# 25 spørgsmål, alle nye udlejere stiller: Besvaret kort og med kilder

> 25 spørgsmål, alle nye udlejere stiller, besvaret kort og præcist med henvisning til reglerne, fra depositum og opsigelse til skat og huslejefastsættelse.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/25-spoergsmaal-om-udlejning
Kategori: Udlejning

Nye udlejere har de samme spørgsmål. Hvor meget depositum må jeg kræve? Hvornår kan jeg opsige? Skal lejen beskattes? Denne artikel samler de 25 hyppigste spørgsmål ét sted og besvarer hvert enkelt kort og præcist. Hvert svar peger videre til dybdeguiden, hvor emnet foldes helt ud. Tanken er enkel. Du skal kunne finde et hurtigt, korrekt svar på ét spørgsmål, og derfra grave dybere, hvis du vil. Alle svar bygger på reglerne, ikke på løse råd. Betragt siden som din hurtige opslagsbog som ny udlejer. Spørgsmålene er grupperet efter emne, så du kan springe direkte til det, der optager dig lige nu: økonomi og skat, depositum, husleje, opsigelse, drift og køb. Ingen af svarene er udtømmende, for hvert emne har sine undtagelser, men de giver dig det korrekte udgangspunkt og en dør ind til den fulde guide.

Kort sagt: De fleste udlejerspørgsmål har korte, klare svar, depositum er højst tre måneders leje, opsigelse af boliglejere kræver lovlig grund, og lejeindtægt er skattepligtig, men detaljerne afgør sagen, og de findes i dybdeguiderne.

## Kort fortalt

- Depositum kan højst udgøre tre måneders leje, og forudbetalt leje ligeledes højst tre måneder.
- Boliglejere kan som udgangspunkt ikke opsiges frit; opsigelse kræver en lovlig grund og de rigtige varsler.
- Lejeindtægt er skattepligtig, og udlejningens resultat oplyses til Skattestyrelsen.
- Huslejen fastsættes efter det regime, der gælder for din ejendom og kommune.
- Fraflytningskrav skal fremsættes inden for fristen, ellers bortfalder de.
- Hvert svar herunder peger videre til den fulde dybdeguide.

## Økonomi og skat

**Skal jeg betale skat af lejeindtægten?** Ja. Lejeindtægt er skattepligtig, og udlejningens resultat, altså leje minus fradragsberettigede udgifter, oplyses til Skattestyrelsen. Hvordan det beskattes afhænger af din ordning og udlejningens type. skat for udlejere 2026, den komplette guide

**Kan jeg trække udgifter fra?** Ja, driftsudgifter til ejendommen er som udgangspunkt fradragsberettigede, mens forbedringer behandles anderledes. Grænsen mellem vedligeholdelse og forbedring er central for din skat. vedligeholdelse eller forbedring

**Hvad er et godt afkast?** Det afhænger af beliggenhed og risiko, og der findes flere afkastmål. Brutto- og nettoafkast, cash-on-cash og det interne afkast måler hver sin ting. hvad er et godt afkast på en udlejningsejendom

**Skal udlejning i selskab eller privat?** Det afhænger af din økonomi og dine planer. Privat regi er enklere, mens selskab kan give fordele ved større porteføljer. ejendom i privat regi eller selskab

## Depositum og indflytning

**Hvor meget depositum må jeg kræve?** Højst tre måneders leje. Dertil kan du kræve op til tre måneders forudbetalt leje, så lejeren maksimalt binder seks måneders leje ved indflytning. depositum og forudbetalt leje

**Må jeg tage nøglepenge?** Nej, nøglepenge og lignende ekstrabetalinger for at få lejemålet er ikke lovlige. Kun bestemte betalinger må opkræves ved indflytning. nøglepenge og gebyrer ved indflytning

**Skal der holdes indflytningssyn?** Ved erhvervsmæssig udlejning skal der som udgangspunkt holdes syn, og en indflytningsrapport beskytter begge parter. Manglende syn kan koste dig krav ved fraflytning. ind- og fraflytningssyn

**Hvad er en typeformular?** Den autoriserede standardlejekontrakt, som bruges ved boligudlejning. Bruger du den korrekt, undgår du en stribe klassiske fejl, for vilkår, der stiller lejeren ringere end loven uden at være aftalt i kontrakten, er ugyldige. lejekontrakt, Typeformular A10

