# 20 procent-reglen: Så billigt må du sælge bolig til dine børn (og fælderne, der vælter det)

> Med 20 procent-reglen kan bolig ofte overdrages til børn til vurderingen minus 20 procent. Se retskravet, de særlige omstændigheder der vælter det.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/20-procent-reglen-familieoverdragelse
Kategori: Skat

Ja, det er rigtigt. Som udgangspunkt kan du sælge en bolig til dine børn. Prisen kan sættes til den offentlige ejendomsvurdering minus 20 pct., uden at Skattestyrelsen korrigerer prisen. Uden gaveafgift (afgiften ved store gaver i familien) af rabatten. Det er ikke et smuthul men en regel med retskrav, skabt for at give familier en forudsigelig værdiansættelse. Men reglen har fået et lige så vigtigt bagkatalog: "særlige omstændigheder", hvor retskravet vælter. De senere års domme har flyttet grænserne mærkbart, især for udlejningsejendomme. Her er reglen forklaret ærligt: hvad du må, processen trin for trin. De fælder, der har kostet familier sekscifrede efterregninger. Én ting først: det her er regelforklaring, ikke en opskrift. Familiehandler af denne kaliber skal altid forbi en rådgiver.

## Kort fortalt

- Familieoverdragelse kan som udgangspunkt ske til den offentlige vurdering plus/minus 20 pct. (15 pct. på gamle vurderinger).
- Udgangspunktet er et retskrav: Skattestyrelsen skal acceptere prisen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
- Særlige omstændigheder kan være belåning eller handel til højere værdi. Det kan også være salgsforhandlinger eller større renoveringer, eller at ejendommen står til dagsværdi i et regnskab.
- Højesteret afviste i 2024 reglen for investeringsejendomme optaget til dagsværdi i regnskabet.
- Erhvervsejendomme uden ny ejendomsværdi kræver en ad hoc-vurdering, før reglen kan bruges.

## Reglen og retskravet: hvad cirkulæret faktisk giver dig

Grundlaget er værdiansættelsescirkulæret (Retsinformation), som gælder overdragelser inden for gaveafgiftskredsen, typisk forældre til børn og børnebørn. Cirkulæret siger, at en fast ejendom kan overdrages til en værdi inden for plus/minus 20 pct. af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering efter det nye vurderingssystem. Hvor der fortsat kun findes en gammel vurdering, er intervallet plus/minus 15 pct. Kernen er retskravet. Holder familien sig inden for intervallet, skal skattemyndighederne som udgangspunkt acceptere værdien, uanset at markedet ville betale mere. Illustrativt: er vurderingen 3.000.000 kr., kan overdragelsen som udgangspunkt ske til 2.400.000 kr. Forskellen op til markedsprisen udløser hverken korrektion eller gaveafgift, netop fordi prisen ligger inden for det interval, cirkulæret anerkender. Kombineres handlen med en reel gave, gælder de almindelige regler. Gaver til børn over det årlige afgiftsfri bundfradrag udløser 15 pct. gaveafgift af det overskydende, og et gaveelement skal anmeldes.

Bemærk to tekniske forudsætninger, der oftere og oftere afgør sagerne. For det første skal der findes en anvendelig vurdering. Rene erhvervsejendomme får ikke en ejendomsværdi i det nye system. Så her kræver ruten en ad hoc-vurdering fra Vurderingsstyrelsen, før intervallet overhovedet kan beregnes. For det andet gælder cirkulæret handel inden for familien i levende live og ved arv. Salg til søskende ligger uden for gaveafgiftskredsen og dermed uden for reglen. køb ejendom fra et dødsbo

## Særlige omstændigheder: dér hvor retskravet vælter

Retskravet gælder "medmindre der foreligger særlige omstændigheder". De fire ord er blevet feltets slagmark. Logikken er enkel. Cirkulæret skal give forudsigelighed, ikke belønne, at familien handler til en pris, alle beviseligt ved er forkert. Praksis, som Skattestyrelsen har samlet i et styresignal fra maj 2025, peger især på. At ejendommen kort før familiehandlen er købt eller forsøgt solgt i fri handel til en væsentligt højere pris. At der er optaget realkreditbelåning, som forudsætter en værdi over overdragelsessummen. For banken låner ikke mod luft. At der er gennemført større renoveringer, som vurderingen ikke afspejler. Eller at der i øvrigt foreligger konkrete holdepunkter for en markant højere værdi. Og så den afgørelse, der rammer læserne her hårdest. Højesteret fastslog i september 2024 noget vigtigt. 20 pct.-reglen kunne ikke bruges på visse udlejningsejendomme. Det gjaldt dem, der i ejerens regnskab var optaget til dagsværdi, for så havde ejeren selv dokumenteret en anden og højere værdi. Har investoren ejendomme i regnskabsmæssig dagsværdi, ændrer det billedet. Familieoverdragelse efter cirkulæret er derfor som udgangspunkt lukket land, og vejen går i stedet over en reel værdiansættelse, eventuelt kombineret med de nye successionsregler. generationsskifte af udlejningsejendom

