# Altanprojektet: Prisen, processen og lejeforhøjelsen, der følger med

> Altaner er value-add-klassikeren: se prisniveauer, kommunens krav, processen fra tilladelse til montage og forbedringsforhøjelsens beregning med nævnspraksis.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/altaner-udlejningsejendom
Kategori: Udlejning

Altanen er value-add-investeringens klassiker. Intet andet enkeltprojekt løfter en etageejendoms attraktivitet, genudlejningshastighed og værdi så synligt. Og efterspørgslen er dokumenteret helt ind i salgsstatistikkerne. Men projektet har tre lag, der skal styres hver for sig. Der er kommunens krav og facadehensyn. Der er entreprisens pris og statik. Og der er lejerettens forbedringsforhøjelse, som skal beregnes, varsles og kunne holde i huslejenævnet. Denne guide fører projektet fra idé til lejeforhøjelse, med prisintervaller, nævnspraksis og de faldgruber, der koster.

Kort sagt: en altan kræver kommunens tilladelse, koster typisk et sekscifret beløb pr. styk og kan give en lovlig lejeforhøjelse.

## Kort fortalt

- Altaner kræver altid byggetilladelse, og kommunernes altanregulativer styrer størrelse og facade.
- I serieprojekter koster en altan typisk i intervallet omkring 110.000 til 175.000 kr. alt inklusive.
- En altan, hvor der ikke var altan før, er efter praksis 100 pct. forbedring med ret til lejeforhøjelse.
- Forhøjelsen beregnes af nettoudgiften, i nævnspraksis ofte som ydelsen på et langfristet realkreditlån.
- Nævnene beskærer gerne: i en offentliggjort sag blev 531 kr. pr. måned pr. altan til 427 kr.

## Kommunen først: tilladelsen, facaden og BR18-kravene

Intet altanprojekt starter hos leverandøren. Det starter i kommunens tekniske forvaltning. Altaner kræver altid byggetilladelse. Og kommunernes altanregulativer og praksis er flere. Nogle kræver symmetriske ophæng. Mange skelner mellem gadeside og gårdside. Og fredede eller bevaringsværdige facader har egne begrænsninger. Bygningsreglementets krav gælder overalt og forklarer, hvorfor projektering ikke kan springes over. Altanen må ikke tage væsentligt dagslys fra underboen. Det kræver ofte lysberegninger. Altanen må ikke skabe store indbliksgener, og redningsberedskabets adgangsveje må ikke blokeres. Værn skal være mindst 100 cm høje, og tremmeafstanden må højst være 89 mm. Altandøren skal have fri passagebredde og et lavt trin. Statikken sorterer løsningerne. Facadeophængte altaner kræver sundt murværk, mens søjlebårne altaner aflaster ældre facader og muliggør større dybder.

Processen er derfor fast. Arkitekt eller ingeniør udarbejder projekt med tegninger, statiske beregninger og eventuelle lysberegninger, kommunen behandler. Først med tilladelsen i hånden bestilles produktion og montage, hvor selve opsætningen typisk tager omkring en dag pr. altan. byggetilladelsens proces

## Prisen: intervaller, stordrift og finansiering

Prisen afhænger af type, størrelse, statik og især antal, for projektering, stillads og kran er faste omkostninger, der deles. Aktuelle opgørelser og leverandørpriser peger på et typisk interval omkring 110.000 til 175.000 kr. Det gælder en klassisk stålaltan i et serieprojekt på en etageejendom. pr. altan alt inklusive. Prisen dækker projektering, ansøgning, statik, montage og moms, når flere altaner udføres ad gangen. Enkeltaltaner er markant dyrere pr. styk; franske altaner ligger væsentligt lavere, og store specialaltaner højere. Tallene er 2025-2026-niveauer og skal opdateres før ethvert budget. Værdisiden er til gengæld også dokumenteret: solgte ejerlejligheder på 3. sal og opefter med altan lå i første halvår 2024 10,6 pct. over tilsvarende uden altan og elevator. På lejesiden er altanen blandt de få forbedringer, lejere aktivt vælger bolig efter. Sammen med tagetagen er den etageejendommens mest oplagte value-add. udnyt tagetagen

Finansieringen følger forbedringslogikken. Udlejeren afholder udgiften, typisk via realkreditbelåning, og henter den hjem gennem forbedringsforhøjelsen. Lånets løbetid og ydelse hænger derfor direkte sammen med den forhøjelse, næste afsnit beregner. renovering der hæver huslejen