## Huslejen

**Hvor høj må huslejen være?** Det afhænger af, hvilket regime der gælder for din ejendom og kommune, fra fri leje til omkostningsbestemt leje. Regimet afgør, hvor højt du må sætte lejen. hvad bestemmer huslejen

**Hvad er omkostningsbestemt leje?** En lejefastsættelse i regulerede kommuner, hvor lejen bygger på ejendommens driftsudgifter plus et afkast af ejendommens værdi. Den beregnes efter faste regler og dokumenteres med et budget, som lejeren kan få indsigt i. omkostningsbestemt leje

**Kan jeg sætte lejen op hvert år?** Kun hvis kontrakten hjemler det, og efter reglerne for regulering. Nettoprisindeks og trappeleje er to lovlige metoder med hver sine krav. nettoprisindeks eller trappeleje

**Hvad er det lejedes værdi?** Et lejeniveau fastsat ved sammenligning med tilsvarende lejemål, som bruges blandt andet i småhuse. Sammenligningsgrundlaget skal kunne dokumenteres. småhusreglerne

## Opsigelse og fraflytning

**Kan jeg opsige min lejer?** Boliglejere kan som udgangspunkt ikke opsiges frit. Opsigelse kræver en lovlig grund, for eksempel at du selv skal bruge boligen, og de rigtige varsler. hvornår kan udlejer opsige lejer

**Hvor lang er opsigelsesvarslet?** Det afhænger af grunden. Ved eget brug gælder typisk et langt varsel, og andre grunde har andre frister. Formkravene er strenge. opsigelse af lejer

**Hvornår skal fraflytningskrav fremsættes?** Inden for fristen efter fraflytning, ellers bortfalder kravet, uanset hvor berettiget det måtte være. Overhold fristen, og dokumentér hvert krav med billeder og noter fra fraflytningssynet, så kravet kan forsvares. ind- og fraflytningssyn

**Kan lejeren kræve boligen istandsat af mig?** Ansvaret for vedligeholdelse følger kontrakten og loven, og fordelingen mellem ind- og udvendig vedligeholdelse er central. hvem skal male, og hvem skifter pakninger

## Drift og jura

**Må jeg komme ind i lejemålet?** Kun efter varsel og af bestemte grunde, bortset fra akutte situationer. Nøglen giver dig ikke fri adgang. må udlejer komme ind i lejemålet

**Må lejeren fremleje?** Lejeren har visse fremlejerettigheder efter loven, som du ikke frit kan aftale væk. Rammerne afhænger af situationen. fremleje, reglerne for lejer og udlejer

**Må lejeren have husdyr?** Det afhænger af kontrakten. Du kan regulere husdyr, men ikke altid forbyde alt, og myten om ekstra depositum for husdyr er netop en myte. husdyr, rygning og ekstra beboere

**Hvad gør jeg, hvis lejeren ikke betaler?** Følg den lovlige procedure: påkrav med den rigtige frist, og derefter eventuel ophævelse og fogedret. Rækkefølgen og fristerne er afgørende. lejer betaler ikke husleje

**Hvem har ansvaret for skimmelsvamp?** Det afhænger af årsagen. Bygningsfejl er typisk udlejers ansvar, mens forkert udluftning kan være lejers. Reager altid hurtigt og skriftligt. skimmelsvamp i lejemålet

## Køb og portefølje

**Hvor meget kan jeg låne?** Det afhænger af ejendommen, din økonomi og bankens vurdering. Belåningsgrad og egenkapital er de centrale håndtag. hvor meget kan du låne til en udlejningsejendom

**Hvad koster det at komme i gang?** Ud over udbetalingen kommer handelsomkostninger som tinglysningsafgift på skøde og pant samt eventuel rådgivning. De skal med i regnestykket fra start, for de er en reel del af, hvad ejendommen koster dig. handelsomkostninger ved boligkøb

**Hvordan tjekker jeg en ejendom før køb?** Brug de offentlige registre og ejendomsdatarapporten, og gennemgå eksisterende lejekontrakter grundigt, punkt for punkt. En struktureret due diligence sparer dyre overraskelser efter overtagelsen, hvor de er svære at rette. din due diligence-tjekliste