Oversat til beslutning. Reglen er stærkest for den klassiske forældrekøbslejlighed. Den har aldrig været i regnskab til dagsværdi. Den er ikke nyistandsat, ikke højt belånt for nylig og ikke har været i udbud. Jo flere af de forhold, der er i spil, jo mere ligner retskravet en fælde med efterregning. Værdien korrigeres, og differencen behandles som gave med afgift og eventuel skat til følge. forældrekøb

## Processen trin for trin, og den ærlige tjekliste

Selve gennemførelsen er velkendt jura. Parterne aftaler prisen inden for intervallet. Der udarbejdes købsaftale og skøde. Handlen tinglyses med sædvanlig tinglysningsafgift. Har handlen et gaveelement, anmeldes gaven til Skattestyrelsen inden fristen med betaling af eventuel afgift. Finansieringen kan sammensættes på flere måder. Den kan bestå af barnets egen belåning eller kontant betaling. Den kan også bestå af et familielån på anfordringsvilkår, men netop lånevilkårene og en eventuel senere eftergivelse skal håndteres korrekt for ikke at skabe nye gaver. Det er standardarbejde for rådgiveren, ikke gør-det-selv. tinglysning (registreringen i tingbogen) af skøde trin for trin

> Ærlig tjekliste, før familiehandlen aftales: 1) findes der en ny offentlig vurdering, og hvad giver intervallet konkret; 2) står ejendommen i noget regnskab til dagsværdi, hos dig eller dit selskab; 3) er der inden for de senere år handlet, belånt, mæglervurderet eller renoveret på niveauer over den påtænkte pris; 4) er erhvervsejendommens ad hoc-vurdering indhentet, hvor den kræves; 5) er gaveelement, anmeldelse og familielånets vilkår tænkt igennem; 6) og er sagen vendt med skatterådgiver, eventuelt med bindende svar, når beløbene er store? Kan du ikke svare rent på 2 til 4, er prisen efter cirkulæret sandsynligvis ikke din at bruge.

## Overblik: reglen og retskravet

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Reglen | Overdragelse i familien inden for et interval, se ovenfor |
| Retskravet | Et udgangspunkt, ikke en garanti, se ovenfor |
| Særlige omstændigheder | Dér, hvor retskravet kan vælte, se ovenfor |
| Processen | Vurdering, dokumentation og gaveafgift |
| Rådgivning | Uundværlig ved den slags |

Tabellen er reglen i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er klar. Efter det såkaldte værdiansættelsescirkulære er der ofte en åbning. Du kan overdrage en bolig til dine børn inden for et interval omkring den offentlige ejendomsvurdering, hvilket kan give en fordelagtig, lav overdragelsessum. Det har karakter af et retskrav som udgangspunkt, men det er ikke en ubetinget garanti. Foreligger der særlige omstændigheder, kan skattemyndighederne tilsidesætte den lave værdi. Processen kræver korrekt dokumentation og opmærksomhed på gaveafgift, og her er professionel rådgivning uundværlig.

## Taleksempel: retskravet og de særlige omstændigheder

Lad os se reglen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en forælder vil overdrage en bolig til sit barn.

I det almindelige tilfælde overdrages boligen inden for det interval, cirkulæret giver, omkring den offentlige vurdering. Er der ikke særlige forhold, der taler imod, kan familien som udgangspunkt støtte ret på den værdi, og overdragelsen sker til den lave sum. Det er reglens fordel, når den bruges rigtigt.

Men foreligger der særlige omstændigheder, kan billedet vælte. Er boligen for nylig handlet til en markant højere pris, vælter det billedet. Det samme gør et lån, der afspejler en langt højere værdi. Det gælder også andre konkrete holdepunkter for, at den reelle handelsværdi er en helt anden, kan skattemyndighederne tilsidesætte den lave værdi. Da holder retskravet ikke, og en forkert forventning kan udløse en uventet skatte- eller afgiftsregning.