## Lejeforhøjelsen: beregningen, varslingen og nævnspraksis

Lejeretten er projektets tredje lag, og her er hovedreglen venlig. En altan, hvor der ikke var altan før, tilfører det lejede en kvalitet, det ikke havde. Efter fast praksis anses den derfor for 100 pct. forbedring med ret til lejeforhøjelse. Forhøjelsen beregnes efter lejelovens forbedringsregler. Den udgør en passende forrentning plus afskrivning og drift af den rimeligt afholdte nettoudgift. I nævnspraksis omsættes det ofte til ydelsen på et langfristet realkreditlån af anlægsudgiften. Praksis viser samtidig, at nævnene beskærer. I en offentliggjort afgørelse om 11 altaner godkendte nævnet en anlægsudgift på 1.662.478 kr. Forhøjelsen blev beregnet som ydelsen på et 20-årigt lån og landede på 5.126 kr. pr. altan pr. år, 427 kr. pr. måned, mod udlejerens varslede 531 kr.; brugsværdien sætter loftet, ikke regningen alene.

> Den lejeretlige drejebog: 1) inddrag lejerne tidligt, og følg reglerne om varsling af større arbejder og om beboerrepræsentationens inddragelse, når forhøjelsen er væsentlig; 2) overvej huslejenævnets forhåndsgodkendelse af forbedringen og forhøjelsen, før du bygger, så økonomien er sikret; 3) varsl forhøjelsen med 3 måneders varsel, når arbejdet er afsluttet, med korrekt opgørelse af nettoudgiften efter fradrag for sparet vedligehold; 4) og husk det frivillige spor: individuelle aftaler, hvor lejere aktivt vælger altan mod et aftalt lejetillæg, giver ofte den glatteste proces i beboede ejendomme. Et illustrativt regnestykke, alene som metode: koster en altan 130.000 kr. i nettoudgift, og beregnes forhøjelsen som ydelsen på et langfristet lån med fx 8 pct. i årlig ydelse, giver det omkring 10.400 kr. årligt, cirka 870 kr. om måneden, før nævnets eventuelle beskæring; tallene er kun illustrative.

Dommen på value-add-klassikeren. Altaner er et af de få projekter, hvor lejerglæde, værdiskabelse og lovhjemlet forhøjelse peger samme vej. Men økonomien afgøres i detaljerne. Kommunens krav, seriestørrelsens stykpris og nævnets syn på ydelsesberegningen. Regn konservativt, forhåndsafklar hvor muligt, og lad projektet bære sig selv uden håb om nævnsmirakler. sag i huslejenævnet

## Overblik: tilladelse, pris og leje

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Tilladelsen | Kommunen og BR18 styrer, se ovenfor |
| Facaden | Lokalplan og æstetik kan spille ind, se ovenfor |
| Prisen | Intervaller og stordriftsfordel, se ovenfor |
| Finansieringen | Ejer eller forening betaler |
| Lejeforhøjelsen | Beregning, varsling og nævnspraksis |

Tabellen er altanprojektet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at en altan kan løfte både bolig og leje. Men den kræver tilladelse. Den koster penge. Og den må først udmøntes i højere leje efter reglerne. Kommunen og BR18 styrer, om og hvordan du må bygge. Prisen varierer, og der er en stordriftsfordel ved at bygge flere ad gangen. En lejeforhøjelse skal beregnes, varsles og kunne holde ved en prøvelse i huslejenævnet. Alle tre led skal på plads.

## Taleksempel: fra tilladelse til lejeforhøjelse

Lad os følge et forløb. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en udlejer vil sætte altaner på en ejendom.

Først tilladelsen. Kommunen skal godkende, og byggeriet skal leve op til BR18 og eventuelle lokalplaner for facaden. Uden tilladelse ingen altan, så det er første skridt, ikke en formsag.

Så prisen. En altan koster typisk et beløb i et vist interval per stk. Bygger man flere ad gangen, falder prisen per altan. Det skyldes stordrift. Finansieringen står ejeren eller foreningen for, og den skal regnes ind, se renovering der hæver huslejen.

Til sidst lejen. En altan er en forbedring, der kan give en lejeforhøjelse. Men kun beregnet efter reglerne. Varslet korrekt. Og i et niveau, der kan holde ved en prøvelse i huslejenævnet. En forhøjelse, der ikke står mål med forbedringen eller er varslet forkert, kan blive underkendt.

