# 1-års og 5-års gennemgang: Sådan fanger du byggefejl, mens nogen hæfter

> 1-års og 5-års gennemgangen er dine sidste chancer for at fange byggefejl, mens entreprenøren hæfter. Se frister, sikkerhed, byggeskadeforsikring og metoden.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/1-aars-og-5-aars-gennemgang
Kategori: Ejendom & Vedligehold

Byggefejl bliver ikke billigere med tiden. Men de bliver dyrere at placere: efter afleveringen tikker fristerne. Den dag femårsdagen passeres, er de fleste krav mod entreprenøren fortid. Derfor er 1-års og 5-års gennemgangen ikke formaliteter men dine to sidste, planlagte chancer for at fange fejl, mens nogen hæfter og der stadig står sikkerhed bag. Denne guide gennemgår eftersynene efter AB 18, byggeskadeforsikringens parallelle system med den vigtige udlejningsundtagelse og metoden, der får mest ud af begge.

## Kort fortalt

- Mangelkrav skal som udgangspunkt rejses senest 5 år efter afleveringen, så kalenderen er jura.
- Efter AB 18 indkalder bygherren til 1-års eftersyn, der afholdes senest et år efter afleveringen.
- Sikkerheden nedskrives til 2 pct. efter 1-års eftersynet og ophører efter 5 år, så eftersyn er penge.
- Byggeskadeforsikringen har egne 1-års og 5-års eftersyn, men nye udlejningsejendomme er undtaget fra pligten.
- Metoden er ens. Systematisk gennemgang, skriftlig mangelliste, reklamation og opfølgning på afhjælpning.

## AB 18-eftersynene: kalenderen, der beskytter dig

Efter AB 18 er det bygherren, der indkalder skriftligt til 1-års eftersynet, som skal være afholdt senest et år efter afleveringen, og tilsvarende skal 5-års eftersynet være gennemført inden femårsdagen, så indkald i god tid, typisk et par måneder før. Ved eftersynet gennemgås byggeriet systematisk. Der føres protokol med de mangler, der påberåbes. Protokollen er dit dokument, så vær konkret. Placering, beskrivelse, gerne foto, og aftalte frister for afhjælpning. Husk samtidig den løbende regel bag kalenderen. Opdager du en mangel mellem eftersynene, skal du reklamere inden rimelig tid, ikke gemme den til næste eftersyn.

Og så koblingen, der gør eftersynene til penge. Entreprenørens sikkerhed nedskrives fra 10 til 2 pct. et år efter afleveringen, forudsat at reklamerede mangler er afhjulpet. Den ophører helt 5 år efter, medmindre der er reklameret. Et veldokumenteret eftersyn med skriftlig reklamation holder altså bogstaveligt talt fast i sikkerheden, indtil manglerne er udbedret, mens et sprunget eftersyn slipper den fri. entreprisekontrakten: guide til udlejere

## Byggeskadeforsikringen: systemet ved siden af, og undtagelsen for udlejere

Ved nybyggeri af boliger findes et parallelt system. Den obligatoriske byggeskadeforsikring, som en professionel bygherre skal tegne, når der opføres ny bebyggelse hovedsagelig til helårsbeboelse, eller når væsentlig ombygning skaber ny helårsbeboelse. Forsikringen løber uopsigeligt i 10 år, følger ejendommen, dækker store byggeskader med årsag i opførelsen til dagsværdi og dækker desuden nødvendig genhusning og flytning i op til 12 måneder. Selvrisikoen er begrænset, i 2023-niveau højst 14.000 kr. pr. skade og 28.000 kr. pr. bolig i løbetiden, reguleret hvert tredje år. Og vigtigt for kalenderen. Forsikringsordningen har sine egne professionelle eftersyn ved en uvildig bygningssagkyndig, et 1-års eftersyn tidligst 5 måneder og et 5-års eftersyn tidligst 4 år efter ikrafttrædelsen, med indberetning og skadesoversigt til ejeren.

