# Ægtefæller og udlejning: Hvem beskattes af lejeindtægten?

> Ægtefæller og udlejning: hvem beskattes af lejeindtægten? Hovedreglen i kildeskattelovens § 25 A, undtagelserne og den fordeling, der kan flytte tusinder.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/aegtefaeller-og-udlejning-skat
Kategori: Skat

Mange par tror, at lejeindtægten deles på skatten, som ejendommen deles på skødet. Sådan er reglen ikke. Skatten følger driften, ikke ejerskabet. Det står i kildeskattelovens § 25 A, og reglen overrasker år efter år. Den kan koste penge, hvis den overses. Og den kan bruges klogt, hvis den forstås. Denne guide forklarer hovedreglen i almindeligt sprog. Du får undtagelserne, herunder reglen om den medarbejdende ægtefælle og muligheden for fri fordeling. Du får de afgørelsestyper, der viser, hvor grænserne går. Og du får en praktisk plan, så jeres udlejning lander hos den rigtige af jer, med papirerne i orden fra dag ét.

Kort sagt: Efter kildeskattelovens § 25 A beskattes udlejningens resultat hos den ægtefælle, der driver virksomheden, uanset hvem der står på skødet, og undtagelserne kræver, at betingelserne faktisk er opfyldt.

## Kort fortalt

- Udlejning af fast ejendom er skattemæssigt erhvervsvirksomhed, og ægtefællereglerne i kildeskattelovens § 25 A gælder derfor.
- Hovedreglen: resultatet beskattes hos den ægtefælle, der driver virksomheden. Deltager begge, hos den, der i overvejende grad driver den.
- Skattestyrelsen har bekræftet, at reglen også gælder passiv virksomhed som en udlejningsejendom.
- Kapitalafkast beskattes dog hos ejeren, hvis det ikke er opsparet i virksomheden. Se § 25 A, stk. 2.
- En medarbejdende ægtefælle kan få overført op til halvdelen af overskuddet, inden for et årligt reguleret maksimum.
- Fri fordeling mellem ægtefæller kræver blandt andet ligelig deltagelse OG hæftelse i samme omfang. Det sidste vælter ofte planen.

## Hovedreglen: Skatten følger den, der driver

Reglen er kort, og den kan læses på Retsinformation. Indkomst fra erhvervsvirksomhed medregnes hos den ægtefælle, der driver virksomheden. Deltager begge ægtefæller i driften, medregnes indkomsten hos den, der i overvejende grad driver den. Sådan står det i kildeskattelovens § 25 A, stk. 1. 7 skattemyter om udlejning

Og ja, det gælder også jeres udlejningsejendom. Skattestyrelsen har i bindende svar bekræftet, at reglen omfatter såkaldt passiv virksomhed, fx en udlejningsejendom. Skødet afgør altså ikke skatten. Det gør driften: hvem finder lejere, styrer økonomien, taler med håndværkere og træffer beslutningerne? Den person beskattes af resultatet. Både af overskud og af underskud. driftsbudget for udlejningsejendom

## Undtagelsen om kapitalafkast, og hvorfor den findes

Der er en vigtig detalje i § 25 A, stk. 2. Kapitalafkast, som ikke er opsparet i virksomheden, beskattes altid hos den ægtefælle, der EJER virksomheden. Driften kan altså flytte resultatet, men ejerens kapitalafkast bliver hos ejeren. Detaljen får især betydning, når virksomhedsordningen er i spil, og den er et godt eksempel på, hvorfor rådgiver skal med, når rollerne fordeles. virksomhedsordningen for udlejere

Læg mærke til systemets logik. Loven vil beskatte arbejde hos den, der arbejder, og kapital hos den, der ejer. Jeres opgave er at indrette jer efter logikken, ikke at kæmpe imod den.