Forskellen på et vellykket og et forfejlet altanprojekt ligger i, om alle tre led er i orden. Det er altanprojektets hele lære. Tilladelse, økonomi og en holdbar lejeforhøjelse hænger sammen, og springer du et led over, vælter casen. Regn projektet grundigt igennem, og forstå nævnspraksis, før du varsler, se sag i huslejenævnet. Hold forbedringen adskilt fra almindeligt vedligehold, se renovering med lejere: varsling og genhusning.

## Sådan griber du altanprojektet an

Fire principper sikrer, at projektet holder.

Start med tilladelsen. Kommunen og BR18 afgør, om og hvordan du må bygge, og lokalplaner kan stille krav til facaden. Afklar det først, for uden tilladelse er der intet projekt, uanset hvor god idéen er.

Regn prisen realistisk og udnyt stordriften. En altan ligger typisk i et prisinterval, og at bygge flere ad gangen sænker prisen per altan. Indhent flere tilbud, og læg finansieringen på plads, før du går i gang, se renovering der hæver huslejen.

Beregn lejeforhøjelsen korrekt. En altan er en forbedring, der kan give en lejeforhøjelse. Men den skal beregnes efter reglerne. Og den skal stå mål med forbedringen. En urimelig eller forkert beregnet forhøjelse risikerer at blive underkendt, så vær grundig og realistisk.

Og varsl efter reglerne, og kend nævnspraksis. Lejeforhøjelsen skal varsles korrekt og kunne holde ved en prøvelse i huslejenævnet. Sæt dig ind i, hvordan nævnet typisk vurderer altanforbedringer, før du varsler, se sag i huslejenævnet. Et altanprojekt kan være en god investering, der løfter både ejendom og leje. Men kun når tilladelse, økonomi og en holdbar lejeforhøjelse alle er på plads. Så gør benarbejdet grundigt, før du bygger.

## Faldgruber

- **At bestille altaner før byggetilladelsen.** Kommunens facadehensyn og regulativer styrer, hvad der kan lade sig gøre.
- **At budgettere med enkeltstyk-priser eller gamle tal.** Stordrift afgør stykprisen, og niveauerne flytter sig.
- **At varsle bruttoudgiften.** Forhøjelsen beregnes af nettoudgiften, og nævnene beskærer gerne.
- **At springe forhåndsgodkendelsen over.** Nævnets blåstempling før byggeriet fjerner projektets største usikkerhed.
- **At glemme lejerinddragelsen.** Varslingsregler og beboerrepræsentation er formkrav, der kan vælte forhøjelsen.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad koster en altan på en etageejendom?

I serieprojekter med flere altaner lander en klassisk stålaltan typisk i intervallet omkring 110.000 til 175.000 kr. pr. altan alt inklusive, altså med projektering, ansøgning, statik, montage og moms, mens enkeltaltaner er markant dyrere pr. styk og franske altaner billigere. Niveauerne er fra 2025-2026-opgørelser og skal opdateres før budget.

### Må udlejer hæve lejen, når der sættes altaner op?

Ja, en altan, hvor der ikke var altan før, anses efter fast praksis for 100 pct. forbedring. Udlejeren kan varsle en forbedringsforhøjelse beregnet som passende forrentning, afskrivning og drift af den rimelige nettoudgift, i nævnspraksis ofte som ydelsen på et langfristet realkreditlån. Varslingen sker med 3 måneders varsel efter afsluttet arbejde.

### Hvor stor bliver lejeforhøjelsen for en altan?

Det afhænger af udgift og beregning, og nævnene beskærer gerne. I en offentliggjort afgørelse om 11 altaner blev forhøjelsen fastsat til 5.126 kr. pr. altan pr. år, 427 kr. pr. måned, beregnet som ydelsen på et 20-årigt lån, mod udlejerens varslede 531 kr. Illustrativt giver en nettoudgift på 130.000 kr. med 8 pct. i årlig ydelse omkring 870 kr. pr. måned før eventuel beskæring.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk eller byggeteknisk rådgivning. Prisniveauer er intervaller fra 2025-2026-opgørelser med opdatér-note, regneeksempler er illustrative, og forbedringsforhøjelser efterprøves konkret af huslejenævnene, som kan beskære. Kilde: bygningsreglementets krav til altaner, kommunale altanregulativer, lejelovens forbedringsregler, offentliggjort huslejenævnspraksis, leverandør- og prisopgørelser 2025-2026._