, men de er altid et forhandlingskort og nogle gange et faresignal, og de skal afklares, før du overtager ansvaret for dem.

Efter hver ændring: Ombygninger, nye kvadratmeter, ændret anvendelse og nedrivninger skal ind i registret, mens dokumentationen er frisk. Det gælder også de projekter, der føles små, for det er netop dem, der glemmes og dukker op ti år senere.

Og med års mellemrum som eftersyn: Et fast tjek af alle porteføljens registreringer, sammen med forsikringsgrundlaget i forsikring for udlejere. Find du fejl, så ret dem i ro: dokumentation, henvendelse og om nødvendigt lovliggørelsens spor, som artiklen gennemgår ovenfor. Registret belønner ikke perfektion fra dag ét. Det belønner ejere, der holder det ved lige, og det straffer kun én strategi konsekvent: at lade være.

Og gør rettelserne før næste vurdering, næste forsikringsfornyelse og næste salg, for det er ved de tre lejligheder, fejlene koster. Registerarbejde belønner det hold, der er foran, og straffer det, der skal forklare gamle fejl under tidspres med en handel på spil. Vælg det første hold. Kontingentet er ti minutter om året, og gevinsten er ro i hver eneste handel fremover, uanset hvor stor porteføljen bliver.

## Faldgruber

- **At antage, at BBR er korrekt.** En stor del af landets ejendomme har fejl i BBR. Det er dit ansvar at rette dem.
- **At overse brugen.** Et loftrum eller en kælder, der bruges som bolig uden tilladelse, skal lovliggøres.
- **At arve tidligere ejeres fejl.** Køber du en ejendom, overtager du ansvaret for ulovlige forhold ved tinglysningen.
- **At tro, tiden lovliggør.** Ulovlige byggeforhold bliver som udgangspunkt ikke lovlige, blot fordi der går år.
- **At overregistrere.** Et for højt registreret areal betyder, at du betaler for meget i skat hvert år.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvorfor er det vigtigt, at BBR er korrekt?

Fordi BBR danner grundlag for de offentlige ejendomsvurderinger og dermed din ejendomsværdiskat og grundskyld. Fejl kan betyde for høj skat, en bøde på op til 5.000 kr., afvist forsikringsdækning og problemer ved et salg. Det er alene dit ansvar som ejer, at oplysningerne er korrekte.

### Hvad koster det, hvis mit areal er forkert i BBR?

Er arealet registreret for højt, betaler du for meget i ejendomsværdiskat og grundskyld hvert år. Er det for lavt, kan det give et skattesmæk, hvis fejlen opdages. Du kan miste værdi ved et salg, hvor mægleren tager udgangspunkt i de officielle m².

### Hvad er forskellen på retlig og fysisk lovliggørelse?

Ved retlig lovliggørelse søger du om tilladelse eller dispensation til det, der allerede er lavet, og kan kommunen godkende det, kræver det ingen fysiske ændringer. Ved fysisk lovliggørelse kan kommunen kræve, at forholdet ændres, nedskaleres eller fjernes, hvis det ikke kan godkendes.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Tinglysningsretten og BBR. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne om lovliggørelse er komplekse og afhænger af den konkrete sag. Søg rådgivning ved tvivl. Kilde: BBR-loven, byggeloven, kommunernes vejledninger._