# Arv af udlejningsejendom: Det skal du vide om skat og boafgift

> Arver du en udlejningsejendom, følger boafgift, succession og en mulig nedsat afgift med. Se hvad du skal vide om skatten, før du beholder eller sælger.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/arv-udlejningsejendom
Kategori: Skat

At arve en udlejningsejendom er både en mulighed og en byrde. Der følger en løbende indtægt med, men også en boafgift, et spørgsmål om skat på en senere gevinst og en beslutning om at beholde eller sælge. Reglerne blev desuden ændret markant i 2025, så en udlejningsejendom nu kan arves med udskudt skat. Denne guide forklarer, hvad du skal vide om skatten og afgiften, før du træffer dine valg om en arvet udlejningsejendom.

## Kort fortalt

- Der betales som udgangspunkt 15 pct. i boafgift af arv over et bundfradrag på 392.300 kr. i 2026.
- Arv til en ægtefælle er helt afgiftsfri.
- Fra 2025 kan en udlejningsejendom arves med skattemæssig succession (skatten følger med til køberen), så gevinstskatten udskydes i stedet for at udløses.
- Under visse vilkår kan boafgiften på en aktiv udlejningsvirksomhed nedsættes fra 15 til 10 pct.
- En ny regering har varslet at hæve arveafgiften på store boer, så følg med i reglerne.

## Boafgiften: 15 procent over bundfradraget

Når et dødsbo skiftes, betales der boafgift til staten. For den nærmeste familie, altså bl.a. børn, børnebørn og forældre, er afgiften 15 pct. af den del af arven, der overstiger et bundfradrag på 392.300 kr. i 2026. Arver du under det beløb, betaler du ingen boafgift.

Er du ægtefælle til afdøde, er arven helt afgiftsfri. Er du derimod mere fjernt beslægtet eller uden slægtskab, betales en tillægsboafgift på 25 pct. oven i de 15. En ændring på vej betyder, at afdødes søskende fra 2027 ikke længere skal betale tillægsboafgiften. Men i stedet kun de 15 pct. familieoverdragelse og 20 procent-reglen

## Succession: sådan udskydes skatten på gevinsten

Ud over boafgiften er der spørgsmålet om skatten på en gevinst. Her er reglen om succession central. Når du arver en ejendom, kan du overtage afdødes skattemæssige stilling, altså den oprindelige anskaffelsessum og anskaffelsestidspunkt. Det betyder, at gevinstskatten ikke udløses ved arven. Men først den dag, du selv sælger ejendommen.

Skatten forsvinder altså ikke, den udskydes. Alternativt kan boet vælge, at gevinsten beskattes i dødsboet med det samme. Hvad der bedst kan betale sig, afhænger af situationen, bl.a. af, hvor stor en gevinst der er tale om, og om du planlægger at beholde eller sælge. skat ved salg af investeringsbolig

## Den nye regel fra 2025: udlejning sidestilles med erhverv

Her er den vigtigste nyhed. Frem til 2025 kunne en udlejningsejendom som udgangspunkt ikke overdrages eller arves med skattemæssig succession, fordi udlejning blev regnet som en passiv investering. Med virkning fra 1. januar 2025 er det ændret, så en aktiv udlejningsvirksomhed nu sidestilles med andre erhvervsvirksomheder.

Det betyder to ting. For det første kan en udlejningsejendom nu arves med skattemæssig succession, så gevinstskatten udskydes. For det andet kan boafgiften nedsættes fra 15 til 10 pct., hvis vilkårene er opfyldt. De vigtigste vilkår er:

- **Aktiv udlejning.** Afdøde skal selv have truffet valgene af væsentlig økonomisk betydning, fx om huslejen. Den daglige administration må gerne være overladt til en administrator.
- **Ejertid og udlejning.** Ejendommen skal have været ejet i mindst et år og aktivt udlejet i den periode.
- **Ejerandel.** Afdødes ejerandel skal have været over 50 pct.
- **Fastholdelse.** Du som arving skal beholde ejendommen i mindst tre år, ellers bortfalder rabatten. Der udløses et restkrav.