## Medarbejdende ægtefælle: Den praktiske mellemvej

| Situation | Hvem beskattes |
| --- | --- |
| Kun den ene driver udlejningen | Den, der driver den, uanset skødet |
| Begge deltager, den ene mest | Den, der i overvejende grad driver den |
| Den anden hjælper væsentligt til | Mulighed for overførsel som medarbejdende ægtefælle |
| Ligelig drift OG ens hæftelse | Mulighed for fri fordeling efter § 25 A, stk. 8 |
| Kapitalafkast uden opsparing | Altid hos ejeren efter § 25 A, stk. 2 |

Hjælper din ægtefælle væsentligt til i driften, findes en mellemvej. Reglen om medarbejdende ægtefælle giver mulighed for at overføre op til halvdelen af virksomhedens overskud til den anden. Der gælder et årligt maksimumbeløb, som reguleres, så slå det aktuelle tal op hos Skattestyrelsen. Og der gælder et rimelighedskrav: det overførte må ikke stå i åbenbart misforhold til arbejdsindsatsen. Overførslen skal altså kunne forklares med timer og opgaver, ikke kun med skatteønsker. udlejerens årshjul

## Fri fordeling: Muligheden, der ofte vælter på hæftelsen

§ 25 A, stk. 8 giver ægtefæller mulighed for at fordele resultatet frit mellem sig. Men betingelserne er kontante. Begge skal deltage væsentligt og ligeligt i driften. Og begge skal hæfte i samme omfang for virksomhedens forpligtelser. Netop hæftelsen vælter mange planer. I en offentliggjort afgørelsestype afviste Skatterådet fri fordeling, fordi kun den ene ægtefælle ejede ejendommen og dermed alene hæftede for ejendomsskatterne. Ens hæftelse på lån og hovedforpligtelser skal kunne dokumenteres, ellers er stk. 8 lukket. kaution for lejer og andre hæftelser

Illustrativt eksempel med runde, fiktive tal: Udlejningen giver 100.000 kr. i årligt overskud. Driver den ene ægtefælle den alene, beskattes de 100.000 kr. hos denne. Hjælper den anden væsentligt til, kan en del overføres som medarbejdende ægtefælle inden for reglens rammer. Og opfylder parret alle stk. 8-betingelser, kan de fordele frit. Tallene er illustrative. Pointen er trappen: hovedregel, mellemvej, fri fordeling, med stigende krav for hvert trin.

## Skift af roller: Sådan flyttes driften rigtigt

Roller kan ændres. Overtager din ægtefælle reelt driften, flytter beskatningen med fra det år, hvor overtagelsen er reel. Reel er nøgleordet. Skift af navn på papirer uden skift af arbejde holder ikke. Dokumentér derfor overgangen: hvem har kontakten til lejere, banken og håndværkerne nu? Og bemærk en teknisk gave i reglerne: anvender den hidtidige ægtefælle virksomhedsordningen, kan den overtagende efter reglerne indtræde i ordningen. Det skal times og papirføres med rådgiver, men det kan bevare opsparet overskud i systemet. skat ved salg af investeringsbolig

## Skilsmisse og separation: Når reglerne skifter spor

Ægtefællereglerne forudsætter, at I skattemæssigt er samlevende ægtefæller. Ved separation og skilsmisse skifter systemet spor. I beskattes hver for jer efter de almindelige regler, og fordelingsmulighederne mellem ægtefæller falder væk. Udlejningens fremtid afgøres så af bodelingen: hvem får ejendommen, og hvem driver den fremover?

Det praktiske råd er enkelt. Står I i en separation, så få skatten med ind i bodelingsrådgivningen fra start. Ejendommens historik, en eventuel virksomhedsordning og årets fordeling skal håndteres i overgangsåret, og det år har frister ligesom alle andre. Følelserne fylder nok i forvejen. Lad ikke skatten komme bagefter som en ekstra regning, ingen havde planlagt. udlejning til par og venner

## Papirerne: Sådan dokumenterer I driftsrollen

Beskatningen følger virkeligheden, så virkeligheden skal kunne vises frem. Byg et lille rollearkiv. En opgaveliste: hvem gør hvad, fra lejerkontakt til bogføring. Kontakterne: hvem står som kontaktperson hos lejere, bank, forsikring og håndværkere. Fuldmagter og adgange: hvem har adgang til konti og systemer. Og en kort log over årets større beslutninger med dato og initialer.

Arkivet tager en time at sætte op og fem minutter om måneden at holde. Til gengæld gør det jeres skattemæssige placering til et faktum i stedet for en diskussion. Og skal rollen en dag flyttes, er arkivet også dér beviset for, at skiftet var reelt. digital udlejning

## Illustrativt: Tre par, tre løsninger

Par nummer ét. Hun fandt ejendommen, hun styrer lejere, bank og håndværkere. Han hjælper med at bære flyttekasser en gang om året. Resultatet beskattes hos hende. Skødet kan sige, hvad det vil.