Men udlejeren skal kende undtagelsen: siden 1. juli 2016 er ejendomme, der opføres til udlejning, undtaget fra forsikringspligten, også når væsentlig ombygning skaber nye udlejningsboliger. I stedet tinglyses en servitut (tinglyste regler for ejendommen) om, at hvis boliger i ejendommen sælges som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år fra færdigmeldingen, skal sælgeren tegne byggeskadeforsikring for restperioden. Det er alene køberen, der kan kræve det. Tre investorvinkler følger. Køber du en nybygget ejerlejlighed som investering, er den typisk dækket, og forsikringens eftersyn kører for dig. Opfører du selv til udlejning, er forsikringen frivillig, og fravælger du den, står du alene med AB 18-sporet. Og køber du en bolig, der er omdannet fra udlejning inden for de seneste 10 år, så husk at kræve, at sælger tegner forsikringen. due diligence (den grundige undersøgelse før køb)-tjekliste før køb

## Metoden: sådan gennemføres et eftersyn, der holder

Uanset spor er metoden den samme. Forbered eftersynet med afleveringsprotokollen, tidligere mangellister og driftserfaringerne siden. Fugtpletter, træk, knirkende gulve, revner og installationer, der driller, og spørg viceværten og lejerne. For de bor i fejlene. Gennemgå ejendommen systematisk rum for rum og klimaskærmen udefra, og skriv alt i én nummereret mangelliste med placering, beskrivelse og foto. Send listen som skriftlig reklamation straks efter eftersynet, aftal frister for afhjælpning, og følg op, til hvert punkt er kvitteret udbedret. Først dér er eftersynet færdigt.

> Kalenderen på én linje: aflevering med protokol, løbende reklamation inden rimelig tid, 1-års eftersyn senest et år efter afleveringen med skriftlig mangelliste, opfølgning til alt er afhjulpet, 5-års eftersyn gennemført i god tid inden femårsdagen, og sideløbende byggeskadeforsikringens eftersyn, hvor ejendommen er omfattet. Sæt datoerne i kalenderen den dag, der afleveres, for hver af dem er en frist, der aldrig kommer igen.

Overvej til sidst en byggesagkyndig med til eftersynene, især 5-års. Honoraret er lille mod værdien af de skjulte forhold, et trænet øje fanger, og rapporten styrker reklamationen, hvis afhjælpningen skal forhandles eller senere skal afgøres ved Voldgiftsnævnets værktøjer. forsikring af udlejningsejendom

## Overblik: eftersynene og fristerne

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| 1-års eftersyn | Første kontrol efter aflevering, se ovenfor |
| 5-års eftersyn | Sidste kontrol før ansvar udløber, se ovenfor |
| Reklamationsfristen | Fejl skal meldes i tide |
| Byggeskadeforsikring | Systemet ved siden af, se ovenfor |
| Metoden | Sådan gennemføres et eftersyn |

Tabellen er eftersynenes ramme. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er tid. Der er en periode, hvor entreprenøren hæfter for fejl. Eftersynene er kalenderen. De sikrer, at du fanger fejlene, mens nogen stadig hæfter for dem. Overskrider du fristerne, kan du miste retten til at klage, uanset at fejlen er reel. Derfor er eftersynene ikke en formalitet, men en beskyttelse med en udløbsdato.

## Taleksempel: fejlen fanget i tide

Lad os se eftersynet arbejde. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere begge har fået udført et større byggearbejde. Et år efter afleveringen viser der sig en fejl, som ikke var synlig ved afleveringen.

Udlejer A gennemfører sit 1-års eftersyn grundigt og til tiden. Fejlen opdages, meldes inden for fristen, og entreprenøren skal udbedre den for egen regning. A's udgift: reelt nul, ud over besværet.

Udlejer B glemmer eftersynet. Fejlen bliver først bemærket senere, efter fristen, eller uden at blive meldt korrekt. Nu risikerer B at hæfte selv. Sig, at udbedringen koster et betydeligt beløb, som B nu selv skal betale, alene fordi kalenderen ikke blev overholdt.

Forskellen var ikke fejlen. Det var eftersynet og fristen. Det er eftersynenes hele lære. De er en kalender, der beskytter dig, men kun hvis du følger den. Regn eftersynene ind som faste opgaver i din drift, se udlejerens årshjul, og forbind dem med en løbende vedligeholdelsesplan for din udlejningsejendom.