**Skal jeg bruge administrator?** Det afhænger af din tid og porteføljens størrelse. En administrator koster, men sparer timer og fejl, og grænsen tipper typisk med antallet af lejemål. ejendomsadministrator eller gør det selv

## De vigtigste grænser på ét sted

Nogle tal går igen i spørgsmålene. Her er de samlet, så du hurtigt kan slå dem op. Husk, at det er hovedreglerne, og at undtagelser findes i dybdeguiderne.

| Emne | Hovedregel |
| --- | --- |
| Depositum | Højst tre måneders leje |
| Forudbetalt leje | Højst tre måneders leje |
| Bundet ved indflytning | Højst seks måneders leje i alt |
| Nøglepenge | Ikke lovlige |
| Lejeindtægt | Skattepligtig, resultatet oplyses |
| Opsigelse af boliglejer | Kræver lovlig grund og varsel |

Print gerne tabellen, eller gem den. Seks linjer dækker de tal, nye udlejere oftest slår op, og de fleste kan finde mindst ét, der er værd at handle på allerede i dag.

En sidste ting er værd at sige om hele denne liste. De fleste konflikter mellem udlejer og lejer opstår ikke af ond vilje, men af uklarhed. Én part troede ét, den anden noget andet, og ingen skrev det ned. Derfor er det bedste råd bag alle 25 svar det samme: skriv tingene ned, hold dokumentationen i orden, og læn dig op ad de klare regler frem for løse aftaler. Gør du det, undgår du de fleste af de sager, som de øvrige svar handler om at løse. God udlejning handler mindre om jura og mere om orden, end de fleste tror. Reglerne er der, når du får brug for dem, men rutinen er det, der holder dig fri af dem. Start derfor med de gode vaner fra dag ét: skriv ned, gem, og dokumentér. Så bliver de fleste af disse spørgsmål aldrig til problemer, men blot til viden, du har i baglommen.

> Kom-godt-i-gang-tjekket i seks trin: 1) afklar dit lejeregime, før du sætter huslejen; 2) hold depositum og forudbetalt leje inden for hver tre måneder; 3) brug den autoriserede lejekontrakt korrekt; 4) hold indflytningssyn og gem rapporten; 5) oplys lejeindtægten til Skattestyrelsen; 6) og følg den lovlige procedure, hvis lejeren ikke betaler.

## Faldgruber

- **At tro, at boliglejere kan opsiges frit.** Opsigelse kræver lovlig grund og korrekte varsler, og formfejl vælter sagen.
- **At kræve for meget ved indflytning.** Depositum og forudbetalt leje er hver højst tre måneder, og nøglepenge er ulovlige.
- **At misse fraflytningsfristen.** Krav fremsat for sent bortfalder, uanset hvor berettigede de er.
- **At forveksle vedligeholdelse og forbedring.** Skellet afgør både din skat og lejerens istandsættelsespligt.
- **At springe dokumentationen over.** Syn, kontrakter og skriftlighed er det, der vinder sager, når de opstår.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor meget depositum må en udlejer kræve?

Højst tre måneders leje i depositum, plus op til tre måneders forudbetalt leje. Det betyder, at en lejer maksimalt binder seks måneders leje ved indflytning. Nøglepenge og andre ekstrabetalinger for at få lejemålet er ikke lovlige. De præcise regler og undtagelser er foldet ud i dybdeguiden om depositum.

### Er lejeindtægt skattepligtig?

Ja. Lejeindtægt er skattepligtig, og udlejningens resultat, altså leje minus fradragsberettigede udgifter, oplyses til Skattestyrelsen. Hvordan det beskattes afhænger af din ordning og udlejningens type. Den fulde gennemgang af skatten som udlejer findes i den komplette skatteguide, som denne artikel linker til.

### Kan jeg opsige min lejer, når jeg vil?

Nej. Boliglejere kan som udgangspunkt ikke opsiges frit. Opsigelse kræver en lovlig grund, for eksempel at du selv skal bruge boligen, og de rigtige varsler og formkrav skal overholdes. Reglerne og de forskellige opsigelsesgrunde er beskrevet i dybdeguiden om opsigelse.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Skattestyrelsen og huslejenævnene. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._