Par nummer to. Han driver udlejningen i det daglige, men hun laver hele bogføringen, alle opgørelser og halvdelen af fremvisningerne. Hendes indsats er væsentlig og kan dokumenteres i timer og opgaver. Parret bruger reglen om medarbejdende ægtefælle og overfører en del af overskuddet inden for reglens maksimum.

Par nummer tre. De ejer sammen, hæfter sammen på alle lån og forpligtelser og deler arbejdet ligeligt, dokumenteret i deres rollearkiv. De opfylder betingelserne i § 25 A, stk. 8 og fordeler resultatet frit. Tre par, tre spor, samme lov. Eksemplerne er fiktive, og trappen er pointen: jo mere fordeling, desto flere krav skal kunne bevises. koeb ejendom med en ven, samejeoverenskomsten Og et sidste råd til alle tre par. Tag samtalen én gang om året. Roller ændrer sig. Job skifter, børn kommer, tiden fordeles nyt. Skatten skal følge med virkeligheden, ikke halte efter den. Et kvarter ved køkkenbordet hvert januar. Hvem gjorde hvad sidste år? Passer papirerne stadig? Det er hele øvelsen, og den holder jeres model ærlig år efter år. Og tag samtalen igen ved hvert nyt køb. En ny ejendom er en ny drift. Hvem tager den? Samme regel, nyt spørgsmål. Par, der fordeler bevidst fra dag ét, slipper for at reparere bagefter. Det er billigere at vælge rigtigt end at flytte rundt senere. Og er I i tvivl ved et køb, så spørg jeres rådgiver, FØR skødet skrives. Et kvarters rådgivning ved købet er den billigste skatteplanlægning i hele denne artikel.

> Ægtefælle-tjekket i seks trin: 1) afklar ærligt, hvem der reelt driver udlejningen i dag; 2) beslut, hvem der SKAL beskattes, og indret driften efter det; 3) brug medarbejdende ægtefælle-reglen, når hjælpen er væsentlig og kan dokumenteres; 4) test stk. 8-betingelserne, især hæftelsen, før I planlægger fri fordeling; 5) dokumentér rolleskift med opgaver, fuldmagter og kontakter; 6) og tag rådgiver med, når virksomhedsordningen eller kapitalafkast er i spil.

## Faldgruber

- **At tro, at skødet styrer skatten.** Det gør driften, og misforståelsen opdages typisk først i en kontrol.
- **At fordele frit uden ens hæftelse.** Stk. 8 kræver hæftelse i samme omfang, og ulige hæftelse lukker døren.
- **At overføre til medarbejdende ægtefælle uden reel indsats.** Misforholdskravet er reelt, og timer skal kunne forklares.
- **At glemme kapitalafkastet.** Stk. 2 sender det til ejeren, og detaljen overrasker i virksomhedsordningen.
- **At skifte roller på papir alene.** Beskatningen følger virkeligheden, og virkeligheden skal kunne dokumenteres.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvem skal beskattes af lejeindtægten, når vi er gift?

Den ægtefælle, der driver udlejningsvirksomheden. Deltager I begge, er det den, der i overvejende grad driver den. Sådan er hovedreglen i kildeskattelovens § 25 A, og den gælder uanset, hvem der står på skødet. Skattestyrelsen har bekræftet, at reglen også gælder udlejningsejendomme.

### Kan vi dele lejeindtægten 50/50 på skatten?

Kun hvis I opfylder betingelserne for fri fordeling i § 25 A, stk. 8. Det kræver, at I begge deltager væsentligt og ligeligt i driften, og at I hæfter i samme omfang for virksomhedens forpligtelser. Især hæftelseskravet vælter mange planer, så få betingelserne efterprøvet, før I disponerer.

### Hvad er en medarbejdende ægtefælle?

En ægtefælle, der i væsentligt omfang deltager i driften, uden at være den, der driver virksomheden. Efter reglerne kan der overføres op til halvdelen af overskuddet til den medarbejdende ægtefælle, inden for et årligt reguleret maksimum, og overførslen må ikke stå i åbenbart misforhold til arbejdsindsatsen.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og Skattestyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._