## Sådan gennemfører du eftersynene rigtigt

Fire principper sikrer, at du fanger fejlene i tide.

Sæt eftersynene i kalenderen fra afleveringen. Skriv 1-års og 5-års eftersynet ind som faste datoer med god margin til fristen. Det er den ene handling, der sikrer, at du ikke misser vinduet, hvor entreprenøren hæfter.

Gennemfør eftersynet grundigt, gerne med fagfolk. En byggesagkyndig ser fejl, du selv overser, og et grundigt eftersyn er hele grundlaget for en berettiget reklamation. Spar ikke på den gennemgang, for den kan spare dig store beløb.

Meld fejl skriftligt og i tide. En fejl, der ikke meldes korrekt og inden for fristen, kan du miste retten til at klage over. Dokumentér fejlen, meld den skriftligt, og hold styr på fristerne.

Og kend byggeskadeforsikringens rolle og undtagelser. Systemet med byggeskadeforsikring løber ved siden af, men har vigtige undtagelser, blandt andet for visse udlejningsforhold. Afklar, hvad der gælder for netop dit projekt, og hold entreprenørens ansvar og forsikringen adskilt. Eftersynene er blandt de billigste forsikringer i et byggeprojekt, for de koster kun disciplin og en fagmands tid, men de kan spare dig for at hæfte for fejl, andre skulle have betalt.

Og gem al dokumentation fra byggeriet, til fristerne er udløbet. Aftaler. Tegninger. Referater. Fotos. Det hele. Dokumentationen er dit bevis, hvis en fejl skal gøres gældende. Uden den står du svagt, selv med en reel fejl. Med den står du stærkt. Så gem alt fra byggeriet i en mappe, indtil hver frist er passeret.

## Faldgruber

- **At springe 1-års eftersynet over.** Det er bygherren, der indkalder, og sikkerheden nedskrives uanset.
- **At gemme mangler til eftersynet.** Reklamation skal ske inden rimelig tid efter opdagelsen.
- **At misse femårsdagen.** Efter 5 år er de fleste krav og hele sikkerheden som udgangspunkt væk.
- **At tro, byggeskadeforsikringen altid dækker.** Udlejningsejendomme er undtaget fra pligten siden 2016.
- **At glemme servitutten ved køb.** Omdannede udlejningsboliger giver ret til at kræve forsikringen tegnet.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvem indkalder til 1-års gennemgangen, og hvornår skal den holdes?

Efter AB 18 indkalder bygherren skriftligt, og eftersynet skal være afholdt senest et år efter afleveringen. Tilsvarende skal 5-års eftersynet være gennemført inden femårsdagen. Ved eftersynet føres protokol over de mangler, der påberåbes, og protokollen følges op med skriftlig reklamation og aftalte frister for afhjælpning.

### Hvorfor er eftersynene vigtige for entreprenørens sikkerhed?

Fordi sikkerheden trappes af kalenderen: den nedskrives til 2 pct. et år efter afleveringen, forudsat at reklamerede mangler er afhjulpet, og ophører 5 år efter, medmindre der er reklameret. Et dokumenteret eftersyn med skriftlig mangelliste fastholder altså sikkerheden bag udbedringen, mens et sprunget eftersyn slipper den fri.

### Hvad dækker den obligatoriske byggeskadeforsikring?

Væsentlige byggeskader med årsag i opførelsen, fx projekterings-, udførelses- og materialefejl, i 10 år fra ejerens overtagelse, til dagsværdi og med begrænset selvrisiko, i 2023-niveau højst 14.000 kr. pr. skade. Forsikringen dækker også nødvendig genhusning og flytning i op til 12 måneder og har egne 1-års og 5-års eftersyn ved en uvildig bygningssagkyndig.

## Kilder

Kilder: Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Frister og sikkerhedsmekanik afhænger af den konkrete kontrakt, og forsikringssatser reguleres, så tjek de aktuelle vilkår. Kilde: AB 18 (§§ 9, 45-47), byggelovens regler om byggeskadeforsikring med 2016-undtagelsen for udlejning, Social- og Boligstyrelsens ordning._