Denne ændring gør det markant mere attraktivt at have udlejningsejendomme i en familie, der tænker på næste generation. generationsskifte af din ejendomsportefølje

## Værdiansættelsen af den arvede ejendom

Hvad ejendommen sættes til i boet, har stor betydning for både boafgiften og din fremtidige gevinstskat. En arvet ejendom kan som udgangspunkt værdiansættes ud fra den offentlige vurdering inden for et interval, på samme måde som ved en familieoverdragelse i levende live. Skattestyrelsen kan dog tilsidesætte værdien, hvis der foreligger særlige omstændigheder, der viser, at den reelle handelsværdi ligger langt fra. Det er derfor en vurdering, du bør lave sammen med en rådgiver. familieoverdragelse og 20 procent-reglen

## En politisk ændring på vej

Et vigtigt forbehold: reglerne kan ændre sig. En ny regering har i 2026 varslet, at boafgiften på store boer over 10 millioner kr. kan blive fordoblet fra 15 til 30 pct., samtidig med at det afgiftsfri bundfradrag ventes hævet. Skatteministeren har dog samtidig tilkendegivet, at den nedsatte afgift på 10 pct. ved generationsskifte af erhvervsvirksomhed, herunder aktiv udlejning, ikke ventes ændret. Der er endnu ikke vedtaget lovgivning, så det er usikkert, hvordan det ender. Men netop derfor er det klogt at følge med i reglerne og at planlægge et generationsskifte i god tid, mens mulighederne er åbne. En overdragelse i levende live giver ofte flere muligheder end at vente på arven.

## Beholde eller sælge?

Når du har arvet, står du med valget. Beholder du ejendommen, får du en løbende lejeindtægt, men overtager også driften, ansvaret og en eventuel udskudt skat. Sælger du, realiserer du værdien, men udløser gevinstskatten, hvis du har overtaget den med succession. Der er ikke ét rigtigt svar, men valget bør bygge på en samlet beregning af afkast, skat og din egen situation, ikke på en hurtig følelse. din første udlejningsejendom

> Håndtér arven i seks trin: 1) få ejendommen værdiansat korrekt i boopgørelsen; 2) afklar boafgiften og bundfradraget; 3) undersøg succession, hvis du vil fortsætte udlejningen; 4) gennemgå lejekontrakter og drift, før du beslutter behold eller salg; 5) regn skatten i begge scenarier; 6) og brug bobestyrer eller rådgiver aktivt, for valgene i boet kan ikke gøres om.

## Overblik: beholde, sælge eller succession

| Situationen i boet | Peger typisk mod |
| --- | --- |
| En arving vil drive udlejningen videre | At beholde, eventuelt med succession |
| Flere arvinger med forskellige ønsker | Salg og deling, eller én overtager mod udligning |
| Stor latent skat og fortsat drift | Succession, der udskyder skatten |
| Behov for penge her og nu | Salg fra boet |
| Stort vedligeholdelsesefterslæb | Regn efterslæbet med, før noget besluttes |

Tabellen er et kompas, ikke en facitliste. De fleste boer rummer flere af situationerne på én gang, og den rigtige løsning findes ved at regne på dem alle, før følelserne vælger for jer.

## Processen i boet, trin for trin

En udlejningsejendom i et dødsbo følger en fast rytme. Kend den, så undgår I både fejl og forsinkelser.

Først gøres boet op. Ejendommen værdiansættes, og værdien indgår i boopgørelsen sammen med gælden. Vælg værdiansættelsen med omhu og med rådgiver, for den styrer både boafgiften og arvingernes skattemæssige udgangspunkt, som artiklen gennemgår ovenfor.