Forskellen er, om der foreligger særlige omstændigheder. Det er 20 procent-reglens hele lære. Retskravet er et stærkt udgangspunkt, men det kan vælte af konkrete forhold, der peger på en anden reel værdi. Brug reglen med omhu, dokumentér korrekt, og få altid professionel rådgivning, se generationsskifte af udlejningsejendom. Hold det adskilt fra det almindelige salg, se salg af udlejningsejendom.

## Sådan bruger du reglen rigtigt

Fire principper holder overdragelsen på sikker grund.

Forstå, at retskravet er stærkt, men betinget. Reglen giver som udgangspunkt et retskrav på at overdrage inden for intervallet, men det er ikke en ubetinget garanti. Gå ind i overdragelsen med den forståelse, så du ikke bygger på en sikkerhed, der kan briste ved særlige omstændigheder.

Vær ærlig om særlige omstændigheder. En nylig handel, et nyt lån, der afspejler en højere værdi, eller andre konkrete holdepunkter for en anden reel værdi kan vælte den lave værdiansættelse. Vurdér ærligt, om sådanne forhold foreligger, frem for at håbe, at de bliver overset.

Dokumentér og håndtér gaveafgiften korrekt. En overdragelse under handelsværdien kan indeholde et gaveelement, der udløser gaveafgift efter reglerne. Sørg for korrekt dokumentation og for, at gaveafgiften håndteres rigtigt, så overdragelsen står solidt, hvis den prøves.

Og få altid professionel rådgivning. Familieoverdragelse af fast ejendom er blandt de områder, hvor fejl er dyrest, og hvor reglerne og praksis ændrer sig. Involvér en revisor eller advokat, før du gennemfører overdragelsen, se generationsskifte af udlejningsejendom. 20 procent-reglen er en værdifuld mulighed for at give næste generation en god start, men den er betinget, og den bruges kun trygt med korrekt dokumentation og kvalificeret rådgivning, ikke på egen hånd ud fra en forventning om et ubetinget retskrav.

## Faldgruber

- **At bruge reglen med dagsværdi i regnskabet.** Højesteret har lukket den dør for investeringsejendomme optaget til dagsværdi.
- **At glemme belåningens signal.** Frisk realkredit over overdragelsessummen er et klassisk holdepunkt for særlige omstændigheder.
- **At handle lige efter fri handel eller udbud.** En nylig markedspris tæt på familiehandlen vælter typisk retskravet.
- **At overse ad hoc-kravet for erhverv.** Uden ejendomsværdi i det nye system skal Vurderingsstyrelsens vurdering indhentes først.
- **At springe rådgiveren over.** Efterregningen ved en væltet handel rammer både afgift og skat. Den er større end honoraret.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er 20 pct.-reglen ved familieoverdragelse?

En regel i værdiansættelsescirkulæret. Derefter fast ejendom inden for gaveafgiftskredsen, typisk forældre til børn, som udgangspunkt kan overdrages til den seneste offentlige ejendomsvurdering plus/minus 20 pct., uden at Skattestyrelsen korrigerer værdien. Hvor der kun findes en vurdering efter det gamle system, er intervallet plus/minus 15 pct. Udgangspunktet er et retskrav, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

### Hvad er "særlige omstændigheder", der kan vælte reglen?

Konkrete holdepunkter for, at ejendommen er væsentligt mere værd end familiehandelsprisen. Nylig handel eller salgsforsøg til højere pris, realkreditbelåning der forudsætter højere værdi, større renoveringer vurderingen ikke afspejler, eller at ejendommen i et regnskab er optaget til dagsværdi. Højesteret afviste i 2024 reglen for udlejningsejendomme optaget til dagsværdi i ejerens regnskab.

### Udløser en familiehandel til vurderingen minus 20 pct. gaveafgift?

Ikke af rabatten i sig selv. Ligger prisen inden for cirkulærets interval, anses den som udgangspunkt for handelsværdien. Der er ingen gave at beskatte. Gives der dertil en egentlig gave, fx ved at en del af købesummen eftergives, gælder de almindelige regler med 15 pct. gaveafgift af beløb over det årlige afgiftsfri bundfradrag og pligt til gaveanmeldelse.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og Vurderingsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Praksis om særlige omstændigheder udvikler sig løbende. Styresignalet fra maj 2025, Højesterets dom fra september 2024 og nyere afgørelser skal altid tjekkes, og konkrete overdragelser kræver rådgiver. Kilde: værdiansættelsescirkulæret med senere ændringer, styresignal maj 2025, Højesterets dom september 2024, boafgiftslovens gaveregler._