Dernæst skal driften passes, mens boet behandles. Lejerne bor der stadig. Lejen skal opkræves, regninger betales, og henvendelser besvares. Aftal fra første uge, hvem der administrerer, og saml alle bilag ét sted. Boperioden kan vare måneder, og en ejendom uden ansvarlig i den tid taber penge og goodwill.

Til sidst udloddes ejendommen til arvingen, eller den sælges fra boet. Overtager en arving uden succession, bliver værdien ved udlodningen den nye anskaffelsessum i skatteregnskabet. Gem derfor dokumentationen for værdien omhyggeligt: Den er fundamentet under al fremtidig skat på ejendommen, se reglerne ved et senere salg i skat ved salg af investeringsbolig.

## Familiefreden: aftal rammerne, før I regner

Arvesager om ejendomme handler sjældent kun om penge. De handler om barndomshjem, retfærdighed og gamle mønstre, og netop derfor skal processen beskyttes.

Hold et tidligt møde, hvor alle ønsker kommer på bordet, før nogen har regnet noget som helst. Hvem vil eje? Hvem vil have penge? Hvem vil bare have ro? Svarene bestemmer, hvilke løsninger der overhovedet er i spil.

Brug rådgiverne som neutrale stemmer. En bobestyrer, revisor eller advokat kan sige det, søskende ikke kan sige til hinanden, og en udligning beregnet af en neutral part føles mere retfærdig end den samme udligning foreslået af en part i sagen. Skal én arving overtage mod at betale de andre ud, findes værktøjerne i familielån og gældsbrev, og skal ejendommen senere videre til næste generation, gælder reglerne i familieoverdragelse og 20 procent-reglen.

Og skriv alt ned undervejs. Mundtlige aftaler i sorgens uger er ærligt mente og hurtigt glemte. Papiret er ikke mistillid. Det er omsorg for forholdet på den lange bane. Aftal samtidig en fast takt for orienteringen, mens boet behandles: en kort skriftlig status til alle arvinger, for eksempel en gang om måneden, med økonomi, fremdrift og næste skridt. Uvidenhed er arvesagers største konfliktkilde, og den er billig at forebygge. De fleste familier kan holde til uenighed. Det er tavsheden, der slider, og fast information tager den ud af ligningen.

## Faldgruber

- **At overse den udskudte skat.** Har du arvet med succession, følger gevinstskatten med og udløses, når du sælger.
- **At bryde treårsreglen.** Sælger du inden for tre år, kan den nedsatte boafgift bortfalde med et restkrav til følge.
- **At sætte værdien forkert.** Værdiansættelsen påvirker både afgiften og din fremtidige skat og bør laves med en rådgiver.
- **At vente for længe med planlægning.** Et generationsskifte i levende live giver ofte flere muligheder end arven.
- **At regne med, at reglerne står fast.** Arveafgiften på store boer kan blive ændret, så følg med.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor meget skal jeg betale i boafgift, når jeg arver en ejendom?

For den nærmeste familie er boafgiften 15 pct. af arven over et bundfradrag på 392.300 kr. i 2026. Arv til en ægtefælle er afgiftsfri, mens mere fjerne arvinger betaler en tillægsboafgift på 25 pct. oveni.

### Kan jeg arve en udlejningsejendom uden at betale skat med det samme?

Ja, ofte. Fra 2025 kan en aktiv udlejningsejendom arves med skattemæssig succession, hvor du overtager afdødes skattemæssige stilling, så gevinstskatten udskydes til den dag, du selv sælger.

### Hvad er vilkårene for den nedsatte boafgift på 10 pct.?

At der er tale om aktiv udlejning, hvor afdøde selv traf de store valg, at ejendommen har været ejet i mindst et år og aktivt udlejet, at ejerandelen var over 50 pct., og at du som arving beholder ejendommen i mindst tre år.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Bo- og arveafgiftsregler er komplekse og kan ændre sig. Søg rådgivning hos en advokat eller revisor ved en konkret arv. Kilde: boafgiftsloven, dødsboskatteloven, skat.dk._